界面新聞記者 | 王妤涵
2025年，深圳商辦市場在“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的浪潮中，呈現(xiàn)出截然不同的兩面。一邊是多個重磅購物中心接連開業(yè)，掀起打卡消費熱潮；另一邊則是甲級寫字樓市場在供需壓力下步入冷靜調(diào)整期。
戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳優(yōu)質(zhì)購物中心迎來76.3萬平方米的新增供應(yīng)，創(chuàng)下近年高位。盡管需求端以61.3萬平方米的凈吸納量積極回應(yīng)，但供應(yīng)擴(kuò)張的步伐更快，導(dǎo)致空置率微升至9.1%，平均租金同比下調(diào)10.7%。
寫字樓市場的壓力更為顯著。全年71.2萬平方米的新增供應(yīng)涌入市場，而凈吸納量26.4萬平方米雖同比大增59.6%，卻仍不及新增供應(yīng)的一半。全市甲級寫字樓存量因此突破908萬平方米大關(guān)，平均租金亦隨之下滑11.7%，至每月每平方米149.4元。
“盡管當(dāng)前寫字樓市場整體需求增長動能偏弱，但也涌現(xiàn)出一些結(jié)構(gòu)性機(jī)會。”戴德梁行研究院副院長張曉端對界面新聞分析稱，“TMT行業(yè)貢獻(xiàn)了深圳約三分之一的租賃需求，未來隨著‘十五五’規(guī)劃的落地，依托深圳扎實的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及高科技產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)容與能級提升，將持續(xù)釋放企業(yè)的總部布局、研發(fā)與團(tuán)隊擴(kuò)張需求，這有望為深圳寫字樓市場注入關(guān)鍵的增量動力?！?/span>
寫字樓仍存去化壓力，TMT成需求端主力
從供應(yīng)端來看，2025年，深圳甲級寫字樓新增供應(yīng)高達(dá)71.2萬平方米，創(chuàng)下近年峰值；與之形成反差的是，全年凈吸納量僅26.4萬平方米，不足新增供應(yīng)的四成，供需缺口進(jìn)一步拉大。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，截至2025年末，深圳甲級寫字樓存量已突破908.2萬平方米，再疊加未來四年超500萬平方米的計劃供應(yīng)，市場去化壓力較大。
無論是南山、福田這樣的傳統(tǒng)核心片區(qū)，還是前海、光明等新興板塊，都難逃供應(yīng)沖擊，“價格內(nèi)卷”成為常態(tài)，租戶的議價權(quán)也隨之顯著提升。
供需矛盾的壓力，最終直接傳導(dǎo)至租金端。受宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性與供需失衡的雙重影響，企業(yè)對控制辦公成本的需求愈發(fā)強(qiáng)烈，這也直接推動寫字樓租金持續(xù)走低。
截至2025年四季度末，深圳甲級寫字樓平均租金跌至每月每平方米149.4元，較上年末下滑11.7%。不過不同片區(qū)的表現(xiàn)分化明顯：核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目憑借完善的配套與優(yōu)越的區(qū)位，租金降幅相對可控；而新興片區(qū)的部分項目，為了爭奪客戶不得不放下身段，通過大幅降價、延長免租期等方式讓利，區(qū)域租金差距進(jìn)一步拉大。
即便整體需求疲軟，市場中仍不乏結(jié)構(gòu)性亮點，細(xì)分行業(yè)的支撐作用尤為突出。界面新聞從戴德梁行處了解到，2025年，TMT行業(yè)貢獻(xiàn)了深圳約三分之一的甲級寫字樓租賃需求（以租賃面積計算）。
尤其是人工智能（AI）產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)式增長，成為年度最大亮點。從底層算力、大模型開發(fā)到行業(yè)應(yīng)用，產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)企業(yè)租賃活躍度顯著提升，甚至催生了專門面向AI企業(yè)的主題孵化樓宇。
與此同時，中國企業(yè)“出?！钡睦顺保睬逦成湓谵k公需求上?？缇畴娚唐脚_、品牌出海企業(yè)，以及為其服務(wù)的物流、支付、營銷等配套公司，在2025年表現(xiàn)活躍，錄得多宗大面積成交。深圳作為供應(yīng)鏈與外貿(mào)樞紐，正成為這批企業(yè)走向全球的“戰(zhàn)略指揮中心”。
此外，面對存量壓力，政策層面也積極應(yīng)對。2025年深圳推出的商辦分區(qū)管控、鼓勵“商改住”“工改保”等措施，為存量商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型提供了可行路徑，有助于優(yōu)化市場存量結(jié)構(gòu)，緩解長期供應(yīng)壓力。
零售物業(yè)集中供應(yīng)，業(yè)態(tài)迭代加速
與寫字樓市場的冷靜調(diào)整不同，2025年深圳零售物業(yè)市場在激烈的競爭中展現(xiàn)出蓬勃的創(chuàng)造力和吸引力。
供應(yīng)端的提質(zhì)升級是全年主線。76.3萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心新增供應(yīng)，不僅擴(kuò)大了存量規(guī)模，更以現(xiàn)象級的創(chuàng)新重塑了商業(yè)體驗。
比如，前海冰雪世界將全球最大室內(nèi)滑雪場植入商業(yè)綜合體，開創(chuàng)“商業(yè)+文旅+體育”的融合新模式；懷德萬象匯以巨大體量填補(bǔ)了深圳西部大型商業(yè)空白；深圳灣萬象城二期與K11 ECOAST則憑借頂尖的建筑設(shè)計、藝術(shù)策展與濱海景觀，一躍成為城市級美學(xué)地標(biāo)與熱門打卡地。
除了這些大型商業(yè)體外，社區(qū)型商業(yè)、非標(biāo)商業(yè)也同步發(fā)力，PA Mall等存量項目則通過改造升級重?zé)ㄉ鷻C(jī)，共同完善了深圳商業(yè)的層級布局。
與此同時，深圳購物中心的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生變化。
從2025年深圳購物中心新入駐商家的占比來看，零售業(yè)態(tài)仍牢牢占據(jù)主導(dǎo)地位，占比達(dá)49.3%；餐飲業(yè)態(tài)占比升至40.7%，成為拉動客流的重要引擎；生活服務(wù)類業(yè)態(tài)占比也微增至5.4%。
其中，“它經(jīng)濟(jì)”的崛起尤為亮眼，寵物業(yè)態(tài)已從早期的寵物銷售、洗護(hù)服務(wù)，逐步延伸至寵物玩具、日化用品等快消零售領(lǐng)域，不少購物中心還專門設(shè)置寵物活動專區(qū)、提供手推車租借等服務(wù)，打造“寵物友好”場景。
與此同時，數(shù)碼電子及智能家電品牌的擴(kuò)張勢頭也不容忽視，受益于“以舊換新”政策紅利與深圳科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的增長，影石、大疆、韶音等本土品牌年內(nèi)紛紛加碼線下門店，使其業(yè)態(tài)占比連續(xù)兩年升至4.8%。
在業(yè)態(tài)的蓬勃發(fā)展之下，購物中心的需求增長，仍舊難以完全吸納供應(yīng)的迅猛漲勢。
戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳優(yōu)質(zhì)購物中心凈吸納量61.3萬平方米、同比增長3.0%，但空置率也提升至9.1%。激烈的市場競爭下，租金下行也成為必然，平均租金同比下降10.7%至每月每平方米697.1元。
核心商圈與非核心商圈的分化也愈發(fā)明顯，業(yè)主們不得不放下“重招商、輕運營”的舊思路，通過精細(xì)化運營提升租戶粘性，以求在競爭中站穩(wěn)腳跟。
此外，值得關(guān)注的是，入境旅游市場的強(qiáng)勁復(fù)蘇為深圳零售市場帶來了額外動力。
2025年前三季度，深圳入境過夜游客量顯著增長，其中外國游客及臺灣同胞人次同比增幅均超過50%，旅游外匯收入同比大增35.6%，達(dá)到75.9億美元。“不斷增長的入境游客有望直接拉動高端零售、特色文旅產(chǎn)品、智能數(shù)碼等消費需求，為深圳零售市場注入新活力?！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)副總裁程家龍對界面新聞指出。這股新增的高質(zhì)量客源，為核心商圈的高端商業(yè)項目帶來了切實的消費增量。