界面新聞記者 | 王婷婷

馬年開工第二天，上海發(fā)布樓市新政，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

2月25日，界面新聞記者獲悉，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（下稱“《通知》”），自2026年2月26日起施行。

此次發(fā)布的新政包括進一步調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金貸款、完善個人住房房產(chǎn)稅三個方面。多名接受界面新聞采訪的業(yè)內(nèi)專家表示，在利好政策的疊加下，今年上海樓市小陽春已經(jīng)提前鎖定。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴界面新聞，在今年前兩個月房地產(chǎn)市場總體向好的背景下，此類增量政策將發(fā)揮積極效應，進一步促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

“上海在新春伊始就出臺樓市優(yōu)化措施，在降成本、降門檻、提預期方面的信號非常明顯，政策針對新性也比較強，對于3月份的節(jié)后小陽春，具有較大的帶動作用?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向界面新聞指出。

具體而言，在住房限購方面，《通知》明確，一是縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社?；騻€稅年限。對非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

“現(xiàn)在只要有1年社保，至少可買1套房，不再做內(nèi)外環(huán)線區(qū)分?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦向界面新聞指出，當前中高端改善需求較為明顯，尤其是新房，特別講究地段，政策精準釋放這些買家的需求。

二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。《通知》表示，對在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎上，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在上海市購買住房。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在上海市限購1套住房，無需提供繳納社?；騻€稅證明。

對此，盧文曦認為，現(xiàn)實中有從事城市基礎服務為主的部分人員未繳納社保而無法購房。這次政策把這部分人群也覆蓋在內(nèi)，支撐長期在上海工作、生活的人員置業(yè)，給予歸屬感，體現(xiàn)城市的溫度。

按上述規(guī)定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房；連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購1套住房。

同策研究院聯(lián)席院長、首席研究員宋紅衛(wèi)向界面新聞分析，非滬籍在外環(huán)內(nèi)購房從3年社保降低到一年，粗略估算可增加購房潛力人群至少增加9萬人，這部分人群屬于剛需群體，對于帶動外環(huán)內(nèi)樓市具有明顯的提升影響。

“此外，非滬籍三年以上再給予一張房票資格，這對于改善需求釋放具有直接影響?！彼渭t衛(wèi)告訴界面新聞，從近兩年外地人購房行為來看，隨著家庭子女人數(shù)增加對于二套房的需求也在上升，同時，40歲以上的中年外地人群對于居住品質(zhì)及配套要求也在不斷提升，改善需求潛力較大，此次新政對于激發(fā)外地人改善需求釋放也有較大影響。

本次新政的另一重點在于優(yōu)化住房公積金貸款政策。首先，適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。

其次是優(yōu)化貸款套數(shù)認定。對于已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在上海市無住房或僅有1套住房、且當前已結清住房公積金貸款的，在上海市再次購房時可申請公積金貸款。

不僅如此，新政還涉及擴大多子女家庭購房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎上上浮20%。

宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，公積金政策作為住房保障福利政策，近些年發(fā)揮著越來越重要作用，尤其是剛需和剛改人群對于公積金依賴程度較高。

“此次公積金貸款額度的提高，直接降低剛需剛改人群首付門檻，降低按揭貸款成本，在公積金貸款套數(shù)認定和多子女家庭購房貸款支持上，進一步優(yōu)化合理，對于置換和改善家庭來講是利好，可以繼續(xù)享用公積金福利待遇，總體降低購房成本?！彼渭t衛(wèi)向界面新聞指出。

在58安居客研究院院長張波看來，公積金政策的優(yōu)化，將有效提升改善家庭購房能力，推動上海二手房流通性提升，進而帶動新房市場改善需求釋放，形成一二手市場雙向賦能。

在完善個人住房房產(chǎn)稅政策方面，《通知》規(guī)定，自2026年1月1日起，對上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。

購房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應稅住房所在地稅務機關重新辦理個人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報、認定，從稅務機關重新認定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

對此，盧文曦向界面新聞表示，個人住房房產(chǎn)稅執(zhí)行內(nèi)容更人性化?！霸诂F(xiàn)實操作過程中，有部分買家是因為子女成年后新購住房，但屬于家庭唯一住房，也要繳納房產(chǎn)稅，對釋放新的需求有一定妨礙。政策細化現(xiàn)實中遇到的客觀問題，可減少置業(yè)顧慮和持有成本?！?/p>

張波告訴界面新聞，該項政策與當前二手房流通性不足的特征形成呼應。2025年上海二手房成交占比已達65%以上，成為市場成交主力，滬籍家庭作為本地置業(yè)主力，其改善置換需求的釋放是推動市場循環(huán)的關鍵。

“此次房產(chǎn)稅政策調(diào)整，只要新購住房為家庭唯一住房即可暫免房產(chǎn)稅，不僅能鼓勵滬籍家庭合理置換，更能推動二手房市場房源流通性提升。”

張波向界面新聞表示，整體而言，本次政策是針對剛需、改善、置換三類真實需求的精準賦能，政策落地后將直接帶動三大需求釋放。一是新市民、新人才的外環(huán)內(nèi)首置需求，二是長期在滬人群的外環(huán)內(nèi)改善增購需求，三是滬籍家庭的置換升級需求。

在其看來，這三類需求均為市場核心合理需求，將有效激活上海新房、二手房交易活力，緩解二手房流動性壓力，推動交易規(guī)模穩(wěn)步提升。

上海鏈家研究院負責人李根也向界面新聞表示，本次“新七條”是精準、系統(tǒng)、兼顧穩(wěn)市與民生的重磅優(yōu)化。政策以梯度松綁、分區(qū)施策為核心，大幅降低新市民與剛需購房門檻，同步激活改善置換，形成“資格+資金+成本”的組合發(fā)力。

嚴躍進也認為，“新七條”政策充分體現(xiàn)出上海綜合施策、因城施策、發(fā)揮好存量和增量政策集成效應的導向，亦符合2026年住房消費工作的相關要求。

“2023年以來，上海出臺多輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策，綜合性和系統(tǒng)性較強，涉及限購、土地、金融、財稅等多領域政策調(diào)整，也包括當前動遷安置房票試點以及國企收購二手房等創(chuàng)新舉措?！?/p>

嚴躍進告訴界面新聞，此類政策發(fā)揮了非常好的組合拳效應。結合此次“新七條”新政，其在持續(xù)降低購房成本的同時，也將進一步促進住房消費需求積極釋放和供求關系平衡，亦進一步鞏固當前樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢。

盧文曦指出，上海房地產(chǎn)市場兼具居住需求支撐與全國資金資產(chǎn)配置的雙重優(yōu)勢。政策的持續(xù)優(yōu)化，正逐步將更多長期工作、生活在上海的人群納入合理購房通道。

“政策推進有序、落地平穩(wěn)，有望進一步夯實市場向好趨勢，助力樓市加快實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。作為一線城市的重要風向標，上海樓市的穩(wěn)定表現(xiàn)，也將為全國市場注入更多信心。”盧文曦向界面新聞表示。