文 | 空間秘探 武爽
近期，在多家權(quán)威研究院機(jī)構(gòu)發(fā)布的2025年租賃市場(chǎng)報(bào)告中，都提及一個(gè)觀點(diǎn)：整體租賃市場(chǎng)租金下行，核心城市高端服務(wù)式公寓租金逆勢(shì)大漲。如廣州10月高端服務(wù)式公寓相關(guān)租金同比飆升16.8%，上海有項(xiàng)目月租起步2.72萬(wàn)元仍受追捧……酒店系、房企系、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)系、地方國(guó)資系等眾多玩家的反應(yīng)速度更快，紛紛搶灘高端服務(wù)公寓市場(chǎng)。
高端服務(wù)式公寓成增長(zhǎng)最猛租賃賽道
近期，高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)引發(fā)各方關(guān)注?？硕痖L(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，2025年整體個(gè)人租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)租金下行態(tài)勢(shì)，55城個(gè)人租賃市場(chǎng)10月套均總價(jià)環(huán)比下降4.83%、同比下降5.71%。但高端服務(wù)式公寓卻逆勢(shì)上漲，其中廣州10月高端服務(wù)式公寓坪效租金達(dá)10.15元/天/平方米，同環(huán)比分別大漲16.8%、15.9%，遠(yuǎn)超整體租賃市場(chǎng)水平。
2023年以來各城市低價(jià)保租房項(xiàng)目規(guī)模入市，加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，核心15城年度平均租金持續(xù)下調(diào)，2025年平均租金為78.4元/㎡/月，同比下降3.1%，租金表現(xiàn)為近五年低位。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州住房租金從2018年的高點(diǎn)61.9元/㎡月持續(xù)下滑，到2025年一季度已降至42.9元/㎡月，對(duì)比2018年下降約30.7%，接近2016年水平。這一趨勢(shì)顯示，受低價(jià)保租房項(xiàng)目和市場(chǎng)供應(yīng)壓力影響，絕大多數(shù)城市的整體租賃市場(chǎng)正在經(jīng)歷“以價(jià)換量”的競(jìng)爭(zhēng)，租金持續(xù)承壓已成為常態(tài)。
值得強(qiáng)調(diào)的是，這一觀察并非克而瑞一家的觀點(diǎn)，多家國(guó)內(nèi)外研究機(jī)構(gòu)均指出類似趨勢(shì)。年初，URI研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年中國(guó)服務(wù)式公寓行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展與深度變革的雙重周期，市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1285億元，預(yù)計(jì)2025—2030年年復(fù)合增長(zhǎng)率將保持13.1%的高位水平，或成為住房租賃行業(yè)中增長(zhǎng)最為迅猛的細(xì)分賽道。
Savills（世邦魏理仕）在2025年中期上海住宅租賃市場(chǎng)報(bào)告顯示，第二季度上海新增服務(wù)式公寓項(xiàng)目，包括靜安洲際行政公寓、北外灘雅詩(shī)閣項(xiàng)目等，為市場(chǎng)注入新的高端標(biāo)的；同期中長(zhǎng)租公寓空置率小幅回升，而服務(wù)式公寓總體空置率與租金表現(xiàn)更為穩(wěn)定。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，在核心城市中，高端服務(wù)式公寓憑借有限供給和精準(zhǔn)定位，仍保持定價(jià)優(yōu)勢(shì)和高入住率。
但高端服務(wù)式公寓的租金卻保持穩(wěn)定，有的甚至逆勢(shì)增長(zhǎng)。上海城投寬庭在2025年8月推出高端子品牌“寬嵐”，其首個(gè)項(xiàng)目「寬嵐?大境」落地核心地段，10月開啟試運(yùn)營(yíng)，租金起步2.7萬(wàn)/月，在全國(guó)范圍內(nèi)都屬于極高水平。還有上海成熟高端服務(wù)式公寓項(xiàng)目逸蘭盧灣服務(wù)式公寓，其一居室月租金穩(wěn)定在2.1萬(wàn)至2.7萬(wàn)元區(qū)間；而華麥靜安公館等頂級(jí)產(chǎn)品，月租金則高達(dá)4.5萬(wàn)至7.5萬(wàn)元。總體看，服務(wù)式公寓的供給規(guī)模增長(zhǎng)速度低于普通集中式租賃住房，這意味著在高品質(zhì)、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的細(xì)分領(lǐng)域，精品項(xiàng)目仍具稀缺性和定價(jià)優(yōu)勢(shì)。
不難發(fā)現(xiàn)，高端服務(wù)式公寓，已經(jīng)不再與“普通租房市場(chǎng)”共用同一套邏輯。其產(chǎn)品從一開始，就不是“便宜出租”，而是以長(zhǎng)期資產(chǎn)回報(bào)為前提倒推產(chǎn)品與租金。
北上廣深布局占7成以上
早些年，傳統(tǒng)服務(wù)式公寓的客群以外籍人士為主，尤其是歐美租戶，高端產(chǎn)品數(shù)量有限，且多由國(guó)際品牌主導(dǎo)，如雅詩(shī)閣、萬(wàn)豪、文華東方、凱賓斯基等。然而，隨著外資企業(yè)在華布局調(diào)整以及國(guó)內(nèi)高凈值人群的崛起，亞裔租戶、海歸人士及本土高端白領(lǐng)的占比持續(xù)上升，高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)逐漸打破外資品牌壟斷格局。國(guó)企、酒店集團(tuán)及傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓企業(yè)紛紛入局，使這一細(xì)分賽道成為行業(yè)增長(zhǎng)最快的板塊。各類企業(yè)依托自身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行差異化布局，推動(dòng)高端租賃市場(chǎng)從“小眾定制”向“規(guī)?；┙o”演進(jìn)。
以城家為例，2025年其四大服務(wù)式公寓品牌實(shí)現(xiàn)全面落地，新增46個(gè)項(xiàng)目（共6166間），同比增長(zhǎng)50%，房源總規(guī)模突破16643間。央企招商蛇口旗下招商伊敦“壹”系列服務(wù)式公寓核心產(chǎn)品線，現(xiàn)已布7個(gè)核心城市，落地12個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。希爾頓惠庭（中國(guó)）2025年已達(dá)成“中國(guó)百店”里程碑，成為行業(yè)內(nèi)成長(zhǎng)迅速的旅居品牌。還有錦江酒店（中國(guó)區(qū)）與雅詩(shī)閣中國(guó)合資公司錦詩(shī)庭拓展速度也十分亮眼，成立1年不到新拓項(xiàng)目超15個(gè)。此外，作為純國(guó)企背景孵化的高端服務(wù)式公寓“寬嵐”，在2025年品牌面市半年內(nèi)，同步落地項(xiàng)目3個(gè)，另有若干戰(zhàn)略儲(chǔ)備項(xiàng)目……
國(guó)際品牌也持續(xù)擴(kuò)張。雅高旗下瑞士酒店在中國(guó)推出首個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目——上海虹橋瑞士酒店公寓，提供190間長(zhǎng)住公寓，精準(zhǔn)滿足大虹橋國(guó)際樞紐的長(zhǎng)期居住需求；萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)亞太區(qū)首家萬(wàn)豪旅享家公寓也即將在蘇州啟幕。
盡管入市項(xiàng)目增多，高端服務(wù)式公寓的布局仍聚焦核心城市。截至2025年6月底，全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市高端公寓累計(jì)供應(yīng)255個(gè)項(xiàng)目、約46,964間房源，其中北京、上海、深圳、廣州四大一線城市占比超過73%。這些城市憑借穩(wěn)定就業(yè)、消費(fèi)能力和政策支持，使高端公寓出租水平長(zhǎng)期保持較高，如上海高端服務(wù)式公寓占比已達(dá)到12.24%，明顯高于多數(shù)城市。
市場(chǎng)表現(xiàn)顯示，位于商務(wù)區(qū)或緊鄰商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目更受市場(chǎng)青睞。高端服務(wù)式公寓多面向高凈值商圈及國(guó)際化商務(wù)客群。例如，海城投寬庭推出的高端品牌「寬嵐·大境」，落子上海黃浦區(qū)豫園板塊，為國(guó)際長(zhǎng)住客群提供兼具“住宅舒適度 + 酒店服務(wù)力”的高端長(zhǎng)居產(chǎn)品。瑞士酒店在華首個(gè)服務(wù)式公寓亦采取相似邏輯，依托虹橋交通樞紐和國(guó)家會(huì)展中心，為長(zhǎng)期駐滬人士打造長(zhǎng)期住宿解決方案。
隨著外籍專業(yè)人士、跨國(guó)企業(yè)高管、國(guó)際學(xué)生及高端人才流入，服務(wù)式公寓在上海乃至全國(guó)的定位逐漸從“短期商旅住宿”向“長(zhǎng)期居住解決方案”轉(zhuǎn)變。新項(xiàng)目普遍以高品質(zhì)、強(qiáng)配套、重服務(wù)為核心。例如，上海靜安洲際行政公寓通過低密度規(guī)劃和合理戶數(shù)控制，為住客提供安靜、私密且穩(wěn)定的居住體驗(yàn)；base佰舍-漕河涇項(xiàng)目則與商業(yè)、健身等資源深度合作，為客戶提供專屬優(yōu)惠、私教服務(wù)及靈活快遞配送。
房企、地方國(guó)企和酒店集團(tuán)的入局，不僅豐富了高端租賃產(chǎn)品供給，也推動(dòng)了行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)。有媒體預(yù)計(jì)，到2030年，中高端服務(wù)式公寓將占據(jù)整體租賃市場(chǎng)超過55%的份額。未來，隨著租賃需求的分化，預(yù)計(jì)更多企業(yè)將在一線及強(qiáng)二線城市核心地段推出細(xì)分領(lǐng)域的高端服務(wù)式公寓品牌。
為什么都來?yè)尀└叨朔?wù)式公寓
高端服務(wù)式公寓在當(dāng)下集中獲得資本關(guān)注，并非偶然，更不是簡(jiǎn)單的“消費(fèi)升級(jí)”敘事外溢，而是因?yàn)檫@一業(yè)態(tài)在多個(gè)現(xiàn)實(shí)層面同時(shí)彌補(bǔ)了酒店與長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)期存在的結(jié)構(gòu)性缺口，進(jìn)而成為當(dāng)前周期中少數(shù)能夠形成完整投資閉環(huán)的居住型資產(chǎn)。
首先，從使用場(chǎng)景來看，高端服務(wù)式公寓精準(zhǔn)切中了長(zhǎng)期被忽視的“多人、多日”居住需求。長(zhǎng)短租結(jié)合模式成為本土服務(wù)式公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)力，其本質(zhì)是通過動(dòng)態(tài)調(diào)配房源資源，實(shí)現(xiàn)供需精準(zhǔn)匹配，徹底改變了單一租賃模式的盈利邏輯。從實(shí)際運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來看，采用該模式的公寓平均出租率較單一模式提升20%—30%，收益提高30%—50%，相當(dāng)于一年可實(shí)現(xiàn)14個(gè)月的租金收入。
其中核心原因之一是家庭租賃需求的崛起。在房地產(chǎn)逐步回歸居住屬性、資產(chǎn)增值預(yù)期弱化的背景下，更多家庭基于理性選擇，傾向于“以租代購(gòu)”的居住模式。這一轉(zhuǎn)變直接推動(dòng)了對(duì)功能完整、空間適宜的中大戶型租賃產(chǎn)品的需求增長(zhǎng)。這類需求并不以“最低成本”為首要目標(biāo)，而更看重連續(xù)居住的穩(wěn)定性與效率，由此形成了一條獨(dú)立于酒店和普通租賃市場(chǎng)之外的需求曲線。對(duì)投資端而言，這意味著項(xiàng)目無需參與高度同質(zhì)化的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，而是服務(wù)于一個(gè)更窄、但更穩(wěn)定的使用場(chǎng)景。
其次，在資產(chǎn)屬性層面，高端服務(wù)式公寓正逐步展現(xiàn)出“可增值、可退出”的投資特征，不再只是單一的持有型現(xiàn)金流工具。2025年12月1日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025 年版）》，明確將四星級(jí)及以上酒店、服務(wù)式公寓納入獨(dú)立資產(chǎn)類別，標(biāo)志著酒店及服務(wù)式公寓領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化進(jìn)程，正式從 “政策吹風(fēng)” 階段邁入 “實(shí)操落地” 新征程，行業(yè)發(fā)展迎來明確政策利好。
近期，市場(chǎng)已出現(xiàn)具有標(biāo)志意義的交易案例：鼎暉投資正式收購(gòu)錦和資管旗下 Base佰舍·蘇河 項(xiàng)目，交易規(guī)模超過7億元。這一案例的價(jià)值不在于成交金額本身，而在于它向市場(chǎng)清晰傳遞出一個(gè)信號(hào)：高端服務(wù)式公寓已經(jīng)具備被專業(yè)投資機(jī)構(gòu)整體接盤，并納入資產(chǎn)配置體系的現(xiàn)實(shí)條件。此類項(xiàng)目通常位于核心城市、核心區(qū)位，產(chǎn)品成熟度和運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性較高，在合適的市場(chǎng)窗口期，既能提供持續(xù)現(xiàn)金流，也具備整體轉(zhuǎn)讓的可能性，從而打破了租賃資產(chǎn)“難以退出”的傳統(tǒng)認(rèn)知。
最后，行業(yè)成熟度已經(jīng)到位，使高端服務(wù)式公寓首次具備了規(guī)?；l(fā)展的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。早期的服務(wù)式公寓更多依賴個(gè)案成功，產(chǎn)品、服務(wù)與成本高度依賴經(jīng)驗(yàn)積累，難以復(fù)制。而當(dāng)下，無論是酒店集團(tuán)成熟的服務(wù)體系輸出，還是頭部租賃企業(yè)在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化運(yùn)營(yíng)上的持續(xù)積累，都在推動(dòng)這一業(yè)態(tài)逐步擺脫“手工作坊”階段。在核心城市，已有足夠多的項(xiàng)目樣本被反復(fù)驗(yàn)證，產(chǎn)品模型、成本結(jié)構(gòu)與客群定位日趨清晰，這也使得資本開始敢于在多個(gè)項(xiàng)目、多個(gè)城市同步布局，而不再只是單點(diǎn)試水。
綜合來看，高端服務(wù)式公寓在當(dāng)前階段被集中投資，并非因?yàn)樗峁┝烁蟮南胂罂臻g，而是因?yàn)樵凇笆褂脠?chǎng)景成立、資產(chǎn)具備增值潛力、退出路徑可被預(yù)期、行業(yè)能力已經(jīng)成熟”這四個(gè)關(guān)鍵條件同時(shí)具備的前提下，它成為當(dāng)前周期中少數(shù)能夠被反復(fù)測(cè)算、并被長(zhǎng)期資金接受的居住型資產(chǎn)。這，才是其真正的吸引力所在。
高端服務(wù)式公寓未來發(fā)展四大風(fēng)向標(biāo)
當(dāng)高端服務(wù)式公寓進(jìn)入規(guī)?；瘮U(kuò)張期后，行業(yè)的核心問題已經(jīng)不再是“要不要做”，而是會(huì)長(zhǎng)成什么樣。從近期項(xiàng)目落地與資本動(dòng)作看，這一業(yè)態(tài)的未來，并非簡(jiǎn)單放大，而是沿著幾條清晰路徑開始分化。
一是從“泛高端”走向“人群定制”，產(chǎn)品邏輯開始發(fā)生根本變化。過去十年，高端服務(wù)式公寓的溢價(jià)邏輯主要依賴“位置+硬件+品牌”，但這一模型正在失效。新一輪項(xiàng)目中，產(chǎn)品策略更加精準(zhǔn)，不再試圖覆蓋所有高凈值人群，而是通過居住周期、生活方式和服務(wù)強(qiáng)度的差異，形成明確的客群區(qū)隔。
在北京、上海等核心城市，新入市項(xiàng)目普遍將目標(biāo)鎖定在“跨城工作的高薪技術(shù)人才”或“國(guó)際企業(yè)外派管理層”。戶型配比上，一居比例下降，兩居和套房可靈活改造，服務(wù)上強(qiáng)化商務(wù)支持、行政代辦和私密性管理。另一類項(xiàng)目則針對(duì)銀發(fā)群體進(jìn)行設(shè)計(jì)創(chuàng)新，引入無障礙動(dòng)線、健康監(jiān)測(cè)和基礎(chǔ)照護(hù)協(xié)同服務(wù)，租期延長(zhǎng)，空置率反而低于周邊同類產(chǎn)品。行業(yè)正在用實(shí)際運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)證明，高端服務(wù)式公寓的“高端”，不再來源于價(jià)格，而在于是否精準(zhǔn)服務(wù)了特定長(zhǎng)期居住人群。
二是空間布局的邏輯改變，高端服務(wù)式公寓正從“城市核心”走向“目的地型場(chǎng)景”。一線城市核心商務(wù)區(qū)依然是高端服務(wù)式公寓的基本盤，但增長(zhǎng)故事已不止于此。隨著商務(wù)活動(dòng)外溢和區(qū)域經(jīng)濟(jì)活躍度提升，頭部運(yùn)營(yíng)商加快向重點(diǎn)二、三線城市的核心商圈和產(chǎn)業(yè)區(qū)，已成為品牌擴(kuò)張網(wǎng)絡(luò)的重要節(jié)點(diǎn)。
更具結(jié)構(gòu)性意義的變化則發(fā)生在度假與旅居型目的地。圍繞國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)或具有自然、文化特色的城市，高端服務(wù)式公寓開始承接休閑度假及中長(zhǎng)期旅居需求。例如，雅高集團(tuán)將旗下品牌服務(wù)式公寓布局在重慶仙女山、威海等地，瞄準(zhǔn)“慢節(jié)奏、高停留”的旅居人群。這類項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)與在地文化融合、家庭友好設(shè)施及體驗(yàn)式活動(dòng)設(shè)計(jì)，滿足高凈值家庭與個(gè)人“住下來體驗(yàn)生活”的需求，其運(yùn)營(yíng)邏輯已明顯區(qū)別于傳統(tǒng)酒店的淡旺季模式。
三是資本與運(yùn)營(yíng)的分工日益清晰，高端服務(wù)式公寓進(jìn)入能力定價(jià)時(shí)代。隨著行業(yè)成熟，高端服務(wù)式公寓逐漸形成重資產(chǎn)持有與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)分離的格局。保險(xiǎn)資金、地方國(guó)資平臺(tái)、國(guó)有企業(yè)等長(zhǎng)期資本成為主要資產(chǎn)持有方，他們看重長(zhǎng)期穩(wěn)健現(xiàn)金流和資產(chǎn)保值增值，與高端服務(wù)式公寓收益特性高度契合。例如，一線城市核心地段的服務(wù)式公寓，多由國(guó)資或險(xiǎn)資背景支撐，上海城投控股等企業(yè)也在持續(xù)布局此類資產(chǎn)。
在這種結(jié)構(gòu)下，品牌方角色被重新定義。雅詩(shī)閣、華住城家等不再僅是“貼牌輸出”，而是通過專業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品創(chuàng)新和持續(xù)煥新能力，為資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值賦能。合作模式也從傳統(tǒng)委托管理，演變?yōu)楹腺Y公司、獨(dú)家運(yùn)營(yíng)權(quán)等更深度綁定形式。品牌方不僅要“跑得穩(wěn)”，還需以可驗(yàn)證數(shù)據(jù)證明其運(yùn)營(yíng)能力對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)。
四是服務(wù)內(nèi)核進(jìn)化，將孕育獨(dú)特的“公寓服務(wù)”專業(yè)體系。區(qū)別于酒店的高頻、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，也不同于普通長(zhǎng)租公寓的低干預(yù)管理，高端服務(wù)式公寓面對(duì)的是復(fù)雜、長(zhǎng)期的居住場(chǎng)景。從居家維護(hù)、保潔協(xié)調(diào)、包裹管理，到本地生活資源整合，甚至延伸至教育、醫(yī)療等事務(wù)性支持，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)需要具備更強(qiáng)的資源整合與問題解決能力。
這種服務(wù)不強(qiáng)調(diào)“存在感”，而追求連續(xù)性與穩(wěn)定性，目標(biāo)是降低長(zhǎng)期居住過程中的摩擦成本。當(dāng)這一體系成熟，高端服務(wù)式公寓才真正形成區(qū)別于酒店和普通長(zhǎng)租公寓的核心壁壘，為行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
綜上，高端服務(wù)式公寓的浪潮才剛剛開始，未來的贏家不會(huì)僅依靠品牌光環(huán)或地段優(yōu)勢(shì)，而是那些能夠?qū)⑦\(yùn)營(yíng)效率、服務(wù)質(zhì)量與資產(chǎn)價(jià)值緊密結(jié)合的企業(yè)。行業(yè)分化已不可避免，擅長(zhǎng)精細(xì)化管理、能夠精準(zhǔn)鎖定細(xì)分客群，并具備資本化運(yùn)作能力的玩家，將在核心城市和高端市場(chǎng)牢牢占據(jù)制高點(diǎn)。相反，缺乏完善服務(wù)體系、模式復(fù)制力不足、僅依靠?jī)r(jià)格或短期策略的項(xiàng)目，很可能在下一輪市場(chǎng)洗牌中被淘汰。對(duì)于投資方而言，高端服務(wù)式公寓不僅是租金收益的較量，更是長(zhǎng)期資產(chǎn)回報(bào)與運(yùn)營(yíng)能力的比拼。唯有真正理解這一邏輯的企業(yè)，才能在未來數(shù)年持續(xù)收獲溢價(jià)和市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。