文 | 白楊

7月，哈爾濱土地市場(chǎng)成交活躍。7宗住宅用地全部成交收官，總成交金額達(dá)24.84億元，覆蓋南崗、松北、道里和香坊四大區(qū)域。整體成交額的顯著回升，反映出房企對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的信心增強(qiáng)，從底價(jià)成交的保守策略，轉(zhuǎn)向積極布局態(tài)勢(shì)。

南崗區(qū)依然是地塊成交主力，而香坊區(qū)則憑借城市更新項(xiàng)目成為新興焦點(diǎn)，顯示出市場(chǎng)對(duì)成熟板塊和城市更新潛力區(qū)域的均衡看好。

全國(guó)性房企回歸與溢價(jià)成交成核心信號(hào)

7月土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化尤為顯著。全國(guó)性品牌房企的回歸與土地溢價(jià)成交，共同構(gòu)成了兩大核心信號(hào)。

其一，品牌房企重估區(qū)域價(jià)值。萬(wàn)科時(shí)隔五年重返哈爾濱，以1.61億元競(jìng)得松北區(qū)一宗低密地塊，此舉釋放出全國(guó)性品牌房企重新評(píng)估并看好哈爾濱長(zhǎng)期價(jià)值的強(qiáng)烈信號(hào)。

其二，溢價(jià)率打破市場(chǎng)常態(tài)。土地競(jìng)拍熱度升溫，多宗地塊出現(xiàn)溢價(jià)成交。例如，道里區(qū)核心地塊經(jīng)過(guò)34輪競(jìng)價(jià)，最終被本土房企金邁投資以3.17億元（溢價(jià)17.4%）競(jìng)得。香坊區(qū)兩宗地塊的溢價(jià)率也分別高達(dá)約16.5%和19.5%。這充分凸顯了房企對(duì)核心稀缺地塊的激烈爭(zhēng)奪。

本土房企如匯龍地產(chǎn)表現(xiàn)活躍，月內(nèi)連摘兩宗地塊。然而，以萬(wàn)科、中海為代表的全國(guó)性房企的深度參與，無(wú)疑加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的烈度。頭部企業(yè)的回歸與溢價(jià)率的普遍上升，共同指向房企對(duì)核心區(qū)域中長(zhǎng)期價(jià)值的認(rèn)可。

在板塊方面，南崗區(qū)哈西板塊表現(xiàn)突出，黑龍江明邦置業(yè)以3.7億元競(jìng)得配建幼兒園及回遷房的地塊；匯龍地產(chǎn)則以4.96億元摘下樓面價(jià)5414元/㎡的哈西大街地塊，刷新當(dāng)月紀(jì)錄。香坊區(qū)三宗土地集中出讓?zhuān)呵斑M(jìn)村啟動(dòng)城中村改造首拍，由萬(wàn)載地產(chǎn)競(jìng)得；圖南地產(chǎn)與匯龍地產(chǎn)分獲三合路兩宗溢價(jià)地塊。

房企策略轉(zhuǎn)向高品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)

市場(chǎng)熱度的背后是供需邏輯的轉(zhuǎn)變。2025年上半年，匯龍壹號(hào)院、魯商龍悅府等高品質(zhì)項(xiàng)目占據(jù)銷(xiāo)售前三，印證改善型產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)力。

這一趨勢(shì)深刻影響了房企的土地儲(chǔ)備策略，其參與度明顯提升，本土與全國(guó)性房企同臺(tái)競(jìng)技。焦點(diǎn)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)升級(jí)。匯龍地產(chǎn)成為7月最大贏家，競(jìng)得南崗區(qū)哈西地塊和香坊區(qū)化軸路地塊，年內(nèi)累計(jì)摘地四宗，延續(xù)了其在哈爾濱的深耕戰(zhàn)略；多家房企溢價(jià)爭(zhēng)奪道里核心地塊，均體現(xiàn)對(duì)改善賽道的加碼。

金邁投資在道里區(qū)地塊的激烈競(jìng)拍中勝出，圖南地產(chǎn)和萬(wàn)載地產(chǎn)（由昆侖運(yùn)營(yíng)）也分別在香坊區(qū)有所斬獲，顯示出本土房企的持續(xù)活躍。這種多元化格局表明，房企正基于產(chǎn)品定位調(diào)整拿地策略，而非盲目擴(kuò)張。

隨著城中村改造提速及全國(guó)房企持續(xù)進(jìn)場(chǎng)，哈爾濱土地市場(chǎng)的深度分化或?qū)⒊蔀樾鲁B(tài)。

改善需求主導(dǎo)下的區(qū)域分化加劇

在項(xiàng)目定位上，改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)，六宗地塊明確指向改善客群。松北區(qū)地塊容積率僅1.6，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)洋房和小高產(chǎn)品，依托生態(tài)資源提升品質(zhì)；香坊區(qū)前進(jìn)村地塊作為城中村改造首宗項(xiàng)目，容積率1.9，聚焦剛需和改善群體，標(biāo)志城市更新突破。相比之下，南崗哈西地塊起拍樓面價(jià)高達(dá)5414元/平方米，周邊商業(yè)教育配套成熟，強(qiáng)化了核心區(qū)域的吸引力。

區(qū)域分布顯示，南崗哈西和道里核心區(qū)憑借成熟配套持續(xù)受捧。哈西地塊鄰近萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和地鐵1號(hào)線，商業(yè)交通優(yōu)勢(shì)明顯；道里地塊靠近王府井購(gòu)物中心，配套稀缺性推高溢價(jià)。松北區(qū)和香坊區(qū)潛力崛起為新增長(zhǎng)點(diǎn)，松北依托低密生態(tài)，吸引萬(wàn)科等房企布局高品質(zhì)住宅；香坊通過(guò)城改地塊（如前進(jìn)村項(xiàng)目）和老城更新（如化軸路地塊），盤(pán)活存量土地，結(jié)合公園和地鐵資源提升居住價(jià)值。

這種區(qū)域分化表明，房企不再單一追逐熱點(diǎn)，而是在平衡核心地段與潛力區(qū)域?qū)で笃胶?，以?yīng)對(duì)市場(chǎng)分化。

展望下半年，哈爾濱土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)延續(xù)集中供地趨勢(shì)，哈西、群力東和群力西等核心區(qū)域?qū)⒊蔀闋?zhēng)奪重點(diǎn)。改善型住房需求上升驅(qū)動(dòng)房企策略，剛需供應(yīng)過(guò)剩背景下，低密度、高質(zhì)產(chǎn)品將更受青睞。

萬(wàn)科等全國(guó)性房企的回歸，或?qū)?dòng)更多同行入市，而土地市場(chǎng)的溢價(jià)成交也進(jìn)一步考驗(yàn)房企的成本管控能力。整體而言，7月土地成交傳遞出市場(chǎng)復(fù)蘇的清晰信號(hào)，房企信心的回暖與產(chǎn)品升級(jí)，正協(xié)同推動(dòng)哈爾濱地產(chǎn)行業(yè)更具韌性。