文 | 空間秘探 武爽
近期，華住集團旗下高端品牌美侖酒店于廈門市集美軟件園三期開出其國內最大體量項目——約310 間客房。在城市布局中，產業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、總部基地等園區(qū)正成為酒店與長租公寓品牌爭搶的新陣地。與此同時，產業(yè)園區(qū)里，酒店與公寓的界限正在變得模糊……
華住美侖最大體量酒店入駐園區(qū)
近期，華住集團旗下美侖品牌在廈門集美軟件園三期開業(yè)，其位于廈門市集美區(qū)誠毅北大街9-3號，擁有310 間客房，是目前國內體量最大的該品牌酒店。從報道中來看，項目由廈門軌道集團打造，設計元素融合了“濱海戲浪”與“閩南紅磚古厝”兩種文化理念，同時酒店配置多功能會議室、特色餐廳及自助健身區(qū)，已明確瞄準園區(qū)內的商務及會展客源。
空間秘探觀察發(fā)現，有兩點值得關注：
一是選址在園區(qū)而非傳統(tǒng)核心商圈。對比傳統(tǒng)城市酒店多聚焦城市核心、高端商務地段，品牌定位從“市中心酒店”向“園區(qū)酒店”移動，轉向產業(yè)聚集、城市擴展、服務配套尚未飽和但具有潛力的新節(jié)點，這也意味著酒店集團在選址邏輯上正發(fā)生改變。
二是從配置來看，園區(qū)場景的“差旅＋會議＋商務活動”需求被酒店方顯然看重。酒店設計不僅為了住宿，還包括會議室、餐飲、健身等配套服務。區(qū)別于傳統(tǒng)酒店的游客＋商務差旅，園區(qū)酒店還要對接企業(yè)來訪、項目路演、員工住宿、中長期租住、會議培訓等更為多元的需求。
酒店集團對園區(qū)市場的搶占已形成一股浪潮。園區(qū)成為酒店集團爭相入駐的熱門選擇，這一趨勢在全國多地得到印證。
除了美侖酒店，華住集團旗下的全季、城際等酒店品牌也在相繼落子國內園區(qū)中心。今年6月，臨江科創(chuàng)園全季酒店正式投入運營，作為城發(fā)集團托管臨江公司盤活國有資產、完善園區(qū)服務功能的重要成果，該酒店的開業(yè)將進一步提升區(qū)域營商環(huán)境和產業(yè)配套水平。近日，落戶于太倉中德雙元制職教產業(yè)園的華住酒店集團旗下的城際酒店也開啟了試營業(yè)。今年年初，旗下的高端酒店品美侖國際酒店落戶華美信息產業(yè)園……
在烏魯木齊高新區(qū)（新市區(qū)），原新疆百草堂醫(yī)藥連鎖經銷有限公司產業(yè)園區(qū)內，閑置的宿舍樓、倉庫等用房，經過改造，轉身為品牌酒店集群。該項目引入麗楓、潮漫、庭冉云居等品牌酒店，共設400多間客房，預計今年6月正式開園。這一改造范圍涵蓋原有宿舍樓、倉儲樓、實驗室、辦公樓等，目標是打造新疆首個酒店產業(yè)園區(qū)。
還有萬豪國際旗下的萬麗酒店相繼落子北京中關村東升科技園、深圳南山區(qū)高科技園、杭州臨安青山湖科技城等，越來越多的國有企業(yè)和大型文旅開發(fā)商將萬麗酒店視為園區(qū)綜合體與文旅目的地的首選合作伙伴。洲際酒店集團體系的有限服務品牌也在園區(qū)類項目中中標或簽約。例如溫州園博園文化交流中心酒店項目中，智選假日中標入駐園區(qū)文旅復合體。還有作為洲際酒店集團旗下首次落戶園區(qū)的高端生活方式品牌，蘇州園區(qū)金普頓酒店正按計劃穩(wěn)步推進，預計于2026年四季度投入運營。
亞朵在地方開發(fā)區(qū)和開發(fā)園區(qū)的簽約動作頻繁，像中山火炬開發(fā)區(qū)就有亞朵等高品質酒店簽約入駐的公開報道；還有東呈集團在華東及三、四線城市的工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)已有多處開店或簽約樣本……不難發(fā)現，品牌與園區(qū)開發(fā)方的聯動已成為常態(tài)。
酒店和公寓“扎進園區(qū)”
當酒店集團大舉進入園區(qū)時，公寓品牌也在同步行動，兩者共同看好園區(qū)這塊曾經的“價值洼地”。在雙方的分化、互補中，其呈現了以下幾個發(fā)展特點：
一是“酒店+公寓”的雙品牌布局明顯增多。隨著中國城市空間的外溢和“產城融合區(qū)”的崛起，越來越多的企業(yè)和人才正在向園區(qū)遷移，而他們的住宿需求更具長期性與多樣性。酒店的傳統(tǒng)定位是短期住宿，而園區(qū)的客戶結構卻有明顯的“中長期”特征：駐場工程師、科研人員、企業(yè)管理層，他們既需要商務酒店的便利，也需要公寓式住宿的生活感。正因如此，“酒店+公寓”的產品組合逐漸成為主流。
如廣東河源連平縣生態(tài)工業(yè)園區(qū)內，雅閣酒店集團采用“雅閣酒店+澳斯特公寓”雙品牌模式，河源連平項目中，廣東河源連平雅閣酒店打造126間豪華客房及完善配套空間，而澳斯特公寓則精心打造54間服務式公寓，形成了差異化產品組合。這種模式滿足短期差旅需求，又吸引長住客群，成為企業(yè)搶占市場的核心策略。
二是地方國企和開發(fā)區(qū)平臺加入戰(zhàn)場，推動園區(qū)配套標準化。2025年，廣州安居集團與小鵬汽車簽約合作，在企業(yè)總部及周邊園區(qū)建設員工公寓，模式是“國企投建+企業(yè)定制”，形成區(qū)域化的住宿配套體系。同類案例在長三角也不斷出現，如陸家嘴集團推出“數智天地·新樂里”企業(yè)公寓，面向張江與外高橋等園區(qū)員工，提供帶有公共空間和社交屬性的居住產品。這些項目背后，體現出地方平臺希望通過酒店和公寓業(yè)態(tài)提升園區(qū)吸引力，從而留住企業(yè)與人才的邏輯。
三是國際品牌也涌入園區(qū)級市場。雅詩閣近期公布的中國區(qū)在建項目中，有超過三分之一位于產業(yè)園或知識創(chuàng)新區(qū)，如蘇州高新區(qū)、杭州未來科技城、深圳國際會展城等。洲際酒店集團與萬豪國際則在蘇州工業(yè)園區(qū)、蕪湖鳩茲科創(chuàng)灣等園區(qū)簽約新項目，其中包括融合辦公、會議與住宿的復合型物業(yè)。這些國際品牌的加入，不僅提升園區(qū)商務接待能力，也在無形中推動了園區(qū)住宿產品的標準化與品牌化升級。
四是酒店資產的投資邏輯正在變化。園區(qū)酒店往往具備穩(wěn)定客源與較低土地成本，成為頭部集團和地方投資者新的利潤洼地。以廈門集美為例，華住美侖品牌在當地開出最大體量酒店，310間客房主要服務于園區(qū)商務與會展需求，入住率自試營業(yè)起就保持高位。同時，園區(qū)酒店在產業(yè)導入階段還能扮演“招商載體”角色，幫助地方吸引更多企業(yè)入駐。
這股變化折射出中國城市格局的再分配。過去十年，酒店業(yè)的邏輯是“跟著人流走”，而如今是“跟著企業(yè)走”。園區(qū)已不只是生產力的集合體，也成為生活與消費場景的新入口。
為何都鐘情園區(qū)
園區(qū)，正從“產業(yè)的承載地”變成“生活的發(fā)生地”。酒店和公寓品牌紛紛進駐，并非偶然，而是多重力量共同作用的結果。
從產業(yè)經濟層面來看，過去酒店主要追隨城市商務與旅游中心布局，但當制造業(yè)、高科技與創(chuàng)新產業(yè)加速向園區(qū)集中時，住宿業(yè)的重心也隨之遷移。國家發(fā)改委2024年發(fā)布的《制造業(yè)重點產業(yè)鏈高質量發(fā)展行動計劃（2024—2027年）》提出，要重點建設50個先進制造業(yè)集群，其中超過七成集中在國家級或省級產業(yè)園區(qū)。
2025年上半年，蘇州工業(yè)園區(qū)、杭州未來科技城、深圳光明科學城等地的園區(qū)型酒店入住率普遍超過75%，部分項目甚至達到80%以上，增幅高于城市中心區(qū)平均水平。這意味著，園區(qū)已經從“企業(yè)辦公區(qū)”升級為“生產+生活”復合場景，酒店與公寓的布局邏輯也隨之重構：不再是“搶地段”，而是“搶產業(yè)”。
國家層面對于園區(qū)“宜業(yè)宜居化”的政策導向愈加明確。國務院辦公廳2024年發(fā)布的《加快推進新型工業(yè)化若干政策措施的通知》首次提出，要“完善園區(qū)居住、消費、休閑等生活配套設施，鼓勵社會資本參與園區(qū)型住宿產品投資與運營”。
此后，地方層面紛紛響應，推動“產城融合”成為主流路徑。以某市發(fā)布的《產業(yè)園區(qū)更新提升、轉型發(fā)展的實施意見》為例，其明確將園區(qū)升級為“生產＋生活＋服務”功能區(qū)，鼓勵引入酒店、公寓、人才住房等配套設施。此類政策為酒店與公寓進入園區(qū)提供了明確路徑。開發(fā)區(qū)管委會、園區(qū)平臺公司常以“軟配套”標準定義酒店、公寓項目為園區(qū)招商配套的重要組成。
此外，金融與資產端政策也給予支持。例如，新規(guī)明確允許將產業(yè)園內酒店及其配套底商納入 REITs 資產范圍，為園區(qū)內酒店、公寓項目資產化、融資化提供了制度基礎。這使得品牌與投資方看到園區(qū)產品不僅是運營場景，更具資本配置屬性。
空間秘探認為，還有一個顯著因素是園區(qū)項目在投資回報邏輯上的吸引力。首先，園區(qū)項目因配套尚未飽和、增量空間大，酒店或公寓品牌有機會以較低成本拿地或合作，且初期所在園區(qū)往往被列入地方“重點招商”名單，合作推進力度強。其次，結合前述 REITs 政策、產業(yè)基金參與、國企平臺介入，讓不少園區(qū)住宿項目具備“資產化＋運營化＋規(guī)模化”可能。
最后，不可忽略的是，園區(qū)酒店與公寓的布局，是城市服務功能外延的一個具體表現。傳統(tǒng)城市中心地帶飽和、成本高、增量難。園區(qū)則為城市生活、工作、居住的“新軸線”提供空間。從政府規(guī)劃、樓宇更新、園區(qū)轉型看，住宿配套由“補充”角色轉向“核心”角色。上海靜安區(qū)實施的“產業(yè)園區(qū)升級行動”就提出，將人才住房、服務式酒店、公寓列入“園區(qū)功能提升”指標。
未來最好的酒店可能“隱居”園區(qū)
當“出差半天、開會一天、住一晚”成為常態(tài)，酒店的黃金地段正在發(fā)生位移。未來最好的酒店，不一定坐落在CBD的鋼筋叢林中，而可能藏在產業(yè)園、文創(chuàng)區(qū)乃至生態(tài)園區(qū)里。
越來越多的酒店，正從城市中心轉向產業(yè)腹地，靠近企業(yè)、靠近生活，也靠近自然。這種變化背后，是城市空間與商業(yè)邏輯的雙重重塑。辦公、生活與休閑的邊界被打破，酒店開始從“目的地配套”變成“產業(yè)生態(tài)”的一部分。
園區(qū)里的“好酒店”也不再只是給來回差旅的人睡一晚。更有意思的，是它能成為一處“地方性的精神棲所”，既服務產業(yè)，也保存和傳播當地文化。成都世園瀑布美憬閣就是一個清晰的例子，這家由雅高旗下 MGallery 運營的酒店坐落于成都 2024 年世園會園區(qū)核心地帶，建筑和室內設計大量借用瀑布、紅砂巖與當地植物意象。作為園區(qū)內唯一酒店，它的定位超越了會展接待，設計者希望它在會后繼續(xù)成為城市的文化落點，一處讓人愿意駐足、沉浸、回味的精神棲所。
北京首鋼園區(qū)的香格里拉項目將工業(yè)遺存與當代接待需求結合，把舊廠房、煙囪和鐵架改造成有溫度的接待場景，酒店既服務會議會展，也成為園區(qū)轉型與城市更新的文化窗口。把“工業(yè)記憶”包裝為體驗，能為園區(qū)及酒店同時帶來品牌溢價。
坐落于美麗的蘇州小外灘，活力島影音藝術產業(yè)園內的蘇州元和塘·殿影酒店，原址是婚紗攝影中心，在保留原建筑風貌的基礎上，對室內全面改造重建，將每個空間設計成各種經典電影片場，以摩登、 復古的電影場景去演繹品牌故事和文化內涵，是蘇州元和塘文化產業(yè)園區(qū)的重要組成部分。
再看蘇州工業(yè)園區(qū)這樣已經成熟的產業(yè)集群，服務式公寓與精選服務酒店不僅以“長住”和“團隊包月”取得高入住率，它們在園區(qū)內還承擔著人才交流、行業(yè)沙龍和小型展演的功能，這些活動把住宿場所變成了知識與社群流動的節(jié)點。
還有許多園區(qū)公寓采用“上居下辦”或“辦公+居住”混合模式，如杭州星月·西溪印項目。該項目通過垂直功能分區(qū)，地下一層設會所展廳，一層為接待與會議空間，二至三層為企業(yè)辦公區(qū)，頂層為企業(yè)主生活起居區(qū)，實現工作與生活的自然過渡。
同時，建設餐飲、超市、健身、休閑、文化創(chuàng)意等綜合配套設施，打造“15分鐘生活圈”，讓園區(qū)內既有工作的場所，也有滿足生活需求的社區(qū)服務。蛇口網谷，引入LOFT辦公+公寓模式，并輔以商業(yè)街區(qū)、藝術空間的配套建設，實現了工作、生活和休閑的一體化，大幅提升了園區(qū)對高端人才的吸引力。
在產業(yè)園區(qū)語境下，這種模式具有前瞻意義。園區(qū)酒店不再只是功能性空間，而成為產業(yè)生態(tài)、城市文化與公共藝術的結合點。無論是科技園區(qū)、文化創(chuàng)意園，還是生態(tài)示范區(qū)，酒店都可能成為展示當地精神氣質的“窗口”，為商務旅客提供靈感，為城市居民提供歸屬。
從投資角度看，這類“園區(qū)定制版酒店”也具備更強的品牌溢價力。它們兼具運營回報與文化價值，不僅提升園區(qū)品牌形象，也為酒店集團構建差異化壁壘。正如業(yè)內人士所言：“未來的園區(qū)酒店，不止關乎住宿效率，而是場所精神?！笨臻g秘探認為，當住宿從配角變成生態(tài)一員，未來的產業(yè)園區(qū)或許會反過來“圍著酒店建”。從“酒店的園區(qū)”到“園區(qū)的酒店”，這不僅是選址邏輯的變化，更是增長邏輯的更新。
綜上，當酒店和公寓都盯上園區(qū)，這意味著“產業(yè)住宿”從可選項變成必選項。未來最好的酒店，不一定在CBD，而可能就藏在研發(fā)樓旁、科創(chuàng)園里、產業(yè)新城的某個核心節(jié)點。那些能夠真正“扎進產業(yè)”的品牌，或將成為下一個十年里最具想象力的增長引擎。