界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
2026年開年，大華總算松了口氣。
上海民營(yíng)房企大華集團(tuán)剛確認(rèn)了兩個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)。1月20日，大華·望樾結(jié)束認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率109%，成為2026開年首個(gè)認(rèn)購(gòu)破100%的樓盤。1月21日，大華星嶼也認(rèn)購(gòu)結(jié)束，120套房源累計(jì)認(rèn)購(gòu)149組，認(rèn)購(gòu)率約124%。
這兩組認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)不差，在當(dāng)下的市場(chǎng)里，甚至算得上是一份難得的開年禮。但同時(shí)也很清楚，對(duì)于一家房企而言，認(rèn)購(gòu)只是開場(chǎng)，真正的考驗(yàn)在于開盤當(dāng)天的去化率和隨之而來(lái)的回款速度。
作為近兩年的“黑馬”房企，大華集團(tuán)已經(jīng)歷過(guò)多次戰(zhàn)略調(diào)整。從高調(diào)“走出去”開啟全國(guó)擴(kuò)張之路，到2025年堅(jiān)決地“走回來(lái)”只重倉(cāng)上海，大華集團(tuán)在樓市調(diào)整期決心“背水一戰(zhàn)”。
在2026年“雙盤齊發(fā)”之前，大華集團(tuán)2025年在上海還推出了“地王”項(xiàng)目大華·靜安年華。項(xiàng)目位于靜安大寧板塊，均價(jià)13萬(wàn)元/平方米，戶型面積108平方米和123平方米，總價(jià)在1300萬(wàn)—1700萬(wàn)元左右。
好不容易進(jìn)入市區(qū)豪宅領(lǐng)域，9月28日，大華·靜安年華開盤首推105套房源，截至2026年1月21日，項(xiàng)目網(wǎng)簽比例為44.76%。
現(xiàn)在，大華集團(tuán)迫切需要通過(guò)大華·望樾與大華星嶼這兩大剛需項(xiàng)目打一場(chǎng)勝仗，這將是驗(yàn)證其重倉(cāng)上海戰(zhàn)略能否跑通并重獲市場(chǎng)與自身信心的關(guān)鍵一戰(zhàn)。
界面新聞了解到，位于青浦區(qū)的大華·望樾將于1月25日開盤，首推104套房源，均價(jià)61619元/平方米；位于嘉定區(qū)的大華星嶼將于1月27日開盤，首推120套房源，均價(jià)53095元/平方米。
從全國(guó)擴(kuò)張到押注上海
曾在北京高調(diào)進(jìn)軍、在杭州土地市場(chǎng)重金布局的大華集團(tuán)，如今已完成戰(zhàn)略重心回調(diào)，將核心資源全面聚焦于上海大本營(yíng)。
2023年，大華集團(tuán)一度成為土拍市場(chǎng)的“幸運(yùn)兒”，相繼在北京、杭州等熱點(diǎn)城市拿下熱門地塊。當(dāng)年3月，北京年內(nèi)首輪土拍推出兩宗地塊，其中昌平朱辛莊地塊熱度最高，42家房企為之角逐，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的歷史紀(jì)錄。
初次進(jìn)京，大華集團(tuán)便以2.38%的中簽率搖號(hào)拿下這宗地塊，最終成交價(jià)12.995億元，成交樓面價(jià)約3.55萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米。
當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，大華集團(tuán)搖中這宗不大不小的地塊，資金壓力較小，雖然不在大熱板塊，但只要項(xiàng)目產(chǎn)品不出問(wèn)題，就不會(huì)愁賣，且也有一定利潤(rùn)空間。果不其然，拿地6個(gè)月后，項(xiàng)目大華·啟宸府以6.19萬(wàn)元/平方米的均價(jià)推出338套房源，開盤即售出316套，銷售金額超20億元。
同年5月，大華又前往杭州攪動(dòng)土地市場(chǎng)。在2023年杭州第四批次集中供地中，新街地塊憑借位置優(yōu)越、板塊內(nèi)部無(wú)在售和待售項(xiàng)目吸引了66家房企參拍，結(jié)果仍是大華獲勝，成交價(jià)8.77億元，樓面價(jià)15044元/平方米，溢價(jià)率11.44%。
據(jù)界面新聞了解，半年后，大華杭州項(xiàng)目也正式入市，兩開兩罄熱銷15億元。而且，在北京、杭州積極拿地的同時(shí)，大華集團(tuán)也未放棄大本營(yíng)，同年7月又在上海以10%的溢價(jià)率拿下閔行浦江地塊。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在民營(yíng)房企普遍減少拿地的行業(yè)環(huán)境下，大華集團(tuán)2023年以69億元的權(quán)益拿地金額排行業(yè)第47名，超過(guò)金隅集團(tuán)、中建玖合等央國(guó)企。這一年，大華集團(tuán)以385.7億元的銷售額排行業(yè)第44名，較2022年上升了13名。
但在經(jīng)歷了2023年的“高光時(shí)刻”之后，大華集團(tuán)戰(zhàn)線突然開始收縮，選擇自己最熟悉的戰(zhàn)場(chǎng)上海，2024年、2025年都是如此。
雖然不再擴(kuò)張，但大華集團(tuán)并非沒(méi)有野心。尤其當(dāng)上海豪宅市場(chǎng)持續(xù)升溫、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈之際，大華也試圖在這一賽道中占據(jù)一席之地。
于是就有了2025年3月那場(chǎng)“地王”之奪。
在上海2025年第三批次土拍中，靜安大寧地塊的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，9家房企一比高低。經(jīng)過(guò)近1個(gè)小時(shí)67輪競(jìng)價(jià)，大華以24.86億元競(jìng)得，樓面價(jià)約92659元/平方米，溢價(jià)率32.31%，成為新的大寧板塊單價(jià)“地王”。該地塊項(xiàng)目便是已經(jīng)入市的大華·靜安年華。
剛需賽道也在同步發(fā)力。2025年，大華集團(tuán)還以30.53億元摘得青浦徐涇地塊，該地塊項(xiàng)目就是今天的大華·望樾；大華星嶼所在地塊也是2025年大華集團(tuán)通過(guò)協(xié)議出讓獲取，總價(jià)約14.6億元。
在房地產(chǎn)行業(yè)上一輪高速發(fā)展周期，大華集團(tuán)曾在2018年開啟“買買買”模式。當(dāng)年，大華集團(tuán)首入廣州、惠州、徐州、昆明等城市，開啟了激進(jìn)擴(kuò)張之路。
在大本營(yíng)上海也曾是“地主”般的存在。2019年，大華集團(tuán)曾在上海斬獲10宗地塊，成為地區(qū)拿地面積和拿地金額雙料冠軍，新增拿地金額高達(dá)327億元。
此后，大華集團(tuán)進(jìn)一步在各地加倉(cāng)，曾短短一個(gè)月內(nèi)分別在上海、天津、南京、江蘇摘得地塊，總斥資逾百億元。媒體曾報(bào)道，2021年大華集團(tuán)提出未來(lái)兩到三年，以“提高去化，做大規(guī)?！睘榻?jīng)營(yíng)導(dǎo)向，做大規(guī)模，力爭(zhēng)三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)800億的銷售目標(biāo)。
只是到了2021年下半年，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，大華的全國(guó)擴(kuò)張之路不得不減緩。也正是因?yàn)樾袠I(yè)下行，上海逐漸成為兵家必爭(zhēng)之地，本土房企大華在上海排名由2020、2021年的第6名和第5名，下滑至2022年的第11位。
這可能也是2023年大華集團(tuán)選擇“走出去”的重要原因。唯一不同的是，這次的擴(kuò)張，大華只聚焦熱門地塊，哪怕高溢價(jià)，也絕不冒險(xiǎn)。到2024年，樓市調(diào)整仍在持續(xù)，“求穩(wěn)”是絕大部分房企的共識(shí)，大華集團(tuán)也決定留在上海。
至于看好上海哪里，上述人士向界面新聞表示，“板塊庫(kù)存少的，離市區(qū)近的。”
同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)在接受界面新聞采訪時(shí)也表示，戰(zhàn)略收縮是所有房企的動(dòng)作，即便是頭部央企，也很少重點(diǎn)布局非一線城市。“比如杭州房企綠城，重心也在向上海轉(zhuǎn)移?！?/p>
著力品質(zhì)提升
大華集團(tuán)將全部重心押注上海，試圖依托其深厚的本土根基打開局面。在這一戰(zhàn)略下，攻克高端豪宅市場(chǎng)成為其驗(yàn)證能力、提升利潤(rùn)的試金石。
靜安大寧的“地王”項(xiàng)目，便是其打響高端市場(chǎng)的第一槍。該項(xiàng)目的成敗，不僅關(guān)系到單盤利潤(rùn)，更是大華能否在競(jìng)爭(zhēng)最激烈的賽道上重新樹立品牌形象、站穩(wěn)腳跟的最直接證明。
大華集團(tuán)內(nèi)部對(duì)大華·靜安年華十分重視，不僅為項(xiàng)目打造出靜安首個(gè)三陽(yáng)臺(tái)戶型，同時(shí)還是上海首個(gè)全線“三陽(yáng)臺(tái)”戶型。再加上贈(zèng)送的飄窗（部分戶型270度轉(zhuǎn)角飄窗），戶型的實(shí)得率最高可達(dá)到約96%。
而且，大華·靜安年華（13萬(wàn)元/平方米）還采取了更具競(jìng)爭(zhēng)力的定價(jià)策略，其均價(jià)明顯低于同板塊競(jìng)品項(xiàng)目中建·玖上瑯宸（14.68萬(wàn)元/平方米）。
據(jù)界面新聞查詢，2025年9月21日，中建·玖上瑯宸首開140套房源，均價(jià)14.68萬(wàn)元/平方米，截至2026年1月21日，項(xiàng)目網(wǎng)簽比例為64.29%。而幾乎同一時(shí)間入市的大華·靜安年華，104套房源截至目前網(wǎng)簽比例為44.76%。
9月17日，大華·靜安年華開始啟動(dòng)認(rèn)籌，9月23日獲得81組意向認(rèn)購(gòu)客戶，具備有效認(rèn)購(gòu)資格的有72組意向客戶，有效認(rèn)籌率為68.6%。開盤當(dāng)天，大華·靜安年華官宣去化78套，去化率74%。如今三個(gè)多月時(shí)間過(guò)去，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項(xiàng)目已售47套，去化率約44.76%。
11月14日，中建·玖上瑯宸二批次入市，150套房源均價(jià)14.68萬(wàn)元/平方米，截至2026年1月21日，網(wǎng)簽比例為30.67%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，大華·靜安年華所在地塊，大華集團(tuán)拿下的是樓面價(jià)約92659元/平方米，溢價(jià)率32.31%，那么銷售均價(jià)大概在16萬(wàn)元/平方米，成本在13萬(wàn)元/平方米，而首開房源剛好在成本預(yù)測(cè)值。
一名房企內(nèi)部人士告訴界面新聞，大華·靜安年華所在的板塊，近年來(lái)不乏品牌房企打造的標(biāo)桿項(xiàng)目，客戶對(duì)比效應(yīng)明顯。在均價(jià)13萬(wàn)的價(jià)位段，購(gòu)房者對(duì)于細(xì)節(jié)、工藝、用材和圈層純粹性有著嚴(yán)苛要求，這些都不是靠短期內(nèi)就能實(shí)現(xiàn)的。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向界面新聞表示，大華集團(tuán)本身就是做舊改起家，很多項(xiàng)目都是舊改項(xiàng)目，其中不乏超大社區(qū)建設(shè)，應(yīng)著力提升品質(zhì)。
此外，接連重倉(cāng)拿地，也讓大華集團(tuán)負(fù)債攀升。歷年債券年報(bào)顯示，大華集團(tuán)負(fù)債總額從2017年的440億元上升至2024年的1053億元，凈資產(chǎn)區(qū)間值為391億—456億元。
“負(fù)債高，是行業(yè)特性?！贝笕A內(nèi)部人士向界面新聞表示，公司的財(cái)務(wù)狀況還可以，沒(méi)有美元債，沒(méi)有特殊融資模式，基本上多數(shù)融資都是銀行的標(biāo)準(zhǔn)融資，“（大華·靜安年華）銷售的話，現(xiàn)在全上海都不太好?！?/p>
大華集團(tuán)正將希望寄托于剛需市場(chǎng)。2026年開年，大華·望樾與大華星嶼兩大新盤的較高認(rèn)購(gòu)率，或許為大華集團(tuán)上下帶來(lái)了不少信心。
而隨著兩大剛需項(xiàng)目即將開盤，大華能否憑此扭轉(zhuǎn)豪宅失利的被動(dòng)局面，真正實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略收縮后的關(guān)鍵破局？