記者 | 黃昱

即將過去的這一年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。為修復市場信心，引導房地產(chǎn)行業(yè)回歸穩(wěn)定發(fā)展，中央和地方政府循序漸進地出臺樓市支持政策，尤其是從11月開始，關于房企融資端的利好政策頻出。

11月的政策“強心劑”主要作用于房企融資端，“金融16條”、“三支箭”、“內(nèi)保外貸”等融資工具組合拳打出，政策紓困方向正式從“保項目”轉(zhuǎn)向“保項目，穩(wěn)主體”。在此背景下，優(yōu)質(zhì)房企的融資得到一定支持，房企資金緊張程度趨于見底。

房地產(chǎn)行業(yè)要恢復需經(jīng)歷兩個拐點，一個是政策拐點，另一個是市場拐點。在市場拐點到來之前，首先要迎來政策拐點。而政策拐點又需要重點看兩個方面，一個是需求端政策，一個是融資端政策。

在融資端政策利好盡處的情況下，地產(chǎn)行業(yè)恢復的主要挑戰(zhàn)已轉(zhuǎn)移至需求端，這是房企恢復自身“造血”能力的關鍵。

回看2022年需求端政策，在“房住不炒”的基調(diào)下，中央層面主要聚焦在個人房貸利率的下調(diào)上，各地繼續(xù)“因城施策”， 二線及三四線城市常規(guī)需求端政策也頻繁調(diào)整，第三季度開始，限購優(yōu)化擴圍至熱點一二線，政策風向到年末加速轉(zhuǎn)變。

中央在年末也不斷釋放出對房地產(chǎn)行業(yè)的支持信號，國務院副總理劉鶴表示房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這是時隔20年后高層再提房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位。

隨著供需兩端全國性政策的加速釋放，政策正在形成合力，走向新一輪寬松周期。

融資端利好空前

房企的資金鏈風險問題是2021年下半年至今行業(yè)的主要矛盾。2022年初以來，針對地產(chǎn)融資端的政策陸續(xù)釋放，但早期基本以“保項目”為主， 包括支持并購融資和保項目交付兩方面。

對并購融資的支持主要是延續(xù)2021年底的政策主旨，涉及信貸和發(fā)債兩個方面，一方面監(jiān)管機構鼓勵銀行發(fā)行并購貸款，另一方面一些頭部國央企發(fā)行了并購主題債券，不過其發(fā)行的債券額度中大多只有小部分用于收并購，并且收并購的對手方多是項目合作方。

在鼓勵房企開展收并購的同時，金融監(jiān)管部門從1月開始還鼓勵AMC參與風險房企的地產(chǎn)項目收并購和資產(chǎn)處置等，但AMC的作用到現(xiàn)在一直未發(fā)揮出來，大多只推進到簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議或洽談階段，少有明確項目落地。

在“保項目”的一些列舉措未及預期的背景下，地產(chǎn)行業(yè)風險持續(xù)升級，9月后甚至蔓延至一些相對穩(wěn)健的民營房企。

11月之前，政策對房企主體的救助或紓困始終保持謹慎，即便有對企業(yè)的紓困政策，適用對象也主要針對經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企，包括并購貸款支持、中債增擔保發(fā)債、國資入股等，但由于數(shù)量有限，市場風險未能有效化解。

為了防止風險進一步擴散，11月開始，政策風向明顯轉(zhuǎn)變，“三支箭”、“金融16條”、預售資金松綁等一系列政策釋出，標志著融資端的支持政策從“保項目”轉(zhuǎn)向“保項目，穩(wěn)主體”。

支持民營企業(yè)債券融資的“第二支箭”其實從5月份就開始在小范圍內(nèi)試驗，碧桂園、龍湖等首批5家示范民企共發(fā)行44.69億元債券工具；8月監(jiān)管部門指示中債增信公司為民企發(fā)債提供“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?！?，之后共有包括碧桂園等在內(nèi)的6家民企發(fā)行68億元債務工具。

進入11月后，“第二支箭”開始發(fā)揮更大的效力，除了對優(yōu)質(zhì)民營房企擴容外，還覆蓋到萬科、金地這類混合所有制房企，首批預計可支持約2500億元債券融資。

“第二支箭”能快速落地的重要原因，也在于11月初“金融16條”的發(fā)布。

“金融16條” 對地產(chǎn)行業(yè)的支持力度空前，核心邏輯為：企業(yè)債務展期+支持融資穩(wěn)定市場主體，“保交樓”促進購房者信心恢復，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復。有助于加快“輸血”短期經(jīng)營困難的企業(yè)，實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境。

作為頭部房企，碧桂園近日在深交所完成了10億元公司債的簿記發(fā)行，并且得到了央地增信公司的聯(lián)合增信或者擔保。這也是“第二支箭”效應持續(xù)落地，作為頭部民營房企，碧桂園的融資再迎利好。對行業(yè)而言，也能繼續(xù)釋放積極信號，表明碧桂園仍然具備獲得金融機構支持的實力。

另外，自“金融16條”發(fā)布以來，支持房企信貸融資的“第一支箭”也明顯發(fā)力。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至12月14日，已有60多家銀行支持100多家房企信貸融資，授信額度累計已超4萬億，其中頭部企業(yè)碧桂園共獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。

為進一步改善房企的資產(chǎn)負債表，“第三支箭”以超市場預期的力度和速度釋出，時隔6年后于11月28日重新全面放開了A股和H股房企的股權融資通道。

12月以來，多家港股上市房企進行了股權融資。其中碧桂園、雅居樂等房企以完成配股融資。

至此，信貸、債券、股權融資組成的融資框架為房地產(chǎn)行業(yè)筑起護城河，在一定程度上防止風險擴散。

需求端加速轉(zhuǎn)變

相較于融資端，銷售的復蘇是解決房企資金鏈風險的核心關鍵。

自2021年下半年開始，樓市銷售降溫，這期間各城市的需求端限制政策還沒有明顯松綁跡象。2022年，針對需求端的放松從調(diào)整個人房貸開始，包括下調(diào)房貸利率、下調(diào)首付比例。

今年以來，直接影響房貸利率的5年期以上LPR下調(diào)了三次，該數(shù)據(jù)在今年1月前已維持20個月不變。8月22日調(diào)整后，5年期以上LPR從4.45%下調(diào)為4.3%。

與此同時，5月央行、銀保監(jiān)會明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為相應期限LPR減20個基點；9月末央行、銀保監(jiān)會接連釋放重磅利好，對部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，此外，時隔7年再次下調(diào)公積金貸款利率，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。

貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。

為進一步降低購房者的買房壓力，不少城市也在2022年對限貸松綁，最早調(diào)整首付比例的是北海市，1月15日降低公積金貸款首付比例至40%（原60%），鄭州則在3月成為第一個取消“認房又認貸”的核心二線城市，以此為起點越來越多城市對限貸政策進行調(diào)整。

貝殼研究院監(jiān)測范圍內(nèi)，目前超七成城市“認貸不認房”，另有82城首套房商貸最低首付比例可至兩成，其中包括武漢、石家莊、長春、哈爾濱、南昌等省會城市。但高能級城市的限貸政策依然沒有較大松動。

為盡可能釋放市場需求，今年以來，不少城市也開始調(diào)整限購政策，但早期普遍以優(yōu)化為主，近期佛山和東莞兩個萬億GDP城市已先后全面取消限購。

據(jù)中指院統(tǒng)計，今年初至11月底，全國已有超300省市優(yōu)化調(diào)整樓市政策超900次。政策主要以保交樓、降首付、優(yōu)化限購范圍為主。

自下半年以來，限購調(diào)整蔓延向更多核心城市，北京、上海、西安、成都、武漢、廈門等在內(nèi)的多個熱點一二線城市出現(xiàn)了限購政策的優(yōu)化調(diào)整。

不過需求端政策的不斷發(fā)力效果并不明顯，市場始終處于下行狀態(tài)，究其原因，還是在經(jīng)濟增長承壓背景下，購房者的收入預期和房價上漲預期還沒有恢復，需求端觀望情緒越來越濃。

年底中央經(jīng)濟工作會議再次對房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策定調(diào)，提出要著力改善預期，擴大有效需求。在此背景下，未來針對需求端的政策將持續(xù)寬松。

行業(yè)內(nèi)也對未來市場逐步恢復持樂觀態(tài)度。碧桂園和萬科管理層均認為，當前政策的支持力度是空前的，地產(chǎn)行業(yè)的曙光已現(xiàn)，并紛紛釋放出要為后續(xù)發(fā)力做好準備的信號。