界面新聞記者 | 王妤涵

自今年一月下旬以來，A股上市房企陸續(xù)披露2025年的業(yè)績預告。

界面新聞記者根據WIND房地產指數(shù)統(tǒng)計，截至2月12日，已有77家A股上市房企發(fā)布2025年業(yè)績預告或業(yè)績快報，其中有57家房企預計虧損，占比達到74%，57家房企合計預虧損額約2082-2094億元。

具體來看，有5家房企虧損額超過百億元，其中萬科以預計820億元的虧損額刷新A股房企虧損紀錄。預虧超10億元的房企有24家，其中也不乏部分有央國企背景的企業(yè)，行業(yè)調整之深、波及范圍之廣，可見一斑。

但業(yè)績預告并非全無亮色。金科股份憑借債務重整收益預計實現(xiàn)歸母凈利潤300-350億元，從巨虧走向巨盈，為出險房企提供了一條可復制的重生路徑。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受界面新聞采訪時表示，房企虧損與銷售規(guī)模下降、房價調整基本同步，是當前行業(yè)深度調整在財務指標上的正常反映。

“市場不必過度悲觀，當前關鍵不是利潤本身，而是確保財務穩(wěn)健、防范債務風險、保證現(xiàn)金流穩(wěn)定?！痹谒磥?，這樣的虧損規(guī)模恰恰說明行業(yè)調整已進入“深水期”——企業(yè)正經歷最嚴峻的壓力測試，但也是風險出清、輕裝上陣的必要過程。

共性困境

在這場全行業(yè)虧損潮中，頭部房企成為重災區(qū)。如萬科、綠地控股、華夏幸福等代表性企業(yè)紛紛披露百億級預虧，其虧損成因既帶著企業(yè)自身的經營印記，更折射出房地產行業(yè)的系統(tǒng)性困境。

具體來看，萬科以820億元的預計虧損額，成為A股房地產板塊有史以來虧損金額最高的企業(yè)，較2024年虧損額擴大65.7%；華夏幸福預計虧損160-240億元，較2024年超300億元的虧損額有所收窄，但仍處于巨虧區(qū)間；華僑城A預計凈虧損130-155億元?，較2024年的86.62億元進一步擴大。

綠地控股預計虧損160-190億元，虧損額僅次于萬科和華夏幸福；金地集團預計虧損金額也達到了111-135億元，這家曾與萬科、保利、招商并稱“四大金剛”的老牌房企，如今也已滑至虧損百億陣營。

梳理幾家頭部房企的業(yè)績預告不難發(fā)現(xiàn)，盡管各家企業(yè)的發(fā)展路徑存在差異，但虧損成因高度趨同。

首先是銷售端的疲軟，結轉利潤大幅縮水。房地產利潤實現(xiàn)具有明顯滯后性——此次業(yè)績預告中的2025年凈利潤主要來源于2023-2024年銷售項目的結轉。

國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2025年，新建商品房銷售面積88101萬平方米，同比下降8.7%；銷售額83937億元，同比下降12.6%。幾家頭部房企的合約銷售金額均出現(xiàn)兩位數(shù)下滑，銷售端的疲軟直接導致項目結轉規(guī)模減少、毛利率下降，部分項目甚至負毛利結轉，成為虧損核心誘因。

其次是盡管近年來各家房企均有多元化布局，但核心收入仍然高度依賴房地產開發(fā)業(yè)務，在行業(yè)深度調整期，開發(fā)業(yè)務持續(xù)疲軟，多元化業(yè)務尚未形成規(guī)模效應，無法有效對沖主業(yè)虧損，導致企業(yè)整體抗風險能力不足。

還有就是資產減值計提的激增。受行業(yè)下行影響，房地產資產價格持續(xù)承壓，存貨、投資性房地產等資產的可變現(xiàn)凈值大幅下降，如本次萬科計提超500億元，綠地控股的計提也超過120億元，許多企業(yè)減值金額占虧損總額比重超過50%。

“房價調整必然傳導至資產負債表，這種損失計提符合慣例，疊加行業(yè)背景下房企自身‘卸包袱’的訴求，減值規(guī)模達到了歷史峰值?！眹儡S進向界面新聞記者拆解這一邏輯。而這種財務層面的出清，雖然加劇當期賬面虧損，卻為后續(xù)報表修復掃清了障礙。

金科突圍

值得關注的是，在行業(yè)預虧的寒冬中，金科股份成為一個難得的亮點。金科股份2025年業(yè)績預告顯示，其預計當年歸母凈利潤300-350億元，實現(xiàn)從虧損到巨額盈利的根本性扭轉，歸屬于上市公司股東的所有者權益已由負轉正，預計在50-70億元。

扭虧的核心驅動力并非房地產主業(yè)復蘇，而是債務重整帶來的非經常性損益：2025年，金科完成破產重整，債務重整收益預計達680-700億元，直接帶動歸母凈利潤轉正。盡管扣非歸母凈利潤仍虧損290億元以上，核心經營狀況尚未根本改善，但此次扭虧為金科贏得了寶貴的喘息之機。

在去年重整成功“活下來”以后，金科開始為未來布局。今年1月，金科啟動組織架構調整，經營重心從傳統(tǒng)地產開發(fā)轉向輕資產運營，聚焦物業(yè)服務、商業(yè)管理等抗周期領域，同時持續(xù)推進存量資產處置，回籠資金用于償債及補充流動資金。

金科的“突圍”并非唯一答案，卻為當下出險房企提供了良好借鑒。 

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向界面新聞系統(tǒng)梳理了上市房企面臨的退市風險及應對策略。劉水指出，根據交易所規(guī)則，退市主要有四條紅線：一是交易類退市，即連續(xù)20日收盤價低于1元或市值低于5億元；二是財務類退市，連續(xù)兩年凈利潤為負且營收低于3億元。第三年不達標即退市；三是規(guī)范類退市：未按時披露年報且停牌2個月仍未披露；四是，重大違法類，涵蓋欺詐發(fā)行、單年財務造假，涉及公共安全重大違法等。

針對上述風險，劉水提出了一些具體的應對措施：首先就是要守住市值紅線，即可以通過大股東增持、公司回購、引入戰(zhàn)投、優(yōu)化信披等市場化手段，防止連續(xù)20日收盤價低于1元或市值低于5億元；第二要保住營收底線。 “即便連續(xù)虧損，只要年營收不低于3億元，就不會觸發(fā)財務類退市?！?nbsp;

劉水強調，對出險房企而言，維持經營流水比追求賬面利潤更具緊迫性——加快竣工交付、盤活滯重庫存、拓展代建等輕資產業(yè)務，都是保營收的有效路徑。

最重要的是要嚴守規(guī)范底線、不碰法律紅線。 部分出險房企因審計困難導致年報延期，極易觸發(fā)停牌乃至退市程序，保持與監(jiān)管機構主動溝通、聘請有公信力的審計機構，是必須付出的合規(guī)成本。

“重大違法類退市無整改期、無緩沖帶，一旦觸碰即面臨強制退市。 財務數(shù)據真實、公共安全合規(guī)，是企業(yè)存續(xù)的絕對前提?！?nbsp;劉水特別提醒道。

復蘇曙光

2025年，是房地產行業(yè)深度調整的關鍵一年，千億級預虧潮不僅折射出當前行業(yè)的艱難困境，更加速了洗牌與轉型進程。進入2026年后，房地產行業(yè)迎來多項積極信號——政策端持續(xù)發(fā)力托底，市場端出現(xiàn)邊際改善，復蘇曙光初現(xiàn)。

自開年以來，監(jiān)管層持續(xù)出臺支持政策：優(yōu)化房企融資環(huán)境，擴大融資額度、降低融資成本，支持優(yōu)質房企兼并重組出險房企優(yōu)質項目；持續(xù)推進保交樓，加大資金支持力度；精準刺激需求端，多地優(yōu)化限購限貸、下調首付比例與房貸利率。地方國資也加大整合力度，通過并購重組推動行業(yè)資源向優(yōu)質企業(yè)集中。

從市場情況來看，邊際改善跡象逐步顯現(xiàn)。 國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，1月份70城新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，連續(xù)4個月保持這一跌幅；二手住房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，在連續(xù)三個月保持0.7%跌幅后首次收窄，創(chuàng)下去年8月以來最低環(huán)比跌幅。1月份由于開發(fā)商完成年末業(yè)績沖刺后進入季節(jié)性淡季，加上部分需求轉向二手住房，新房交易環(huán)比下跌明顯；但二手房價指數(shù)跌幅收窄，主要源于去年四季度和年底的翹尾行情延續(xù)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受界面新聞采訪時指出：“2026年開年，樓市迎來探底和企穩(wěn)的良好開局，這種局面或將延續(xù)到3-4月份?！钡瑫r提醒，市場供求態(tài)勢、居民預期、置換鏈條、經濟基本面仍存在待改觀的任務。“從探底到觸底，再到夯實底部，最后走出L型甚至V型走勢，均需要有為政府在供需兩端積極紓困、精細化施策?！?/span>

申萬宏源在研報中也指出，房地產板塊最困難時期或將逐漸過去?？紤]到行業(yè)基本面正逐步臨近底部、近期政策基調更趨積極，以及供給側深度出清下行業(yè)格局顯著優(yōu)化，預計優(yōu)質企業(yè)銷售投資等經營端表現(xiàn)有望率先企穩(wěn)回升，推動后續(xù)結算端業(yè)績觸底修復。

展望2026年全年，房地產行業(yè)仍將處于調整期，虧損壓力短期內難以完全緩解，但整體將呈現(xiàn)“逐步復蘇、穩(wěn)步向好”的發(fā)展態(tài)勢。政策端將持續(xù)精準發(fā)力化解風險、刺激需求；市場端將持續(xù)分化，優(yōu)質房企憑借資金、資源、運營優(yōu)勢進一步擴大市場份額，出險房企、低效房企逐步被淘汰，行業(yè)集中度進一步提升。