如果說2025年是昆明新規(guī)住宅的開發(fā)元年，那么正在走來的2026年，注定將會是新規(guī)住宅的“鏖戰(zhàn)之年”。

新規(guī)項目供應加速，市場份額實現(xiàn)反超，在2025年已成既定事實。

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年的新規(guī)項目供應增加且集中于剛改及以上層次，新舊規(guī)項目成交金額市占分別為6:4，直接逆轉(zhuǎn)了前三季度舊規(guī)主導的市場格局。

其中，新規(guī)項目剛需剛改層占比43%，改善至豪宅層占比更是高達57%，新規(guī)項目發(fā)力改善市場，成為不可忽視的一股力量。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，2026年昆明即將入市亮相的新規(guī)住宅數(shù)量已不下30個。低容積率、低建筑密度、高得房率等，不再是奇貨可居的“好房子”賣點，一場針對房企、產(chǎn)品力來說堪稱“神仙打架”的新考驗，才剛剛開始。

烽火已連天，會展片區(qū)重頭戲還是在萬科

從目前的項目分布情況來看，昆明改善買家重點關注的滇池會展板塊，無疑是競爭最激烈的“戰(zhàn)場”。片區(qū)內(nèi)至少10個新盤同臺競技，新老面孔你方唱罷我登場，一出好戲已拉開序幕。

數(shù)十萬人口涌入，兩條地鐵和至少3條城市主干道縱橫交錯，多所優(yōu)質(zhì)名校從落地到打響知名度，逐步成熟的商業(yè)配套，這個三面被滇池圍繞的臨滇板塊，自滇池國際會展中心落地早已今非昔比。且，還在持續(xù)補強教育、商業(yè)、基礎建設等方方面面。

廣昌立交橋已全線貫通，預計上半年通車，交通能級再次躍升；山姆會員店也正式落地，即將啟動建設……2026剛開年，片區(qū)開發(fā)提速又迎新利好。城市界面、區(qū)域價值能級顯而易見的正在邁入新階段，高端頂級資源“聞香而至”。

如今的會展片區(qū)，區(qū)域價值能級方方面面的升維，其實還遠不止于此，也是背后真正的最大贏家，宜居宜業(yè)宜生活。

而，提及滇池會展板塊的開發(fā)，萬科是無論如何都繞不開的一個名字。

11年的時間，萬科銀海泊岸、萬科翡翠濱江、萬科大都會、萬科500里、萬科公園城市、萬科桂語東方、萬科都會半島先后落地，開發(fā)面積幾乎占據(jù)了片區(qū)的半壁江山。

隨著住宅新規(guī)的落地，會展片區(qū)終于迎來自己的新規(guī)住宅，萬科仍是那個領頭羊。

實際上，時間線還可以往前推。2025年7月，萬科都會半島二期、映月灣小區(qū)、萬科棠月東方3個新地塊接連過規(guī)，萬科迎來了在昆明的新規(guī)首發(fā)產(chǎn)品。

從規(guī)劃上看，萬科棠月東方作為桂語東方的二期建設用地，總占地面積約36畝，擬建7棟25-33層的高層住宅，以及約3000平的小鎮(zhèn)中心商業(yè)配套，地上建筑面積約10.8萬㎡。

萬科都會半島的兩個新地塊，2026年也將陸續(xù)加推全新產(chǎn)品。僅萬科的這3個新地塊，供應體量就超過25萬㎡，算得上是今年會展片區(qū)的供應大戶。

從目前的開發(fā)進度、推盤節(jié)奏來看，2026年的會展板塊，重頭戲看萬科就夠了。

“最強王炸”新規(guī)產(chǎn)品，戶戶均C位

眾所周知，萬科不論在哪個城市，其產(chǎn)品的革新能力一直是站在行業(yè)前端的存在，擁有超強的洞悉能力和前瞻性。以至于經(jīng)常成為產(chǎn)品迭代的引領者，一直被模仿，但從未被超過過。

2024年底入市的萬科桂語東方和萬科都會半島，在新規(guī)住宅起勢前，就以3.5代的超過得房率，成為首置和剛改的首選。短短僅一年左右的時間，推出的產(chǎn)品就已清盤。

而今，站在新規(guī)住宅的風口上，萬科又一次交出了自己與眾不同的答卷：戶戶有C位。要高得房率，還要超長采光時間，更要全維度的功能空間。

當這一套絲滑的小連招平移到即將入市亮相的萬科棠月東方，就意味著昆明樓市終于迎來了“最強王炸”新規(guī)產(chǎn)品。零公攤、負公攤，只是其眾多優(yōu)點中，最微不足道的一個。

據(jù)了解，萬科棠月東方將打造成1梯1戶的高端大平層，主推建面約128㎡、143㎡、176㎡幾個面積段，平均得房率約110%，每個戶型都有約8-14㎡的獨立入戶花廳，270°環(huán)幕視野，至少2-3個面的采光，絕對的“爆款”預定。

其一，從零公攤到負公攤，空間的極致利用

這一次萬科在新規(guī)住宅的打造上，除了單層3米的層高外，又一次大幅度提升了實得面積。

將接近零公攤提升到了負公攤，平均得房率達到110%，不計算獨立入戶電梯廳，套內(nèi)得房率也達到約100%。

建面約128㎡的越級戶型，4室2廳2衛(wèi)的設計，做到111%得房率，南向面寬達15.1米，實得面積可媲美市面上143㎡新規(guī)住宅，類比170㎡以上舊規(guī)產(chǎn)品。

7.1米的開間，LDKG的客餐一體格局，客廳空間可達約47㎡，南向的主臥套房設計，面積做到約23㎡，居住舒適度直接拉爆。且自帶270°超大環(huán)幕視野，遠超同面積戶型的整體空間感，將奢居改善的大尺度、大空間搬到了128㎡這個面積段。

建面約176㎡戶型，更是萬科將成都豪宅200㎡+布局在昆明的首創(chuàng)落地之作。4室2廳3衛(wèi)，類四代宅109%得房率，10米的超大客餐開間，實得面積堪比傳統(tǒng)的180㎡平墅級居住體驗。

面積超30㎡的主臥套房，三面采光，還可以改造成帶有獨立花園的270°采光行政主臥套房。在高層產(chǎn)品中，擁有可以呼吸自然的空中院落情境露臺，市面罕見。

其二，昆明首個全端戶棟型，戶戶均C位

與其他新規(guī)住宅項目不同，萬科棠月東方充分考慮到會展片區(qū)南偏西30°的土地特征，研發(fā)了昆明首個全端戶棟型，所有戶型不僅有270°超大環(huán)幕視野，每個戶型均擁有2-3面采光。

端戶棟型帶來南偏東、南偏西擁有較好的面寬，實現(xiàn)全方廳/橫廳設計及多面寬朝南，疊加圍合式與行列式的樓棟布局，最小樓間距為41，最大樓間距可達約78米，平均樓距不低于50米，最大程度放大了全端戶設計的優(yōu)勢。

一套“組合拳”下來，相比其他僅20多米樓間距的新規(guī)住宅項目，萬科棠月東方每天可多出2個小時的日照時間，隱私性也得到了大幅度提升，稱得上是市面上私密性最好的一個新規(guī)改善住宅。

這一舉措，在眾多已亮相面市的新規(guī)項目中，實屬首創(chuàng)，僅此一個暫無分號。

值得一提的是，獨特的點式樓棟布局，同時將小區(qū)中央景觀切割為三塊，變?yōu)轱L雅之境、稚趣之境、森氧之境的“三境花園”格局。

因此，造就了幾乎每戶都能有獨立中庭景觀資源和開闊景觀面，每一戶都是樓王位置的視野享受，堪稱“戶戶有C位”的獨一份居住體驗。

其三，昆明首個行游式滇派山水大觀園，能辦政務的“小鎮(zhèn)空間”

項目整體采用西華園一顆印圍合院落、回廊及流水云臺的表達方式，打造可逛、可游、可行、可望、可居的景區(qū)式住區(qū)體驗，打造昆明首個行游式滇派山水大觀園。

從之前的六進制傳統(tǒng)中式園林布局，過渡到帶有宋式游園宅院風格，契合宋代十二種美學，打造“棠月十二觀”的獨特園林造景藝術，定制昆明首個中式游園示范區(qū)體驗。

約2000㎡的14大功能全時會所，包含網(wǎng)球訓練場、觀潮書院圖書室、共享會議室/自習室、寶寶早教托管屋、好有趣社造中心、社區(qū)辦事大廳、社交盒子、學習盒子、童玩盒子、禮儀盒子等內(nèi)外兩大盒子空間配置，24小時提供全齡段服務。

功能上覆蓋親子、餐飲、學習、政務服務等多種需求，打造樓底下能吃喝玩樂，能學習社交，還能辦理政務服務的“小鎮(zhèn)空間”。

作為整個大盤的一部分，萬科棠月東方自然也是大盤配套的受益者。不論是上海師范大學附屬實驗學校、桂語小篆街等教育、商業(yè)配套，亦或是相鄰的桂語東方兩個鄰里中心，都是以后業(yè)主日常生活的互補共享資源。

雙首層定制化酒店式歸家大堂、東方安縵酒店度假風穹頂、酒店式電梯廳、定制星空頂?shù)貛?、全景玻璃幕墻封窗、全屋中央空調(diào)、大規(guī)格墻地磚等，可對標豪宅公區(qū)、立面的配置標準，也會照搬到萬科棠月東方的全維度提升中。

都說，2026年最大的祝福莫過于“愛你老己”。萬科在會展片區(qū)的新規(guī)產(chǎn)品，大面寬、全方廳的結(jié)構(gòu)，不僅僅是空間、尺度更大，采光更全面，更是最貼合讓業(yè)主更愛自己，更有生活氣的“悅己”空間。

據(jù)了解，項目預計于近期開盤，首開樓棟2#、3#、8#號樓，預估價格不會低于16000-18000元/㎡。

小面積也能實現(xiàn)大空間全功能，還自帶800庫

萬科在會展板塊的“雙子星”另一個項目——萬科都會半島，在2025年11月9日就已亮相，90㎡、100㎡、126㎡新規(guī)實體樣板同步對外開放。

這一次，萬科不比面積大，只比誰更懂真改善，更懂滇池邊的真生活。從理論到實踐，以全新產(chǎn)品論證了“小面積不代表剛需”。

從公區(qū)、園林、立面，到戶型、采光、尺度空間，內(nèi)外兼修，以改善級的配置做產(chǎn)品。用剛需的預算，實現(xiàn)全維越級的真改善戶型需求，做能承載從單身貴族到三口之家的全周期生長型家庭居住夢想。

相較于一批次產(chǎn)品，二批次實得直接從約95%-101%提升至約101%-105%，最高增幅達4個百分點，是“小面積大空間全功能”的全新代言產(chǎn)品。

全系戶型承重墻占比不超15%，相當于有約85%的墻體可根據(jù)需求調(diào)整?！案呖筛脑煨?高空間利用率”的靈活空間設計，大橫廳、開放式廚房、酒店豪華套房主臥等改善配置需求，都能輕松實現(xiàn)。

約90㎡的小戶型面積段中，不僅能實現(xiàn)三房兩衛(wèi)雙陽臺全功能格局，還能擁有6.3米大陽臺，做到改善級的配置。實得面積約101%，可拓展空間約25㎡，能對標市面上約106-113㎡戶型。在約87%的可改造墻體靈活設計下，不論是1房、2房，還是大橫廳，都可隨心改造。

約126㎡的空間，做到了“4+2房”的靈活格局，且搭配約6.6米的大橫廳，超大景觀陽臺。高得房率的加持下，可拓展空間高達約35.69㎡，輕松變身五房，乃至六房。約5㎡的獨立空間，隨心變?yōu)楠殞俚挠耙羰?、茶室、電競室、手作坊、化妝間、收藏室等多功能用途。

還有驚喜的“800庫”收納系統(tǒng)，進深達800mm，可輕松收納行李箱、兒童玩具車，甚至釣魚竿、滑雪板等超長物品，生活品質(zhì)大幅度提升。

誰說，小面積就只能做剛需？在萬科，靈活改造空間的底色下，輕松實現(xiàn)改善級的奢居體驗，想怎么改造，就怎么改造。

55-94米的超寬樓間距，底層住戶的日均日照時間，都能達到4-8小時，有效規(guī)避傳統(tǒng)社區(qū)因樓距過近導致的采光與隱私困擾。其中，還有部分樓棟40米以上業(yè)主，在家中即可眺望滇池風光。

時至今日，萬科500里大盤，已銷售了6年半的時間，合計銷售5400套房源，累計交付4976戶。較長的開發(fā)周期，緊跟市場變化，并沒有影響萬科不斷更新迭代，只做最符合當下的“爆款”產(chǎn)品。

可以說，在種種客觀因素疊加之下，這個南市區(qū)的第一個超級大盤，也是昆明樓市發(fā)展史上少有的一年可以進化3-5次樓盤。

如今，萬科棠月東方、萬科都會半島二期作為其新階段用地，依舊是最符合當下需求變化的最優(yōu)解戶型和產(chǎn)品。年年不同，一直有期待。