文 | 韓雙羽

千呼萬(wàn)喚，陜西最接近公募REITs的首單項(xiàng)目出現(xiàn)了。

2月13日，西安經(jīng)發(fā)創(chuàng)新工業(yè)園持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃在上海證券交易所成功發(fā)行，發(fā)行主體為西安經(jīng)開(kāi)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“經(jīng)開(kāi)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)”），發(fā)行規(guī)模1.41億元，正式開(kāi)創(chuàng)陜西首單、西北地區(qū)國(guó)有企業(yè)首單機(jī)構(gòu)間REITs之紀(jì)錄。

別看規(guī)模不大，但西安經(jīng)開(kāi)區(qū)的野心遠(yuǎn)不止于此，并且已于近期啟動(dòng)了相關(guān)國(guó)有企業(yè)深化提升工作。

創(chuàng)新路徑：搭臺(tái)是為“唱大戲”

在了解陜西首單產(chǎn)品之前，先來(lái)認(rèn)識(shí)一下機(jī)構(gòu)間REITs是什么。

機(jī)構(gòu)間REITs即持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，業(yè)內(nèi)也稱(chēng)私募REITs，其本質(zhì)載體是ABS，但創(chuàng)新以“私募+權(quán)益”為核心屬性，是在傳統(tǒng)資產(chǎn)證券化框架基礎(chǔ)上吸收公募REITs制度優(yōu)勢(shì)形成的創(chuàng)新產(chǎn)品。通俗來(lái)講是機(jī)構(gòu)投資者（目前階段）湊錢(qián)買(mǎi)好地段不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)打包后的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品來(lái)收租收息，這種資產(chǎn)盤(pán)活新路徑國(guó)內(nèi)在2025年底剛剛開(kāi)始活躍。

創(chuàng)新機(jī)構(gòu)間REITs很大程度上的意義是為了健全多層次REITs市場(chǎng)，目前市場(chǎng)層次從高到低依次為：公募REITs->機(jī)構(gòu)間REITs->類(lèi)REITs->Pre-REITs/地產(chǎn)基金，需要明確的是，機(jī)構(gòu)間REITs為“股”，而類(lèi)REITs為“債”。

那么，經(jīng)開(kāi)區(qū)此次發(fā)行的陜西首單產(chǎn)品情況如何呢？

此次產(chǎn)品最大的特點(diǎn)當(dāng)數(shù)先一步打開(kāi)“證券化窗口”，即通過(guò)小規(guī)模資產(chǎn)建立可擴(kuò)容的證券化資管平臺(tái)，模式走通后陸續(xù)裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“小步快跑”模式。

熟悉資產(chǎn)證券化的讀者或許都知道，公募REITs首發(fā)規(guī)模要求達(dá)10億元（租賃住房和養(yǎng)老設(shè)施為8億元），而機(jī)構(gòu)間REITs則沒(méi)有明確要求。

這里機(jī)構(gòu)間reits的優(yōu)勢(shì)就得到了凸顯，其主要好處在于完成資產(chǎn)上市平臺(tái)搭建，不僅沒(méi)有間歇期規(guī)定，且若產(chǎn)品成功發(fā)行后，再裝資產(chǎn)可簡(jiǎn)化平臺(tái)資質(zhì)審核，大幅縮短申報(bào)周期。

值得注意的是，得益于多層次REITs市場(chǎng)制度，當(dāng)機(jī)構(gòu)間REITs規(guī)模達(dá)到10億元并經(jīng)歷市場(chǎng)檢驗(yàn)后，產(chǎn)品能夠直接銜接至公募REITs。

鏈?zhǔn)絼?chuàng)新：“房東”角色走向“管家”

西安經(jīng)開(kāi)區(qū)率先拿出的資產(chǎn)質(zhì)量如何呢？

此次機(jī)構(gòu)間REITs底層資產(chǎn)為西安經(jīng)發(fā)創(chuàng)新工業(yè)園，地理位置與陜汽集團(tuán)隔路相望，于2008年正式運(yùn)營(yíng)的該園區(qū)占地約200畝，總建筑面積約8萬(wàn)平方米，現(xiàn)已建成16棟標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房及配套設(shè)施，目前入池廠(chǎng)房為10棟，建面3.5萬(wàn)平方米。從產(chǎn)業(yè)方向來(lái)看，園區(qū)以機(jī)械加工制造產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，是“陜西省裝備制造產(chǎn)業(yè)園孵化基地”和“經(jīng)開(kāi)區(qū)首家企業(yè)加速器”。

數(shù)據(jù)最能說(shuō)明園區(qū)成色，據(jù)了解，西安經(jīng)發(fā)創(chuàng)新工業(yè)園2025年平均出租率達(dá)80%，2026年有望突破90%。更重要的是，這家成立近20年的“老園區(qū)”中的大量入駐企業(yè)亦已成為“老朋友”，其中不少企業(yè)租賃期超過(guò)10年。

進(jìn)一步了解入園企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)其身上“產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新”的特征很重。

如配套龍頭。在緊貼陜汽集團(tuán)的地理定位下，園區(qū)目前30%的入駐面積都是陜汽配套商，其他的則深度綁定中集專(zhuān)用車(chē)、有色院等區(qū)域龍頭企業(yè)，市場(chǎng)牽引之下企業(yè)聚集顯著。如創(chuàng)新強(qiáng)烈。園區(qū)不僅民企集中，且多向科技靠攏，如西安金欣粉末冶金公司、西安新三鳴汽車(chē)零部件公司、西安遠(yuǎn)航真空釬焊公司、陜西德仕汽車(chē)部件公司均是高新技術(shù)企業(yè)。

顯而易見(jiàn)，西安經(jīng)發(fā)創(chuàng)新工業(yè)園絕對(duì)是塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但熟悉西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的朋友也能看出，其肯定算不上西安經(jīng)開(kāi)區(qū)的“白菜心”產(chǎn)業(yè)園，顯然后續(xù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)裝入的空間廣闊。

當(dāng)然，我們也對(duì)各園區(qū)未來(lái)出租率不斷向好抱有強(qiáng)烈信心。

一是西安經(jīng)開(kāi)區(qū)本身發(fā)展動(dòng)能強(qiáng)勁。經(jīng)開(kāi)區(qū)是西安工業(yè)重鎮(zhèn)，可以說(shuō)是陜西“鏈?zhǔn)桨l(fā)展”的典范，當(dāng)前圍繞汽車(chē)制造、新材料、電子信息、油氣產(chǎn)業(yè)已然形成產(chǎn)業(yè)聚集。

二是業(yè)主單位運(yùn)營(yíng)能力得到確認(rèn)。即資產(chǎn)所有者不僅僅是房東角色，而是以深度參與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式成為“統(tǒng)籌組織者”，當(dāng)前運(yùn)營(yíng)工作已然兌現(xiàn)在以下多方面。

在設(shè)施配套方面，以最“接地氣”的方式滿(mǎn)足企業(yè)日常需求，面對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，西安經(jīng)開(kāi)區(qū)在園區(qū)內(nèi)建設(shè)有辦公、公寓、餐廳以及少量商業(yè)，面對(duì)寫(xiě)字樓，則設(shè)置了共享會(huì)議室以及低于市場(chǎng)價(jià)的線(xiàn)上物資采購(gòu)平臺(tái)。在銀企對(duì)接方面，為解決企業(yè)需求及銀行產(chǎn)品不匹配問(wèn)題，園區(qū)運(yùn)營(yíng)方在定期組織銀企交流會(huì)的同時(shí)，鼓勵(lì)銀行為工業(yè)企業(yè)定制化金融產(chǎn)品；在員工導(dǎo)入方面，向企業(yè)需求開(kāi)展校企合作，從學(xué)生入學(xué)起實(shí)施針對(duì)性培養(yǎng)，精準(zhǔn)契合企業(yè)用工需求。

平臺(tái)整合啟幕：資產(chǎn)盤(pán)活章法顯露

綜合多方信息，西安經(jīng)開(kāi)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)證券化的“大方案”或許還在后面。

最新的大動(dòng)作在于，2026年1月13日與1月4日，此次機(jī)構(gòu)間REITs發(fā)行方經(jīng)開(kāi)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)與西安經(jīng)開(kāi)金融控股有限公司剛剛完成重大股權(quán)變動(dòng)，大股東由此前的西安經(jīng)發(fā)控股集團(tuán)變更至西安經(jīng)開(kāi)產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展公司，后者目前持有兩家公司51%股權(quán)。

這意味著西安經(jīng)開(kāi)區(qū)下屬“最大園區(qū)建設(shè)主體”將與“唯一金融主體”實(shí)現(xiàn)整合，以市場(chǎng)化整合國(guó)有資產(chǎn)、資金與資源，在推動(dòng)資產(chǎn)證券化的同時(shí)拓寬多元融資渠道，最終推動(dòng)國(guó)有資本向“城市開(kāi)發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)投資與金融服務(wù)”并重轉(zhuǎn)型。對(duì)其效能，我們不禁形成兩大猜測(cè)：

一是更大范圍的“資產(chǎn)騰挪”成為可能。

在后續(xù)資產(chǎn)不斷裝入資管平臺(tái)的路徑規(guī)劃下，我們判斷未來(lái)西安經(jīng)開(kāi)區(qū)下屬所有國(guó)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)均將進(jìn)入當(dāng)前的經(jīng)開(kāi)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)。

事實(shí)上，僅在經(jīng)開(kāi)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)口徑下的“儲(chǔ)備資產(chǎn)”就達(dá)170萬(wàn)平方米，占到西安經(jīng)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)“總盤(pán)子”的超8成，統(tǒng)一管理之下，剩余資產(chǎn)陸續(xù)納入顯然更為高效。如此一來(lái)，不論是存量資產(chǎn)還是未來(lái)增量，都有望加快進(jìn)入證券化排隊(duì)序列。

二是機(jī)制上打通“以投代引”主體壁壘。

企業(yè)整合背后更深度的目的無(wú)疑是業(yè)務(wù)賦能，而這恰好契合了《公平競(jìng)爭(zhēng)審查條例》與《國(guó)辦1號(hào)文》要求下開(kāi)發(fā)區(qū)招商的“關(guān)鍵環(huán)節(jié)”。結(jié)合西安經(jīng)開(kāi)區(qū)當(dāng)下系列安排來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與金融力量深度互動(dòng)的可能性十分豐富。

如持續(xù)造鏈豐富集群。眾所周知，西安經(jīng)開(kāi)區(qū)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)桨l(fā)展模式已然強(qiáng)韌，其實(shí)在有色院、延長(zhǎng)石油與龍騰半導(dǎo)體等龍頭引領(lǐng)下，區(qū)域還在主動(dòng)推動(dòng)更多產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。如經(jīng)開(kāi)金控近期就已攜手龍頭企業(yè)成立了規(guī)模100億元的新材料產(chǎn)業(yè)基金與規(guī)模50億元的半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展基金。資產(chǎn)整合后，“鏈主+基金+基地”的產(chǎn)業(yè)模式將進(jìn)一步放大。

如跨區(qū)協(xié)同培育科創(chuàng)。當(dāng)前跡象是，西安經(jīng)開(kāi)區(qū)與西安科教強(qiáng)區(qū)碑林區(qū)于2025年12月舉行座談，目標(biāo)直指“碑林研發(fā)、孵化+經(jīng)開(kāi)制造、應(yīng)用”模式。對(duì)于培育需要股權(quán)投資支持的科轉(zhuǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與金融資本的融合亦將加速科創(chuàng)主體落地。

在更大視野下，面對(duì)近期全國(guó)“三資三化”戰(zhàn)略提速，陜西省委、省政府在2023年印發(fā)的《陜西省高質(zhì)量項(xiàng)目推進(jìn)年行動(dòng)方案》中明確提到力爭(zhēng)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目3至5個(gè)，新增儲(chǔ)備REITs項(xiàng)目8個(gè)以上，盤(pán)活存量資產(chǎn)200億元以上的要求，在西安經(jīng)開(kāi)區(qū)已然看到最具章法的戰(zhàn)略鋪排。