文 | 子彈財(cái)經(jīng) 吳磊

編輯 | 蛋總

時(shí)隔一年，北辰實(shí)業(yè)又交出一份虧損的成績(jī)單。

2024年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入71.52億元，同比下跌54.59%；歸母凈利潤(rùn)虧損28.27億元，直接由盈轉(zhuǎn)虧。

自2022年打破A股上市以來(lái)的連續(xù)盈利紀(jì)錄，轉(zhuǎn)入虧損之后，北辰實(shí)業(yè)曾在2023短暫扭虧，如今再度深陷虧損泥潭，且虧損幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。

曾經(jīng)，北辰實(shí)業(yè)依靠“地產(chǎn)+會(huì)展”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的跨越，營(yíng)收一度闖入200億元大關(guān)。

如今，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，會(huì)展業(yè)務(wù)又受宏觀經(jīng)濟(jì)掣肘，北辰實(shí)業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)正遭遇前所未有的動(dòng)力失衡。

2024年10月，北辰實(shí)業(yè)的“老將”李偉東辭任董事長(zhǎng)，不久之后，張杰接棒成為新的掌舵人。接棒之后，張杰就直面業(yè)績(jī)、股價(jià)、轉(zhuǎn)型的多重挑戰(zhàn)。

01 房地產(chǎn)拖后腿，再虧28億

近日，北辰實(shí)業(yè)發(fā)布2024年財(cái)報(bào)。

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入71.52億元，同比下降54.59%，直接回落至9年前（2015年）的水平。不僅如此，這也是自2017年闖入百億大關(guān)之后，其營(yíng)收首次跌破百億。

相比于營(yíng)收，其利潤(rùn)表現(xiàn)更顯頹勢(shì)。2024年，公司的歸母凈利潤(rùn)虧損28.27億元，同比暴跌4254%，直接由盈轉(zhuǎn)虧，創(chuàng)下自2006年在A股上市以來(lái)的最高虧損紀(jì)錄。

圖 / 北辰實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)

對(duì)于業(yè)績(jī)的下滑，北辰實(shí)業(yè)解釋，主要是受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊收入減少、業(yè)務(wù)虧損影響。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊，2024年，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額44.26億元（含車位），同比下滑16%；營(yíng)業(yè)收入40.11億元（含車位），同比下降68.92%。

圖 / 北辰實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)

而虧損主要與北辰實(shí)業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目大幅計(jì)提資產(chǎn)減值有關(guān)。2024年，公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備25.45億元、對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備5997萬(wàn)元，合計(jì)約26億元。

圖 / 北辰實(shí)業(yè)公告

其實(shí)，北辰實(shí)業(yè)被房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累的跡象早有顯現(xiàn)。

2022年時(shí)，北辰實(shí)業(yè)曾出現(xiàn)了A股上市以來(lái)的首次年度虧損——?dú)w母凈利潤(rùn)虧損15.76億元。當(dāng)時(shí)，企業(yè)就表示，是受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊受宏觀調(diào)控、結(jié)算周期的影響。

彼時(shí)，公司就對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備9.05億元、計(jì)提投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備1.38億元。

據(jù)子彈財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年至2024年，北辰實(shí)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值合計(jì)約43億元，這幾近吞噬了公司2017年至2021年的歸母凈利潤(rùn)總和。

而這種影響很難就此停止。

財(cái)報(bào)顯示，于2024年12月31日，北辰實(shí)業(yè)的存貨總金額為260.94億元，約占公司總資產(chǎn)的53%。其中，開(kāi)發(fā)成本（在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）86.8億元、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品173.71億元，合計(jì)260.51億元，約占總存貨的99.8%。

圖 / 北辰實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)

子彈財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，“開(kāi)發(fā)成本”中涉及約14個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，絕大多數(shù)項(xiàng)目都在2016年至2020年開(kāi)工，而北京北辰紅橡墅項(xiàng)目則是在2003年就已經(jīng)開(kāi)工。

此外，“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”中包括20余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中大多數(shù)項(xiàng)目在2016年至2024年竣工。

在2021年以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)之輝煌不必贅述。而從北辰實(shí)業(yè)手中項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)來(lái)看，這些土地大多都在2021年以前斬獲，在樓市高光時(shí)期，這些土地價(jià)格、建造成本自然不會(huì)太低。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在深度調(diào)整階段，去化緩慢，企業(yè)自然只能反復(fù)計(jì)提資產(chǎn)減值。

接下來(lái)，北辰實(shí)業(yè)還需多久才能將存貨的溢價(jià)抹平？為何這些項(xiàng)目去化如此艱難？是否有更多促銷措施？對(duì)此，子彈財(cái)經(jīng)試圖向北辰實(shí)業(yè)進(jìn)一步了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

02 3年未拿地，會(huì)展難當(dāng)大任

與一般房企不同，北辰實(shí)業(yè)長(zhǎng)期是“地產(chǎn)+會(huì)展”的雙主業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。

如今，面對(duì)房地產(chǎn)的頹勢(shì)，北辰實(shí)業(yè)也急切地想要降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)的影響，寄希望于會(huì)展業(yè)務(wù)、商業(yè)物業(yè)，來(lái)帶動(dòng)整體業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。

在2024年財(cái)報(bào)中，公司董事長(zhǎng)張杰明確了各個(gè)業(yè)務(wù)承擔(dān)的不同角色。其中，會(huì)展業(yè)務(wù)要沖鋒在前，被稱為“第一主業(yè)”，商業(yè)物業(yè)要做發(fā)展的壓艙石，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)則是要破局轉(zhuǎn)型。

其實(shí)，北辰實(shí)業(yè)早已有意弱化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2022年至2024年，北辰實(shí)業(yè)已經(jīng)連續(xù)3年沒(méi)有新增土地。

截至2024年末，公司總土地儲(chǔ)備為395.81萬(wàn)平方米。而在2016年、2017年的巔峰時(shí)期，其總土地儲(chǔ)備一度超過(guò)900萬(wàn)平方米。

圖 / 北辰實(shí)業(yè)公告

客觀而言，北辰實(shí)業(yè)將目光轉(zhuǎn)向會(huì)展業(yè)務(wù)，有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。2024年財(cái)報(bào)顯示，公司的會(huì)展場(chǎng)館管理規(guī)模全國(guó)第一。

對(duì)于這些會(huì)展場(chǎng)館，公司主要通過(guò)自持及輕資產(chǎn)管理輸出等方式進(jìn)行管理。其中，自持場(chǎng)館包括國(guó)家會(huì)議中心一期、北京國(guó)際會(huì)議中心、長(zhǎng)沙北辰國(guó)際會(huì)議中心等；輕資產(chǎn)管理中，顧問(wèn)咨詢場(chǎng)館及酒店項(xiàng)目70個(gè)，受托管理場(chǎng)館及酒店項(xiàng)目61個(gè)。

圖 / 北辰實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)

2024年財(cái)報(bào)顯示，這些受托管理的會(huì)展場(chǎng)館及酒店中，聚集在北上廣深的項(xiàng)目并不多。其中，有4個(gè)位于北京、1個(gè)位于廣州，并沒(méi)有上海、深圳的項(xiàng)目，而上海、深圳正是展會(huì)聚集的重地。

另外，子彈財(cái)經(jīng)注意到，在2022年財(cái)報(bào)中，北辰實(shí)業(yè)受托管理的廣州香雪五洲皇冠酒店，自2023年起消失在受托管項(xiàng)目的列表之中。

近年來(lái)，全球宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，企業(yè)會(huì)議、展覽需求有所起伏，導(dǎo)致招商難度上升，盡管已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)會(huì)展行業(yè)的龍頭企業(yè)，北辰實(shí)業(yè)依然難逃影響。

2024年，其會(huì)展（含酒店）及商業(yè)物業(yè)營(yíng)業(yè)成本同比上升15.32%，導(dǎo)致毛利率較2023年同期減少1.69個(gè)百分點(diǎn)至45.03%。

圖 / 北辰實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)（單位：元）

如今，“關(guān)稅”風(fēng)波不斷，而關(guān)稅直接影響到展覽商品的流通成本以及購(gòu)買意愿，未來(lái)或多或少還會(huì)對(duì)會(huì)展商造成沖擊。

盡管北辰實(shí)業(yè)極力強(qiáng)調(diào)對(duì)會(huì)展業(yè)務(wù)的重視，以及在這一業(yè)務(wù)上的優(yōu)勢(shì)，但至少目前來(lái)看，會(huì)展業(yè)務(wù)對(duì)整體業(yè)績(jī)的帶動(dòng)仍然有限，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依舊是支柱。

年報(bào)顯示，2024年，北辰實(shí)業(yè)會(huì)展（含酒店）及商業(yè)物業(yè)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)收29.61億元，同比增長(zhǎng)11.77%，占總營(yíng)收的41%。同期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收40.11億元，貢獻(xiàn)了56%的營(yíng)收，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收規(guī)模依舊領(lǐng)先，且領(lǐng)先幅度超10億元。

這也意味著，會(huì)展業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，依然難以填補(bǔ)地產(chǎn)收縮的缺口，短時(shí)間內(nèi)更是難以取代房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地位。如今，北辰實(shí)業(yè)重壓會(huì)展業(yè)務(wù)，是否有可能會(huì)讓企業(yè)的整體規(guī)模再下滑？

03 股價(jià)逼近1元“生死線”，董事長(zhǎng)更替

北辰實(shí)業(yè)面臨的困局，背后的國(guó)資應(yīng)該最為清楚，并很快為其更換董事長(zhǎng)。

2024年10月，北辰實(shí)業(yè)宣布，李偉東因工作變動(dòng)，辭去公司董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事及在董事會(huì)下設(shè)各專門委員會(huì)中的一切職務(wù)。

李偉東是北辰實(shí)業(yè)的一位“老將”，并且在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)。他曾經(jīng)先后在金隅集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)事業(yè)部、金隅物業(yè)、大成地產(chǎn)、金隅股份等企業(yè)任職，2016年加入北辰實(shí)業(yè)，2018年連任為執(zhí)行董事、總經(jīng)理，2020年開(kāi)始出任董事長(zhǎng)。

在北辰實(shí)業(yè)工作8年之后，李偉東被調(diào)往北京城建集團(tuán)。北京城建集團(tuán)官微披露，2024年9月20日，北京城建集團(tuán)召開(kāi)干部大會(huì)，宣布北京市委市政府關(guān)于北京城建集團(tuán)主要領(lǐng)導(dǎo)任職的決定，李偉東任北京城建集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)。

圖 / 北京城建集團(tuán)官微

很快，北辰實(shí)業(yè)選舉張杰為新任董事長(zhǎng)。公開(kāi)資料顯示，張杰在北京市屬國(guó)企有豐富履歷，曾先后任職于北京汽車工業(yè)總公司、北京現(xiàn)代汽車、北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司、北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司等企業(yè)。

相比于李偉東，張杰并沒(méi)有在地產(chǎn)、會(huì)展方面的工作經(jīng)驗(yàn)，但他曾擔(dān)任不同公司的紀(jì)委副書記、紀(jì)委書記，在公司治理方面經(jīng)驗(yàn)豐富。

只是，交到張杰手里的北辰實(shí)業(yè)算是一個(gè)“燙手山芋”。

自2022年以來(lái)，北辰實(shí)業(yè)利潤(rùn)兩度虧損，而業(yè)績(jī)的劇烈波動(dòng)，直接反映在股價(jià)上。Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年7月10日，北辰實(shí)業(yè)A股盤中股價(jià)一度跌至1.25元/股，創(chuàng)下A股上市以來(lái)的最低值。

自此之后，北辰實(shí)業(yè)股價(jià)有所反彈，但最高沒(méi)有超過(guò)3元/股，并很快回落。進(jìn)入2025年之后，公司股價(jià)一直在1元/股至2元/股之間震蕩，截至4月18日收盤，其股價(jià)始終未突破2元/股。

按照上交所規(guī)定，如果上交所上市公司股票連續(xù)20個(gè)交易日低于1元/股，可能被上交所終止上市交易，被強(qiáng)制退市。也就是說(shuō)，北辰實(shí)業(yè)一直在1元“生死線”周邊徘徊。

相比A股，北辰實(shí)業(yè)在港股早已經(jīng)淪為“仙股”，股價(jià)不足1港元/股。

在利潤(rùn)兩年累虧44億元、股價(jià)黯淡之時(shí)，留給北辰實(shí)業(yè)調(diào)整步伐的時(shí)間已然不多。

好在，北辰實(shí)業(yè)資金鏈仍然穩(wěn)定。截至2024年末，公司的貨幣資金為79億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債67億元，貨幣資金能夠完全覆蓋短期債務(wù)，并留有一定的資金周轉(zhuǎn)空間。

圖 / 北辰實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)

接下來(lái)，如何盤活地產(chǎn)存量資產(chǎn)、提升會(huì)展規(guī)模，成為一道必答題。張杰的選擇，或?qū)Q定這家老牌國(guó)企的走向——向左，是繼續(xù)承受地產(chǎn)調(diào)整的陣痛；向右，是押注會(huì)展轉(zhuǎn)型的未知。

不過(guò)，市場(chǎng)更期待的應(yīng)該是，這位新董事長(zhǎng)能否打破桎梏，在地產(chǎn)收縮與會(huì)展突圍之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)。