實(shí)習(xí)記者｜王婷婷

記者｜樊旭

上海疫情得到有效控制后，恢復(fù)生產(chǎn)生活正常秩序成為當(dāng)前的重要議題。

5月29日，上海發(fā)布了《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》（下稱“《行動(dòng)方案》”）。在此次推出的八個(gè)方面50條舉措中，房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)的主要措施包括加強(qiáng)城市更新要素保障、健全住房租賃體系、促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資健康發(fā)展、支持合理住房需求、優(yōu)化土地出讓條件，以及優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購(gòu)房等條件等。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞表示，從此次上海出臺(tái)的方案來(lái)看，整體的政策基調(diào)更加側(cè)重于供給端，需求端則以落實(shí)國(guó)家層面政策為主。

在供給端的開(kāi)發(fā)投資方面，《行動(dòng)方案》中具體提到，要促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目前期審批綠色通道，及時(shí)啟動(dòng)新一批次市場(chǎng)化新建商品住房項(xiàng)目上市供應(yīng)，進(jìn)一步縮短前期開(kāi)發(fā)、拿地、開(kāi)工、銷售全流程時(shí)間。新開(kāi)工建設(shè)的住宅項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，可順延3個(gè)月繳納。

除商品住房外，《行動(dòng)方案》也提出要健全住房租賃體系，推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)的籌措和供應(yīng)，完善住房租賃法規(guī)政策，加強(qiáng)住房租賃管理和服務(wù)。

具體到保障性租賃住房方面，可進(jìn)一步發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）作用，落實(shí)好“上海REITs20條”支持政策，遴選保障性租賃住房項(xiàng)目等開(kāi)展REITs試點(diǎn)。

接下來(lái)，上海將全力推動(dòng)在建項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，具備條件的項(xiàng)目做到“應(yīng)復(fù)盡復(fù)”，保障在建項(xiàng)目連續(xù)施工。加大新開(kāi)工項(xiàng)目協(xié)調(diào)力度，優(yōu)化政府投資項(xiàng)目審批程序，促進(jìn)新項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，加快推進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。

在增加市場(chǎng)供給方面，《行動(dòng)方案》還提到要繼續(xù)加強(qiáng)城市更新的規(guī)劃編制、政策支持和要素保障。根據(jù)規(guī)劃，年內(nèi)要完成中心城區(qū)成片舊區(qū)改造，全面提速零星舊區(qū)改造，年內(nèi)新啟動(dòng)8個(gè)以上城中村改造項(xiàng)目。同時(shí)積極拓寬融資渠道，支持發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券用于城市更新項(xiàng)目。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴界面新聞，從供給端看，方案提到的建立房地產(chǎn)項(xiàng)目前期審批綠色通道，以及壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程時(shí)間和啟動(dòng)住房項(xiàng)目上市供應(yīng)，充分體現(xiàn)了政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的呵護(hù)，多舉措增加市場(chǎng)供應(yīng)。

此次的一些列舉措，也涉及到上海即將迎來(lái)的今年首批集中土地出讓。

《行動(dòng)方案》提到，對(duì)于公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓地塊，需加快建立線上交易機(jī)制。允許受讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款。優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價(jià)，降低商業(yè)辦公用房自持比例。

同時(shí)，還要適當(dāng)增加2022年度建設(shè)用地計(jì)劃，加大凈增建設(shè)用地指標(biāo)，支持保障各區(qū)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地需求。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞表示，受疫情影響，部分房地產(chǎn)活動(dòng)更多的會(huì)依賴線上模式，這次明確提出加快建立線上交易模式，這對(duì)于以后土地出讓活動(dòng)的推進(jìn)有積極影響，這也意味著上海房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的重要作用和地位。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，針對(duì)土地市場(chǎng)的三項(xiàng)措施在一定程度上降低了房企拿地成本，對(duì)改善房企拿地意愿將起到積極作用。

在需求端，《行動(dòng)方案》明確提到，將完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。 此外，在人才政策方面，方案指出要全面落實(shí)各類人才計(jì)劃和政策，優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購(gòu)房等條件。

李宇嘉表示，近期國(guó)家已經(jīng)在需求端提出房地產(chǎn)相關(guān)政策，包括下調(diào)首套房房貸利率等，對(duì)上海來(lái)說(shuō)，貫徹落實(shí)就可以了，本地政策沒(méi)有進(jìn)一步發(fā)力的太大必要?！叭绻磥?lái)一段時(shí)間需求仍然較弱，那么有可能出臺(tái)其他政策，”李宇嘉說(shuō)，但目前要防止出臺(tái)過(guò)多短期政策導(dǎo)致造成新一輪房?jī)r(jià)的暴漲。

在對(duì)購(gòu)房者影響較大的房貸利率方面，上海的主要商業(yè)銀行均響應(yīng)政策下調(diào)了房貸利率。目前上海地區(qū)首套、二套利率分別為4.8%、5.5%，此前分別為4.95%、5.65%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，促進(jìn)需求的的多項(xiàng)政策出臺(tái)，對(duì)于目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有非常重要的意義。受疫情影響，今年4-5月份上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑，因此支持合理住房消費(fèi)需求顯得十分緊迫和必要，同時(shí)也是眾多購(gòu)房者所期待的政策內(nèi)容。

李宇嘉還表示，隨著疫情消退，新出臺(tái)的供給端政策和已有的需求端政策，可呈現(xiàn)較大的疊加效應(yīng)，對(duì)于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該能起到一定的作用。

值得一提的是，為應(yīng)對(duì)疫情對(duì)大量商戶的影響，此次《行動(dòng)方案》再次強(qiáng)調(diào)了要擴(kuò)大房屋租金減免范圍。

根據(jù)《行動(dòng)方案》，將對(duì)承租國(guó)有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，免提交受疫情影響證明材料，2022年免除6個(gè)月房屋租金。對(duì)承租國(guó)有房屋、運(yùn)營(yíng)困難的民辦非企業(yè)單位，也參照小微企業(yè)和個(gè)體工商戶免除6個(gè)月房屋租金。

另外，也鼓勵(lì)引導(dǎo)商業(yè)綜合體、商務(wù)樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等非國(guó)有房屋業(yè)主或經(jīng)營(yíng)管理主體，向最終承租經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶給予6個(gè)月房屋租金減免。對(duì)符合條件的非國(guó)有房屋業(yè)主或經(jīng)營(yíng)管理主體，按照減免租金總額的30%給予補(bǔ)貼，最高300萬(wàn)元。

李宇嘉認(rèn)為，此次上海整體政策基調(diào)很明確，即疫情對(duì)上海樓市影響較大，房地產(chǎn)供需兩端的信心目前比較弱，因此政策重點(diǎn)從供給端為開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者讓利，降低供需兩端的成本，同時(shí)需求端也有保障，從而達(dá)到提振市場(chǎng)信心的目的。