出險(xiǎn)房企一系列的債務(wù)糾紛之下，陸續(xù)進(jìn)入到被執(zhí)行階段。這其中，就包括其名下未開(kāi)發(fā)的土地、在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以及相關(guān)公司的股權(quán)。這兩年，藍(lán)光、隆基泰和、海倫堡等全國(guó)性房企在西安的一些項(xiàng)目陸續(xù)被擺上了法拍平臺(tái)。近日，中南建設(shè)在西安一宗未開(kāi)發(fā)的商務(wù)用地，也被擺上了法拍平臺(tái)將進(jìn)行拍賣(mài)！

12.585畝，1.075億元起

京東資產(chǎn)交易平臺(tái)上近日發(fā)布了《【一拍】西安市長(zhǎng)安區(qū)韋曲街辦，韋曲北街以北，規(guī)劃路以西土地一宗》標(biāo)的物即將被司法拍賣(mài)的預(yù)告信息，處置機(jī)構(gòu)為西安市高陵區(qū)人民法院。

該標(biāo)的物是西安南興置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱西安南興置業(yè)）名下一宗8390.17平方米（折合12.585畝）的土地，土地用途為商務(wù)金融用地，地上建筑面積≤12249平方米，地下建筑面積約6050平方米（含地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)、地下非機(jī)動(dòng)停車(chē)庫(kù)、人防、設(shè)備用房建筑面積），建筑密度不高于48%，綠地率不低于21%，容積率不高于1.46。

這宗土地的市場(chǎng)價(jià)為1.075億元，將按照市場(chǎng)價(jià)作為起拍價(jià)進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)時(shí)間為2026年2月27日，競(jìng)買(mǎi)保證金2000萬(wàn)元。另外，該標(biāo)的物拍賣(mài)可能存在的、拍賣(mài)人沒(méi)有預(yù)見(jiàn)的欠繳稅、費(fèi)及標(biāo)的物本身所產(chǎn)生的欠款等，均由買(mǎi)受人承擔(dān)。

從地塊現(xiàn)狀來(lái)看，處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。按照起始價(jià)計(jì)算，折合854.19萬(wàn)元/畝起，樓面地價(jià)8776.22元/㎡。公開(kāi)信息顯示，此次將進(jìn)行法拍的這塊地，是西安南興置業(yè)2020年4月份摘得的，當(dāng)時(shí)成交價(jià)格3000萬(wàn)元。

由于該地塊屬于城改開(kāi)發(fā)用地的一部分，當(dāng)時(shí)要求競(jìng)得人必須與西安市長(zhǎng)安區(qū)城中村和棚戶區(qū)改造事務(wù)中心簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償協(xié)議》，因此其實(shí)際成本要高于3000萬(wàn)元，業(yè)內(nèi)當(dāng)時(shí)給出的評(píng)估價(jià)在7500萬(wàn)元左右。

從該地塊的位置來(lái)看，緊鄰長(zhǎng)安中央公園，其周邊住宅區(qū)比較多，中南春風(fēng)南岸、金輝長(zhǎng)安云筑、風(fēng)憬天下等小區(qū)均位于周邊，并且還分布有長(zhǎng)安四小、長(zhǎng)安六小、西北大附小橡樹(shù)灣分校等學(xué)校。

結(jié)合該地塊的位置、土地性質(zhì)、地塊現(xiàn)狀等信息，預(yù)計(jì)此次拍賣(mài)大概率會(huì)流拍，畢竟850多萬(wàn)元每畝在這塊買(mǎi)一宗商務(wù)金融用地，并不是一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。再考慮到相關(guān)稅費(fèi)，實(shí)際成本要更高！

系中南建設(shè)名下資產(chǎn)

值得注意的是，此次將拍賣(mài)的這塊土地目前標(biāo)的所有人西安南興置業(yè)，系中南建設(shè)控股的平臺(tái)公司，也就是說(shuō)這是屬于中南建設(shè)名下的資產(chǎn)。中南建設(shè)2019年7月從萊安地產(chǎn)手中收購(gòu)了西安南興置業(yè)51%的股份，成為西安南興置業(yè)的大股東、實(shí)際控制人，而萊安地產(chǎn)的持股比例下降至49%。中南建設(shè)的總部在江蘇南通，以建筑施工起家，后來(lái)逐步涉足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等板塊，2009年的時(shí)候中南建設(shè)借殼大連金牛在A股上市（已退市），成為海門(mén)第一家上市企業(yè)！

巔峰時(shí)期的中南建設(shè)，連續(xù)上榜中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)，2021年曾經(jīng)排到中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)第10名。中南的地產(chǎn)板塊，在前些年的時(shí)候也成為行業(yè)中的一批黑馬，2018年躋身千億房企之列，2020年的時(shí)候銷(xiāo)售額超過(guò)2000億元，連續(xù)排在中國(guó)房企銷(xiāo)售額TOP20！在體育板塊，中南實(shí)際上也有布局，當(dāng)時(shí)投資了中乙球隊(duì)海門(mén)珂締緣，并且投資建設(shè)海門(mén)足球小鎮(zhèn)。

但這兩年，作為中南建設(shè)的兩大主業(yè)，建筑施工行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)都跌入了寒冬，中南所面臨的困局可想而知，中南建設(shè)從A股退市的同時(shí)，中南建設(shè)旗下的江蘇中南建筑產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司也陷入了破產(chǎn)重整。

中南的地產(chǎn)板塊進(jìn)入西安是在2017年，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)可以說(shuō)非常好，當(dāng)時(shí)西安樓市剛好迎來(lái)上行周期。因此，中南置地進(jìn)入西安后，就以黑馬姿態(tài)殺出，先后布局了浐灞、長(zhǎng)安、城西、灃東、經(jīng)開(kāi)、高陵等區(qū)域。當(dāng)時(shí)，與其他房企在西安通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拍地不同的是，中南更多的是通過(guò)收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)的形式在西安實(shí)現(xiàn)快速布局。

2017年下半年進(jìn)入西安，2018年中南就以86億元的銷(xiāo)售額位居當(dāng)年西安房企銷(xiāo)售額第6名，2020年中南在西安的銷(xiāo)售額更是超過(guò)百億，以110.12億元位居第5名。從這些，可以看出中南那幾年在西安的發(fā)展勢(shì)頭。

但這兩年，中南困局之下，也波及到了其在西安的一些項(xiàng)目。住宅的保交付的同時(shí)，一些商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目則擱置，除了此次將進(jìn)行法拍的這塊地之外，位于灃東的南美商品貿(mào)易中心商業(yè)部分目前也處于停工之中。

其實(shí)，不僅僅是中南，還有更多的出險(xiǎn)房企或者生存困難的房企，住宅保交付之后，之前規(guī)劃的商業(yè)都處于擱置之中，例如高新軟件新城的蘇寧廣場(chǎng)、東二環(huán)邊的愛(ài)琴海、碧桂園鳳凰城配套的商業(yè)、萬(wàn)科未來(lái)星光東側(cè)商業(yè)地塊、綠地在西安的多個(gè)超高層項(xiàng)目……

商業(yè)本身的開(kāi)發(fā)難度、運(yùn)營(yíng)難度就比較大，再加上前期的資金投入，因此靠這些房企自身持續(xù)開(kāi)發(fā)的難度已經(jīng)比較大，接下來(lái)可能更多的還是要等待新的投資者接手，或者是等企業(yè)情況好轉(zhuǎn)后再進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

當(dāng)然，一些已經(jīng)被抵押的地塊、工程，可能會(huì)陸續(xù)進(jìn)入到法拍執(zhí)行。此前，雅荷在鳳城五路與未央路十字西北角的商業(yè)項(xiàng)目，就已經(jīng)通過(guò)法拍被新的企業(yè)接手。

而一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目會(huì)否被新的投資者接手，既與地塊本身的位置有關(guān)，也與其價(jià)格有關(guān)，只有足夠劃算的價(jià)格，可能才更具有吸引力。