在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、融資收緊、盈利承壓的背景下，越來(lái)越多的企業(yè)正從“重資產(chǎn)開發(fā)”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”。近日，中交地產(chǎn)宣布將旗下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給控股股東，僅保留物業(yè)服務(wù)與資產(chǎn)管理相關(guān)業(yè)務(wù)，標(biāo)志著公司正式開啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路。這一動(dòng)作并非個(gè)案，而是房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整背景下的又一典型案例。

戰(zhàn)略性剝離：輕裝上陣是必要選擇

根據(jù)中交地產(chǎn)日前披露的重組草案，公司將全面剝離處于持續(xù)虧損狀態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并聚焦于物業(yè)管理、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方向。從公告內(nèi)容看，剝離的資產(chǎn)多為高負(fù)債、高周期性項(xiàng)目，轉(zhuǎn)移至控股股東，有助于上市公司卸下歷史包袱，降低財(cái)務(wù)壓力，恢復(fù)凈資產(chǎn)安全邊際。

但更重要的是，此舉不僅僅是“保殼”層面的應(yīng)急措施，而是公司主動(dòng)調(diào)整發(fā)展方向，構(gòu)建可持續(xù)商業(yè)模式的關(guān)鍵一步。輕資產(chǎn)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)管理、自持物業(yè)租賃等業(yè)務(wù)，不僅具備更強(qiáng)的穩(wěn)定性與可復(fù)制性，也更容易獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可。

行業(yè)趨勢(shì)明顯：從重資產(chǎn)到輕運(yùn)營(yíng)正成為主流

事實(shí)上，中交地產(chǎn)并非首個(gè)做出類似選擇的房地產(chǎn)上市平臺(tái)。

?      華遠(yuǎn)地產(chǎn)在2022年完成了將其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出售給控股股東，保留物業(yè)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)；

?      珠江股份則于2023年將大部分開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后轉(zhuǎn)型商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；

?      魯商發(fā)展完成對(duì)房開業(yè)務(wù)的剝離后，重新定位為以醫(yī)藥與生物科技為主業(yè)；

?      格力地產(chǎn)更是同步進(jìn)行剝離和置入，將主業(yè)切換為免稅經(jīng)營(yíng)。

這些案例顯示，在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降和政策導(dǎo)向趨嚴(yán)的多重因素下，“重資產(chǎn)模式”正面臨生存壓力，而輕資產(chǎn)模式具備更強(qiáng)的適應(yīng)能力和估值彈性。

從資本市場(chǎng)的反饋來(lái)看，剝離后聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司大多獲得了估值修復(fù)。以招商積余、南都物業(yè)等物管公司為例，其PE（TTM）在A股市場(chǎng)普遍顯著高于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

央企價(jià)值重估：中交地產(chǎn)的協(xié)同優(yōu)勢(shì)

作為中交集團(tuán)旗下的控股上市公司，中交地產(chǎn)在完成剝離后將以“中交服務(wù)”為主品牌運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來(lái)可充分發(fā)揮央企資源協(xié)同優(yōu)勢(shì)。依托集團(tuán)在大城市、大交通領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局，公司有望獲得更多核心資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)會(huì)。

不同于民營(yíng)物管企業(yè)的“散點(diǎn)擴(kuò)張”邏輯，央企物管平臺(tái)更多強(qiáng)調(diào)“資源整合型成長(zhǎng)”，這意味著其在運(yùn)營(yíng)空間、業(yè)主資源、項(xiàng)目拓展方面具備更高的起點(diǎn)。若能實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)與集團(tuán)基建資產(chǎn)、城市更新、城市綜合體等業(yè)務(wù)的協(xié)同運(yùn)營(yíng)，中交地產(chǎn)的“第二增長(zhǎng)曲線”可期。

結(jié)語(yǔ)：輕資產(chǎn)不是“退場(chǎng)”，而是“再出發(fā)”

重資產(chǎn)剝離，不等于退縮，而是一次面向未來(lái)的再定位。在行業(yè)周期下行的節(jié)點(diǎn)，中交地產(chǎn)等企業(yè)通過(guò)主動(dòng)調(diào)整，正在為資本市場(chǎng)提供新的估值范式。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型不僅能夠改善財(cái)務(wù)狀況、提升經(jīng)營(yíng)效率，更為重要的是，為上市平臺(tái)賦予了全新的發(fā)展想象力。

在房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)尋求高質(zhì)量發(fā)展的過(guò)程中，類似中交地產(chǎn)這樣擁有央企背景、具備資源整合能力的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，將成為市場(chǎng)關(guān)注的新焦點(diǎn)。