界面新聞記者 | 王妤涵

2025年末的深圳樓市，被一波豪宅熱銷潮徹底點燃。短短一個月內，位于深圳灣的四大豪宅項目接力開盤，屢屢刷新紀錄。

12月初，后海核心區(qū)的“深圳灣澐璽”項目率先登場，單日狂攬130億元的銷售額，一舉創(chuàng)下全國單盤單日成交紀錄；緊接著在12月16日，聯泰超總灣公寓項目開盤，套均總價約6096萬元，首推125套房源當天去化率達76%，實現銷售額53億元。

12月28日，同樣坐擁深圳灣視野的“中信城開信悅灣”開盤，兩小時銷售額突破100億元，其中頂復席位開盤1小時即告售罄，最高單價觸及38萬元/㎡；次日，年度壓軸項目“后海招商璽”開盤，首批40套房源當日全部售罄，收金約13.6億元；四大豪宅項目短時間內合計收金約300億元。

豪宅市場的火爆盛況，也傳導至整個深圳樓市，帶動市場情緒穩(wěn)步回暖，部分二手房業(yè)主的信心與預期也明顯增強，最終推動12月深圳樓市迎來年末“翹尾”行情。

界面新聞記者從深圳樂有家研究中心處了解到，12月份深圳有11個片區(qū)掛牌價微漲，羅湖、福田居多，包括羅湖蔡屋圍、萬象城、筍崗、福田黃木崗、崗廈等，漲幅多在1%左右，成交量上漲也是改善置換好時機，掛牌價仍以小幅下調為主，對于誠意客戶，業(yè)主也愿意給予讓利。

然而，這場頂豪盛宴并非市場全面復蘇的信號。中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅在接受界面新聞采訪時指出：“年末深圳豪宅市場的火熱并非偶然”，而是“土地稀缺性、高凈值人群資產配置需求和政策精準調控三重因素共振的結果，并非全面普漲信號?！?/span>

“以深圳灣澐璽項目為例，從現象來看，深圳灣澐璽單盤單日銷售額突破130億元，刷新全國紀錄，500-700㎡億元級大戶型率先售罄，印證‘越稀缺越搶手’的豪宅邏輯。”

這背后的核心原因有三個方面：一是地段稀缺性，深圳灣后海總部基地近12年唯一純住宅用地等核心標的，疊加產業(yè)集群帶來的高凈值人群聚集，形成剛性需求支撐；二是價格倒掛優(yōu)勢，部分豪宅備案價較同片區(qū)二手房低3-10萬元/㎡，性價比凸顯；三是資產配置需求，在宏觀環(huán)境下，核心城市優(yōu)質不動產成為高凈值人群的避險工具，深圳只是這一趨勢的集中體現。

“這種現象既是市場分化的表現，也是深圳作為大灣區(qū)核心引擎城市價值重估的信號。”孫紅梅表示。

從全年視角來看，2025年的深圳樓市仍然處于“筑底企穩(wěn)”階段?！笆袌稣谡{整中逐步回歸理性，為2026年可能的企穩(wěn)回升奠定基礎?！睂O紅梅總結道。從時間線來看，2025年深圳樓市成交軌跡概括為“一季度升溫、二季度平穩(wěn)、9·5新政后三季度大幅增長、四季度繼續(xù)翹尾”，其中9·5新政的出臺成為改變市場走向的關鍵節(jié)點。

一季度市場率先迎來“小陽春”，成交量顯著回升，房價延續(xù)“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢；進入二季度，市場熱度有所回落，呈現平穩(wěn)運行特征，核心區(qū)優(yōu)質房源成為成交主力，外圍區(qū)則開始顯現去化壓力。

9月5日，深圳出臺重磅樓市新政，成為全年市場的重要轉折點。此次新政創(chuàng)新性地實施差異化限購政策，將全市劃分為三個調控區(qū)域：福田、南山和寶安新安街道為核心區(qū)，保持原有政策；羅湖、寶安大部分區(qū)域對深戶及有1年社保的非深戶取消限購；鹽田、大鵬新區(qū)則徹底取消限購；新政同時降低了二套房貸款首付比例和利率，據測算，購買總價800萬的二套房，貸款30年可節(jié)省利息51萬元。

新政發(fā)力下，三季度深圳樓市成交實現大幅增長，潛在購房需求被加速激活，核心區(qū)與限購放松區(qū)域的項目關注度顯著提升；隨著政策效果持續(xù)釋放，疊加年末房企推盤營銷力度的加大，四季度市場繼續(xù)“翹尾”，年末豪宅項目的集中熱銷成為最顯著特征。

市場的分化在2025年表現得尤為明顯，核心區(qū)與外圍區(qū)呈現“冰火兩重天”的格局。南山、福田核心區(qū)域的優(yōu)質新房去化率普遍超過80%，部分熱門項目甚至需要搖號搶購；而龍崗、坪山等外圍區(qū)域則面臨較大的去化壓力，部分剛需盤價格較年初下降5%-8%。

土地市場的分化比樓市更為顯著。2025年深圳土地供應延續(xù)“縮量提質”的核心思路，全年共成交12宗住宅用地，總成交金額290.9億元，平均溢價率升至32.81%，創(chuàng)近六年來新高，但成交建面同比下滑21.4%，為近五年最低值。

展望2026年，深圳樓市仍有大量項目待入市。據深圳中原研究中心統計，2026年深圳潛在入市住宅項目達156個，多集中在龍華、寶安、龍崗、南山等區(qū)域。其中不少位于核心區(qū)域，如南山中心區(qū)的金桃園大廈二期、前海的灣濤世紀公館等。部分項目已是現房/準現房狀態(tài)，為市場提供了更多選擇。

“深圳樓市或將延續(xù)‘總量企穩(wěn)、結構深化、價值回歸’的走勢”，孫紅梅指出。結構性機會仍集中在核心領域，政策優(yōu)化、成交復蘇、品質競爭將成為市場關鍵詞。

政策端仍有優(yōu)化空間。非核心區(qū)限購可能進一步放寬，房貸利率、首付比例存在下調潛力，保障房與商品房 “雙軌制”加速成型，分流中低端需求。

成交端總量有望溫和復蘇。在政策紅利與市場需求共同作用下，2026年深圳樓市成交總量將較2025年有所回升，但區(qū)域分化將進一步加劇。核心區(qū)優(yōu)質改善盤、品質次新房的流動性將顯著優(yōu)于遠郊剛需盤。從需求結構看，改善型需求與資產配置型需求將成為商品房市場主力。

供應端將延續(xù)“少量優(yōu)質、嚴格管控”的常態(tài)。核心區(qū) “少量優(yōu)質宅地+嚴格品質管控” 將成為常態(tài)，高溢價成交態(tài)勢會持續(xù)，現房銷售模式的適用范圍將進一步擴大。隨著行業(yè)競爭從“規(guī)模比拼”轉向 “品質比拼”，“好房子”的品質溢價將進一步凸顯。這也標志著深圳樓市正步入以價值回歸為核心的新發(fā)展階段。