界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
“閩系”房企一直是房地產(chǎn)發(fā)展周期中不可或缺的一股強(qiáng)勁力量。
昔日有以世茂、陽(yáng)光城、泰禾、正榮、融信、中駿等為代表的閩系民營(yíng)房企，在房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”憑借“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式一路高歌猛進(jìn)，卻因債務(wù)危機(jī)集體“隕落”；隨后又有建發(fā)房產(chǎn)、廈門(mén)聯(lián)發(fā)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)等廈門(mén)國(guó)企依托國(guó)資背景逆勢(shì)突圍，在全國(guó)熱點(diǎn)城市頻繁中標(biāo)“地王”，在行業(yè)調(diào)整期扮演著重要角色。
2025年開(kāi)年，廈門(mén)國(guó)資四子（建發(fā)房產(chǎn)、廈門(mén)聯(lián)發(fā)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)）信心滿(mǎn)滿(mǎn)，手持高預(yù)算在公開(kāi)土地市場(chǎng)接連溢價(jià)拿地，建發(fā)甚至被稱(chēng)為“地王收割機(jī)”。
這期間，建發(fā)主攻上海、成都、杭州等熱點(diǎn)城市；聯(lián)發(fā)在新管理層戰(zhàn)略?xún)A斜下突然果敢起來(lái)，一改過(guò)往穩(wěn)健風(fēng)格，在上海、深圳等地不惜超40%溢價(jià)搶地；國(guó)貿(mào)、象嶼相對(duì)保守，未參與跨區(qū)域“地王”爭(zhēng)奪，只選擇在各自熟悉的區(qū)域“激進(jìn)”。
但計(jì)劃趕不上變化，年初的雄心壯志在業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)面前，逐漸顯露出現(xiàn)實(shí)的骨感。界面新聞查詢(xún)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2025年三季度末，廈門(mén)國(guó)資四子的銷(xiāo)售表現(xiàn)與拿地時(shí)的激進(jìn)形成鮮明反差，且建發(fā)、聯(lián)發(fā)錄得的業(yè)績(jī)都是營(yíng)收和利潤(rùn)雙跌。
以“老大哥”建發(fā)為例，今年前三季度，建發(fā)房產(chǎn)根據(jù)謹(jǐn)慎性原則計(jì)提8.17億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)14.5億元，同比下降9.65%。
聯(lián)發(fā)依然未能實(shí)現(xiàn)扭虧，且繼續(xù)拖累母公司建發(fā)股份。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，聯(lián)發(fā)根據(jù)謹(jǐn)慎性原則計(jì)提3.31億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備后，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為-10.40億元，為建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部貢獻(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)為-10.06 億元，同比減少6.34億元。
聯(lián)發(fā)的持續(xù)虧損，也導(dǎo)致建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊呈現(xiàn)虧損，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為-2.26億元，同比減少6.07億元。但在上半年，建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)至少還處于盈利階段，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)0.11億元。
與此同時(shí)，廈門(mén)國(guó)資四子的這些高溢價(jià)項(xiàng)目受入市節(jié)奏、產(chǎn)品定價(jià)等因素影響，并非都能取得理想的銷(xiāo)售成績(jī)。
臨近年末，廈門(mén)國(guó)資四子還有重要項(xiàng)目入市，但樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”已結(jié)束，市場(chǎng)需求透支、購(gòu)房者觀望情緒漸濃的雙重壓力，讓這些項(xiàng)目的入市之路更顯崎嶇。能不能順利去化，不僅關(guān)乎短期現(xiàn)金流，更直接決定閩系國(guó)資房企這一年的收成和戰(zhàn)略成敗。
“地王”策略
熬過(guò)了增收不增利的2024年，不少開(kāi)發(fā)商決定在2025年大干一場(chǎng)，尤其是對(duì)于不缺錢(qián)的地方國(guó)企來(lái)說(shuō)，更要抓住先機(jī)。
于是，房地產(chǎn)行業(yè)的激進(jìn)代表廈門(mén)房企坐不住了。界面新聞此前報(bào)道，今年三月份，適逢樓市“金三銀四”，建發(fā)在兩天內(nèi)接連拿下了杭州、成都樓面價(jià)最貴的地塊。在3月28日上海土拍中，建發(fā)也參拍了熱門(mén)地塊靜安區(qū)大寧地塊、浦東新區(qū)北蔡地塊，只是未能幸運(yùn)拿到。
具體而言，在成都土拍中，建發(fā)以106%的溢價(jià)率拿下金融城三期H10地塊，成交價(jià)33.47億元，成交樓面價(jià)41200元/平方米，這是成都首次樓面價(jià)突破4萬(wàn)元/平方米。次日，建發(fā)又以34.35億元拿下杭州蔣村地塊，溢價(jià)率高達(dá)115.39%，成交樓面價(jià)88029元/平方米，刷新杭州的樓面價(jià)紀(jì)錄。
然而，決心重倉(cāng)上海的建發(fā)多次在上海土拍中“陪跑”后，只能“曲線(xiàn)拿地”，又斥資123.5億元拿下上海虹口北外灘山壽里片區(qū)和新江灣別墅地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。
界面新聞從建發(fā)業(yè)績(jī)會(huì)上獲悉，董事會(huì)主席林偉國(guó)表示，公司立志于打造改善類(lèi)需求產(chǎn)品，要努力開(kāi)發(fā)“燈塔項(xiàng)目”，將其作為踐行“好房子”的一種方式。因此，希望能獲取一些優(yōu)質(zhì)地塊，開(kāi)發(fā)具有標(biāo)志性和引領(lǐng)性的產(chǎn)品。
長(zhǎng)期拖累母公司業(yè)績(jī)的聯(lián)發(fā)，更是對(duì)2025年寄予厚望。年初便宣布進(jìn)行大規(guī)模組織調(diào)整，包括董事長(zhǎng)換人、總部部門(mén)合并及撤銷(xiāo)所有城市公司，設(shè)立10家事業(yè)部。隨后，新董事長(zhǎng)王文懷帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)入核心城市高溢價(jià)拿地。
6月19日，聯(lián)發(fā)在深圳土拍中擊敗中鐵、綠城、招商、龍華建設(shè)、國(guó)貿(mào)、中能建、中海等房企，溢價(jià)46.6%拿下龍華區(qū)地塊；次日，在上海土拍中，聯(lián)發(fā)又以41.68%的溢價(jià)率競(jìng)得浦東曹路地塊。僅上半年，聯(lián)發(fā)的權(quán)益拿地額就已經(jīng)超過(guò)2024年全年。
不同于建發(fā)做的“燈塔項(xiàng)目”，聯(lián)發(fā)要為新青年造房子。
在新掌舵者王文懷看來(lái)，“這是一個(gè)大有可為的、被忽視的市場(chǎng)空間，我要去創(chuàng)業(yè)，要帶著研發(fā)去生存去發(fā)展，值得做，也有機(jī)會(huì)做?！倍遥?lián)發(fā)是國(guó)有企業(yè)，應(yīng)該在大家猶豫的時(shí)候去嘗試一下，應(yīng)該迎難而上解決城市吸引不住年輕人的社會(huì)痛點(diǎn)。
眼看著建發(fā)、聯(lián)發(fā)四處兇猛拿地，同為廈門(mén)國(guó)資房企的象嶼、國(guó)貿(mào)也不能輸。
3月28日，在上海土拍中，象嶼擊敗聯(lián)發(fā)，以總價(jià)66.78億元摘得閔行區(qū)蘭香湖地塊，成交樓面價(jià)30151元/平方米，溢價(jià)率18.97%。
近期，象嶼又瞄準(zhǔn)川沙板塊。據(jù)界面新聞了解，象嶼發(fā)布了浦東新區(qū)PDP0-0706單元C05A-18地塊新建普通商品房項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃公告，該地塊正是上海九批次9幅地塊之一。根據(jù)招標(biāo)預(yù)告公告顯示，象嶼擬投資27.35億元于該幅地塊，其中建安成本7.44億元。
國(guó)貿(mào)則偏愛(ài)成都和上海。
今年6月，國(guó)貿(mào)以溢價(jià)率75.74%摘得成都錦江區(qū)一心橋片區(qū)1號(hào)地塊，被稱(chēng)為“成都樓面價(jià)第二高”。在上海，國(guó)貿(mào)主要在郊區(qū)發(fā)展，尤其是松江。繼3月聯(lián)合中鐵建以近50億元拿下浦東張江地塊后，10月份，國(guó)貿(mào)又聯(lián)合松江交投摘得松江區(qū)中山街道一宗地。
2025年，廈門(mén)國(guó)資四子拿地各有側(cè)重，卻指向一個(gè)共同目標(biāo)，即備足彈藥，在市場(chǎng)上尋求差異化打法。但市場(chǎng)調(diào)整仍然延續(xù)，且房企間的競(jìng)爭(zhēng)比之前更加激烈，留給廈門(mén)國(guó)資四子逆勢(shì)取勝的機(jī)會(huì)，十分有限。
激進(jìn)的代價(jià)
充足的彈藥為廈門(mén)國(guó)資四子2025年的擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)，但激進(jìn)拿地埋下的隱患，在年末市場(chǎng)降溫期開(kāi)始顯現(xiàn)。
首先，高溢價(jià)地塊轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目普遍面臨去化壓力，疊加行業(yè)需求疲軟，業(yè)績(jī)指標(biāo)承壓，此前的搶占先機(jī)逐漸演變?yōu)橄?，激進(jìn)的代價(jià)正從項(xiàng)目端向財(cái)務(wù)端持續(xù)傳導(dǎo)。
以建發(fā)位于上海的燈塔項(xiàng)目建發(fā)海宸為例，該項(xiàng)目趕上“金九”入市，9月30日首開(kāi)推出322套房源，均價(jià)11.07萬(wàn)元/平方米。截至目前（11月7日），網(wǎng)簽僅售223套，還剩99套。
一期未罄，二期又將到來(lái)，且單價(jià)上漲至11.59萬(wàn)元/平方米，推出109套建筑面積約125-210平方米的房源，11月5日開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)11月15日開(kāi)盤(pán)。比較意外的是，截至11月10日認(rèn)購(gòu)結(jié)束，建發(fā)仍未公布認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)。
建發(fā)在北京的“燈塔項(xiàng)目”建發(fā)·海晏已于上半年入市，總價(jià)2000萬(wàn)元起。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天賣(mài)出近200套，去化率僅46%，錄得銷(xiāo)售額62億元。
成都“燈塔項(xiàng)目”建發(fā)·海耀也即將入市，市場(chǎng)吹風(fēng)銷(xiāo)售價(jià)格約6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米。這個(gè)成都“地王項(xiàng)目”不僅要面臨高房?jī)r(jià)考驗(yàn)，還有旁邊的項(xiàng)目貝宸S1也要與其爭(zhēng)奪客戶(hù)。據(jù)了解，作為貝殼旗下貝好家開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，貝宸S1也將于近期開(kāi)盤(pán)。
目前看來(lái)，讓建發(fā)管理層引以為榮的“燈塔項(xiàng)目”并沒(méi)有收獲到理想成績(jī)，反而面臨多重困境。據(jù)界面新聞了解，建發(fā)下半年的新增供貨額約為1000億元。這或許也是今年下半年建發(fā)拿地節(jié)奏減緩的重要原因。
聯(lián)發(fā)的壓力更大。界面新聞了解到，11月8日，聯(lián)發(fā)位于浦東的地王項(xiàng)目聯(lián)發(fā)·金海雲(yún)墅已經(jīng)過(guò)會(huì)，備案均價(jià)6.888萬(wàn)元/平方米，將推出106套建筑面積112-180平方米的房源，即將開(kāi)始認(rèn)購(gòu)?！般y十”已過(guò)，這個(gè)溢價(jià)41.68%拿到的項(xiàng)目入市能否達(dá)到預(yù)期，面臨不確定性。
近兩年，上海樓市分化現(xiàn)象加劇，核心區(qū)域豪宅市場(chǎng)活躍，但郊區(qū)及非核心區(qū)域去化困難。對(duì)于聯(lián)發(fā)高溢價(jià)拿的浦東地塊而言，售價(jià)較高則可能影響去化，若是售價(jià)較低又難以盈利。因此，想要憑借該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)翻身，并不容易。
還有去年聯(lián)發(fā)聯(lián)合豐隆近90億元拿下的新天地地塊，至今未入市。當(dāng)前上海豪宅市場(chǎng)供應(yīng)井噴，10萬(wàn)+項(xiàng)目上演“神仙打架”，未來(lái)入市也會(huì)面臨競(jìng)爭(zhēng)考驗(yàn)。
王文懷自己也表態(tài)過(guò)，“任何企業(yè)行為都是市場(chǎng)化、商業(yè)化，要保證利潤(rùn)率，不能虧錢(qián)，一旦虧錢(qián)了，做不長(zhǎng)久。所以我還要有合理的利潤(rùn)來(lái)讓整個(gè)體系不斷優(yōu)化，不斷往前發(fā)展，這是一個(gè)非常重要的前提?！?/p>
只是，既要又要，在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下顯得異常艱難。
擺在王文懷面前的難題是要扭虧。今年前三季度，聯(lián)發(fā)為母公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部貢獻(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)為-10.06億元，同比減少6.34億元。其間，聯(lián)發(fā)旗下項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模有所下降，且受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)影響，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比亦有下滑。
相對(duì)而言，象嶼、國(guó)貿(mào)的選擇性“激進(jìn)”帶來(lái)的代價(jià)較為可控?！俺梢菜山?，敗也松江”的國(guó)貿(mào)，今年開(kāi)始起勢(shì)，位于松江區(qū)的國(guó)貿(mào)海上原墅三次觸發(fā)積分，成為2025年上海罕見(jiàn)三觸積分熱盤(pán)。不過(guò)到第四批次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日去化僅80%。
銷(xiāo)售轉(zhuǎn)好為國(guó)貿(mào)帶來(lái)營(yíng)收增長(zhǎng)。界面新聞查詢(xún)其公司債券中期報(bào)告顯示，上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊錄得營(yíng)業(yè)收入100.17億元，毛利率15.01%；去年同期營(yíng)業(yè)收入為56.38億元，毛利率13.59%。
象嶼鮮少在上海市中心拿地，項(xiàng)目多位于郊區(qū)，去化情況面臨分化。據(jù)界面新聞了解，其位于浦東新區(qū)的項(xiàng)目五開(kāi)五罄，位于嘉定的遠(yuǎn)香湖岸也五開(kāi)五罄；但位于浦東新場(chǎng)鎮(zhèn)的招商象嶼星耀翠灣去化不佳。
整體而言，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，廈門(mén)國(guó)資四子不約而同地進(jìn)一步聚焦核心城市，并在資金投放、產(chǎn)品打造上積極調(diào)整，試圖在分化市場(chǎng)中抓住崛起機(jī)遇。
然而，當(dāng)房地產(chǎn)從土地紅利轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)紅利，從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向利潤(rùn)導(dǎo)向，從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)商，僅靠國(guó)資背景的資金優(yōu)勢(shì)與高價(jià)拿地的規(guī)模邏輯，已難以支撐可持續(xù)發(fā)展，即便是曾逆勢(shì)突圍的廈門(mén)國(guó)資房企，也需重新審視激進(jìn)擴(kuò)張的代價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士向界面新聞指出，對(duì)地方國(guó)企而言，不缺錢(qián)的優(yōu)勢(shì)不等同于能盈利，如何在拿地時(shí)平衡成本與收益、在產(chǎn)品端匹配市場(chǎng)真實(shí)需求、在戰(zhàn)略上避免重蹈閩系民企高杠桿落幕的覆轍，更為關(guān)鍵。
比如建發(fā)能否讓“燈塔項(xiàng)目”真正貼合改善需求，聯(lián)發(fā)能否找到“新青年住房”的盈利模型，象嶼、國(guó)貿(mào)能否在熟悉的區(qū)域建立不可替代的優(yōu)勢(shì)。這些答案，不僅決定著廈門(mén)國(guó)資四子的下一程走向，也將為行業(yè)提供國(guó)企如何在調(diào)整期突圍的重要參考。