前兩周（2026年2月9日-22日），昆明樓市受春節(jié)小長假影響，整體呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。春節(jié)假期昆明的住宅備案共計27套，同比上漲54%，是近五年最好的一年。
據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，僅1個項目供應約0.57萬㎡，環(huán)比下跌28%；成交約1萬㎡，環(huán)比下跌84%；成交均價約11286元/㎡，環(huán)比下跌8%。其中，新規(guī)住宅成交量占比達3成，新舊規(guī)項目成交均價相差約2600元/㎡。
從“雙榜”情況來看，邦泰四代宅項目和城市核心區(qū)大平層產(chǎn)品熱銷，上榜項目多為學區(qū)盤、新規(guī)樓盤。
邦泰·觀云以約0.12億元的銷售金額，位居商品住宅銷售金額TOP5榜首。成交4套，成交均價高達19380元/㎡，套均價約287萬/套，也是上榜項目中價格最高的一個。
信達萬科·京江隱翠、華潤中心、龍江金茂府三個高端改善型樓盤，也成為銷售金額榜單上的主力項目，均銷售約0.06億元，成交均價分別約為16370元/㎡、13348元/㎡、14835元/㎡，套均價約294萬/套、282萬/套、281萬/套。
攬湖半山則因工程抵款房集中備案，成為商品住宅套數(shù)TOP5榜首，成交10套，成交均價僅約5000元/㎡，套均價約51萬/套。
官渡國投柏悅府次之，成交6套，成交均價約10198元/㎡，套均價約92萬/套；西市區(qū)的新規(guī)住宅項目龍湖天境，則以3套房的成交末位上榜，成交均價約14659元/㎡，套均價約173萬/套。
簽約名校的影響力持續(xù)，大華·錦繡麓城熱度不減，以約0.06億元的銷售金額，5套房源的成交業(yè)績，拿下雙榜第三。成交均價約11082元/㎡，套均價約117萬/套。
土地方面，昆明主城供應兩宗宅地，均為小體量低容積優(yōu)質(zhì)宅地，無土地成交。
其中一宗供應土地位于呈貢斗南板塊，為KCC2025-2號地塊，約25.89畝，緊鄰地鐵4號線梅子村站旁。
該地塊位置十分特殊，位于海榮滇池瀾庭、藍光花田國際、邦泰春華序和卓越滇池晴翠之間，幾乎與卓越滇池晴翠連在一起。因處于幾家勢頭正猛的房企重倉之地，最終花落誰家，很有看頭。
另一宗位于西山區(qū)雙塔板塊，為KCXS2016-4號地塊，約39.6畝，靠近邦泰璟和。土地競得人須按照協(xié)議約定承擔綜合公共服務設施建設任務，建筑面積不少于3500平方米。
據(jù)查，這宗土地原本已經(jīng)出讓，是復地云極項目的商業(yè)地塊，但在去年11月改為住宅地塊，2月13日重新掛拍。
市場方面，昆明主城無項目開盤，無項目加推。
特別說明的是，春節(jié)假期昆明的住宅備案共計27套，約0.33萬㎡，同比上漲54%；成交均價約11651元/㎡，同比微漲1%。同時，也是近5年來，成交最好的一年。
其中，新規(guī)項目備案8套，占比30%，均價14152元/㎡，備案項目集中剛改、品質(zhì)首置層次。舊規(guī)項目備案19套,占比70%，均價10543元/㎡，備案集中華發(fā)書香云海、大華公園天下等高性價比的書包房項目。
從成交項目的分布來看，熱度集中于五華、官渡、盤龍三區(qū)。官渡區(qū)成交8套領跑，萬科公園城市、萬科棠月東方各備案2套，金地學府名著備案2套，新希望錦官府、山海灣金瀾錦翠各自備案1套。
五華區(qū)備案集中被義承包圓，旗下項目3盤合計備案4套；盤龍區(qū)則集中在大華旗下的大華錦繡麓城、大華公園天下兩個項目，合計備案5套。簽約名校的影響力持續(xù)發(fā)酵，利好業(yè)主和房企銷售雙方。
從套均價方面看，呈貢馬金鋪片區(qū)的邦泰花園城項目低單價低總價的帶動，整體套均價僅為65萬元，進而帶動春節(jié)假期買房門檻下滑。
官渡、盤龍、西山幾區(qū)則集中于高性價書包房項目的成交，套均價在130-140萬/套之間，購房者更青睞于品質(zhì)首置/剛改產(chǎn)品。
五華區(qū)價格最高，領跑主城五區(qū)。尤其是義承丹霞翠嶼、大華翠湖映這兩大高端改善項目的帶動，套均價達239萬/套。
買房門檻方面，購房套均價約141萬元，同比跌幅15%。尤以剛改類、教育置業(yè)類產(chǎn)品，最受歡迎，單價與戶均面積集中在115㎡以下。
低單價低總價項目的異軍突起，以及戶均面積較小的雙重因素疊加下，致使出現(xiàn)春節(jié)假期購房門檻下滑的行情。從趨勢和現(xiàn)實情況來看，2024年的小高峰，更多歸根于遇上昆明一年級新生入學的小高潮，學區(qū)房需求較大。
優(yōu)惠情況方面，新規(guī)住宅項目無額外優(yōu)惠，變化不大；舊規(guī)項目中學區(qū)房表現(xiàn)顯著，綠城、大華、保利、萬科、華發(fā)、金地等房企針對省外及地州客戶推出專屬2%額外折扣。大華公園天下項目還額外疊加贈送車位及物業(yè)費，讓利幅度尤為突出。
總而言之，昆明樓市供給需求仍處于低位企穩(wěn)態(tài)勢，高性價比書包房依舊是市場主力軍。同時，隨著新規(guī)住宅項目的持續(xù)發(fā)力，舊規(guī)項目打折促銷快速走量已是不爭事實。2026年，新舊規(guī)項目的分化將從產(chǎn)品到價格等多方面持續(xù)分化。