文 | 伯虎財經(jīng) 陳平安
最近，做富豪排行榜的胡潤發(fā)了一則短視頻，感慨起房地產(chǎn)行業(yè)的江水涌動：在7、8年前，胡潤百富榜的TOP100，有三分之一是做房地產(chǎn)的，而現(xiàn)在只有一家還在榜上，并且排名是99名，差點沒進(jìn)榜。
富豪排行榜上的變化當(dāng)然只不過是行業(yè)現(xiàn)狀的管中一窺。更直觀的數(shù)據(jù)是，今年1-9月，全國商品住宅銷售額為55329億元，同比下降7.6%。
整個行業(yè)的現(xiàn)狀如此，行業(yè)最大服務(wù)公司——貝殼的成績自然也并不理想。日前，房地產(chǎn)服務(wù)公司貝殼披露2025年第三季度財務(wù)報告。財報所展現(xiàn)出來的數(shù)據(jù)不算好，三季度貝殼收入231億元，同比微增2.1%，凈利潤7.47億元，同比下滑36.1%。
從行業(yè)走入調(diào)整開始，貝殼就一直在找路。2021年底，貝殼提出了“一體雙翼”，“兩翼”即家裝和租賃業(yè)務(wù)。到了2024年7月，“一體雙翼”升級為“一體三翼”，在此前的家裝、租賃業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)之上增加了住宅開發(fā)。從最新季度的財報來看，這些動作有效，但仍然難以彌補行業(yè)下行帶來的主業(yè)變形。
在本次財報會上，貝殼重點強調(diào)了AI的作用，表示“公司正戰(zhàn)略性的將增長引擎從規(guī)模轉(zhuǎn)向效率，通過人工智能技術(shù)提升運營及中后臺效率，在平衡規(guī)模與效率的戰(zhàn)略指引下優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)”。
那么問題來了，AI真是貝殼的神丹妙藥嗎？
01 不可抗力的變形
貝殼的房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)是營收和利潤貢獻(xiàn)的主力。今年三季度，即便新業(yè)務(wù)的發(fā)展迅猛，但房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的營收占比仍然占到了整體的55%。
不過這個核心業(yè)務(wù)正在面臨一個越發(fā)嚴(yán)重的問題——賺錢能力的減弱。
從業(yè)務(wù)模式來看，貝殼的房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)需要人力去鋪開和完成履約。這是一個典型的需要規(guī)模效應(yīng)去攤薄固定成本的業(yè)務(wù)：訂單密度和規(guī)模上來了，盈利會隨之抬升；規(guī)模和訂單密度下降時，固定成本支出帶來的壓力也會隨之放大。
去年二季度，在政策的催化下，房地產(chǎn)整體回暖。貝殼營收234億元，同比增長了19.9%；凈利潤為19.0億元，同比增長46.2%。但政策刺激減退后，貝殼的財報也出現(xiàn)了明顯的變化。去年三季度，貝殼2024年三季度實現(xiàn)營收225.8億元，同比增長26.8%；歸母凈利潤為11.71億元。
為了緩解這種情況，貝殼也做出了調(diào)整。比如貝殼開始調(diào)整業(yè)務(wù)模式，從原本重資產(chǎn)的自營模式向更輕的平臺模式轉(zhuǎn)變。截止到今年三季度，貝殼門店數(shù)量同期增加27.3%；經(jīng)紀(jì)人數(shù)量同比增長11%。門店成本同比下還降5.8%至6.63億元。
但顯然這些措施并不能真正化解來自規(guī)模下滑的壓力。
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，今年前十個月30個重點城市二手房累計成交同比保持6%的增長，同時新房成交累計同比下跌7%。二手房以價換量導(dǎo)致新房市場遇冷，貝殼的新房業(yè)務(wù)自然也沒辦法再保持增長，相對應(yīng)的貝殼的存量房交易額逆勢增長5.8%至5056億元。與此同時，貝殼的存量房交易額逆勢增長5.8%至5056億元。
按理說存量房業(yè)務(wù)增長會貢獻(xiàn)更多的利潤，但實際情況是，推動存量房業(yè)務(wù)總交易額增長的主力是貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人，平臺模式下的商業(yè)化率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于自營模式的商業(yè)化率。這就導(dǎo)致了雖然本季度貝殼的存量房業(yè)務(wù)交易總額增長了，但是凈收入反而減少了3.6%至60億元。
這個問題同樣是新業(yè)務(wù)無法解決的。
從數(shù)據(jù)來看，貝殼的新業(yè)務(wù)進(jìn)展相當(dāng)不錯。去年同期，以家裝、租賃、家居服務(wù)和金融服務(wù)為主的非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)總收入86.4億元，同比增長54%，占貝殼總營收比38%。到了今年三季度，這個數(shù)字進(jìn)一步提升到45%。
從前景來看，當(dāng)下租賃和裝修都是好賽道。中國住房租賃市場規(guī)模已達(dá)2萬億，超2.5億人通過租房來解決住的需求；裝修行業(yè)更是深陷分散、集中度低的現(xiàn)狀，許多業(yè)主深受不透明收費的困擾。隨著存量房時代到來，“租好房” “住好房”的需求持續(xù)升級。這部分運營和服務(wù)價值會進(jìn)一步提升。
但一方面，新業(yè)務(wù)的發(fā)展離不開投入。三季度，盡管貝殼運營費用總額同比下降1.8%，環(huán)比下降6.7%，但營業(yè)成本總額依然上升了3.8%。光是房屋租賃服務(wù)成本一項業(yè)務(wù)成本就因業(yè)務(wù)擴(kuò)張而激增38.8%。因此高增長的住房租賃業(yè)務(wù)盈利表現(xiàn)并不出色。三季度該業(yè)務(wù)營收同比猛增45.3%至57億元，是支撐起貝殼增長的主力，利潤貢獻(xiàn)卻只有1億元，還不到家裝業(yè)務(wù)的一半。
這導(dǎo)致短期內(nèi)你很難要求住房租賃業(yè)務(wù)承擔(dān)起賺錢的重任。
另一方面，家裝家居業(yè)務(wù)雖然利潤表現(xiàn)不錯，但是仍然難逃整體房市不景氣的限制，同比去年僅僅只取得了2%的增長。想要家裝家居業(yè)務(wù)撐起大梁，注定是一個相對長期的過程。
一時的業(yè)績波動當(dāng)然不能代表什么，但利潤卻會影響公司穿越行業(yè)周期的“韌性”。怎么更賺錢？貝殼把寶押在了提效。
02 AI的作用
省錢一直是貝殼的重點。
財報會披露，三季度存量房通過組織優(yōu)化推動勞動力成本較去年四季度峰值下降20%；新房業(yè)務(wù)固定勞動力成本較去年峰值下降40%；租賃業(yè)務(wù)勞動力成本同比下降1%；家裝家居業(yè)務(wù)材料成本較去年平均水平下降約1%。整體上看，本季度貝殼管理費用環(huán)比降10.3%，銷售費用同比降10.7%。
但有一個費用一直在增長——研發(fā)。今年三季度，貝殼研發(fā)費用6.48億元，同比增長13.2%，實現(xiàn)連續(xù)八個季度研發(fā)費用同比增長。研發(fā)投入背后是貝殼對于AI的押注。
除了基礎(chǔ)的增效，比如房源審核，經(jīng)紀(jì)人AI助手的AI選房、智能總結(jié)與聊天助理功能，AI更大的可能是把更多經(jīng)驗性的能力規(guī)?；?，從而推動各個業(yè)務(wù)用更小的固定成本撬動更大的營收和凈利。
比如租賃業(yè)務(wù)存在房源復(fù)雜、服務(wù)半徑大等特點，此前業(yè)主關(guān)系管理、房源展示等更多依賴經(jīng)紀(jì)人個人經(jīng)驗，這種經(jīng)驗難以復(fù)制和規(guī)?；?。貝殼構(gòu)建了一套AI驅(qū)動的房源評分系統(tǒng)，從房源維護(hù)完整性、業(yè)主溝通深度、房屋狀況(如裝修情況)等六個維度評定房源，從而讓經(jīng)紀(jì)人更快速的了解優(yōu)質(zhì)房源的定義，更好地展示和營銷房源。
財報會上，貝殼披露AI賦能下，人力成本降10%；11個城市35萬套房產(chǎn)加速出租；價格調(diào)整采用率9%，實現(xiàn)逾億元成本節(jié)約。
無論是租賃還是房產(chǎn)交易，貝殼作為中間平臺本質(zhì)賺的是賣鏟子的錢，解決的是信息不對稱的問題，幫助需求更好的對接。從這個角度來說，通過AI去降低固定人力成本，提升用戶體驗是一個有效的途徑。
不過AI會不會一直效果顯著還很難說。
一方面，目前AI很難在服務(wù)上和真正的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們相提并論。房產(chǎn)交易是一個大額生意，無論買賣都需要情緒推一把；租賃又是一個強售后的業(yè)務(wù)，AI難以去替代。
另一方面，AI的作用可能存在邊際效應(yīng)。在本業(yè)承壓的前提下，投入多少、多久都是需要平衡的問題。
03 寫在最后
據(jù)統(tǒng)計，港股的主要公司里，今年回購股票最多的四個公司分別是騰訊、友邦保險、中國宏橋和貝殼。從2022年啟動回購計劃開始，到今年三季度為止，貝殼累計花了約23億美元回購股份，累計回購股數(shù)占啟動前總股本約11.5%。
上市公司們搞回購股票最大目的是向外界傳遞信心，修復(fù)市值。除了回購的動作，貝殼令投資者們安心的還有557億元的現(xiàn)金儲備，這是它用來穿越周期的重要底氣。不過這些都不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是在行業(yè)深度調(diào)整的時期，貝殼能否像以前一樣，找到那條難而正確的路。