文|空間秘探 孟里
近期，綠地翻牌管理的首家鉑派酒店正式煥新開業(yè)，同時還相繼在多個熱門城市和景區(qū)對酒店進行翻牌開業(yè)，“熱火朝天”的背后是綠地發(fā)力輕資產賽道的市場呈現(xiàn)。“輕資產”轉型對于地產系酒店集團來說，早已不是什么新鮮事，在競爭愈發(fā)激烈的當下酒旅市場，地產系酒店“輕資產”又發(fā)展到了什么階段？
綠地“輕資產”又結碩果
近日，綠地酒店旅游集團踐行“輕資產輸出管理”路線后翻牌管理的首家鉑派酒店——開化今泰鉑派酒店正式煥新開業(yè)，以全新面貌迎接四方客人。
同時，綠地酒店旅游集團發(fā)揮品牌實力與運營能力優(yōu)勢，持續(xù)發(fā)力輕資產賽道，近期相繼在三亞、安吉、武夷山等多個熱門城市和景區(qū)翻牌開業(yè)綠地酒店，涵蓋商務、生活方式等多種酒店類型，滿足差旅、會議、休閑、度假等不同細分市場的需求，引領當代高品質旅居生活，為城市娛樂休閑品質提升持續(xù)賦能。綠地酒店旅游集團還將于近期迎來輸出管理度假酒店品牌——南太湖游邑度假酒店的盛大開業(yè)。
跟其他地產商做酒店不同的是，綠地的酒店版圖，算是“國際包圍國內”。相對于其他開發(fā)商，綠地和碧桂園一樣，早早地就在這一領域提前布局。2005年，綠地旗下首家酒店綠地豪生全套房酒店開業(yè)，標志其正式涉足酒店旅游業(yè)。不同于碧桂園的“自我摸索”，綠地一開始就主動與洲際、萬豪（喜達屋）、美利亞等知名酒店管理集團及品牌合作。
一直到7年后的2012年5月，綠地才開始推出自有奢華酒店品牌“鉑瑞”（Primus）和高端商務品牌“鉑驪”（The Qube）。自有品牌推出的同時，綠地酒店海外市場也開始發(fā)力。隨著綠地酒店集團自營品牌的快速發(fā)展，更多地聚焦輕資產模式，提升酒店運營管理能力，加快自有酒店品牌管理輸出。
綠地酒店這兩年在報道中體現(xiàn)最多的部分是品牌輸出管理，這也是綠地的主要發(fā)展方向，走輕資產道路，力圖建立中國酒店品牌國際競爭優(yōu)勢及市場地位。自2016年起，綠地酒店板塊開啟輕資產酒店運營序列，在不斷推進的過程中，綠地酒店、旅游版塊逐步優(yōu)化升級產業(yè)結構，綜合實力穩(wěn)步提升，形成一套高效完善的輸出管理體系。
除此以外，綠地酒店旅游集團在海外的發(fā)展也不容忽視，快速實現(xiàn)了在“一帶一路”沿線布局。輕資產管理項目已近百家，遍布全球三大洲十一個國家逾五十城。發(fā)展的腳步經(jīng)過了柬埔寨、泰國、馬來西亞、老撾、越南、日本、澳大利亞，一直走到了非洲幾內亞和毛里求斯。
為了加快推進整體輕資產化轉型升級，更好推動酒店管理業(yè)務高質量發(fā)展，綠地控股深化轉型升級，發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極向“打造好產品、好運營、好服務，重資產開發(fā)與輕資產運營共同發(fā)展”的商業(yè)模式轉型升級。今年年初，綠地控股控股子公司綠地數(shù)字科技有限公司擬將其所持有的上海綠地酒店管理有限公司52%股權轉讓給明宇商旅，股權轉讓對價為6.24億元，擬與明宇商旅就酒店管理業(yè)務開展戰(zhàn)略合作。
根據(jù)綠地控股與明宇商旅的合作意向，未來綠地酒管將獲注入綠地酒旅集團旗下4家直營酒店管理公司的股權，酒店管理業(yè)務（包括已開業(yè)的和待開業(yè)的酒店管理合同）及與酒店管理相關的品牌商標等其他知識產權。
近年來，綠地一直將“輕資產化”作為戰(zhàn)略方向，在中期發(fā)展規(guī)劃中即明確，不論是存量業(yè)務的創(chuàng)新，還是增量業(yè)務的開拓，都盡可能堅持輕資產、快成長的原則，始終確保企業(yè)資產結構合理、現(xiàn)金流狀況良好。目前來看，綠地近兩年多的深度調整、轉型升級已取得積極成效，綠地酒店在輕資產的路上越走越寬，越走越遠。
地產系酒店“輕資產”探尋之路
隨著地產高利時代的結束，房住不炒的國家大環(huán)境影響，地產酒店集團對于固定資產的投資呈現(xiàn)逐年下降態(tài)勢，原有的地產酒店集團都開始尋找新的出路。在此環(huán)境下，走向“輕資產”，幾乎成了酒店行業(yè)玩家們的一致選擇。
酒店輕資產模式的特點在于減少了資金的占用，在相同自有資金情況下，具有品牌影響力的企業(yè)可以通過其品牌優(yōu)勢地位迅速擴大經(jīng)營規(guī)模，占據(jù)更多市場份額，而起步越早、經(jīng)營能力越強、效率越高的企業(yè)優(yōu)勢越明顯。具體到輕資產的運營模式，目前行業(yè)以委托管理和品牌特許經(jīng)營這兩種經(jīng)營模式為主。
從目前市場上來看，對酒店業(yè)務進行輕資產運營的主角主要分為兩類，一類是規(guī)模較大的酒店集團，從輸出酒店到輸出管理經(jīng)驗和品牌為主。如萬豪、希爾頓、凱悅等國際酒店品牌布局的“軟品牌”，通過繼承了大型酒店集團的優(yōu)質服務和高度標準化，同時保持了獨立酒店的個性化和獨特性的軟品牌提高盈利水平，助力輕資產轉型。
相對較早探索輕資產轉型的國際酒店集團來說，本土酒店集團也持續(xù)推進輕資產戰(zhàn)略轉型。但對比發(fā)展成熟的國際酒店巨頭，輕資產轉型尚有空間。如錦江、首旅、華住等酒店集團，都在持續(xù)推進輕資產戰(zhàn)略轉型，轉型成專業(yè)的酒店品牌運營管理商。與此同時，一些地方國字號酒店，如雷迪森酒店、圣地酒店、延安酒店等，也正在以“委托管理”與“特許經(jīng)營”的模式，為酒店的發(fā)展注入新的動力。
另外一類就是以重資產為特征的地產集團，經(jīng)過多年摸索，地產系酒管公司基本明確了由重向輕轉變的戰(zhàn)略思路。無論是金茂、保利，或是綠地、萬科，都成立了地產系酒管公司，這些酒店集團紛紛建立了自己的品牌矩陣，形成了從奢華酒店到五星、四星，到特色、精選的全品牌矩陣。
受金融政策的調整和國家對于地產企業(yè)“三道紅線”的設置，國內大部分地產依靠“高周轉”生存的方式得到重大挑戰(zhàn)。而重資產下的地產酒店，或許正在迎來輕資產的改革時代，這也是卸下包袱輕裝上陣的時候。對于國內正在走自主品牌發(fā)展之路的地產酒店來講，或許是個極好的機會。
經(jīng)過十幾年的實踐，酒店業(yè)主方有了能獨立的能力和信心。國內酒店最大的業(yè)主就是房地產開發(fā)商，此前經(jīng)歷了與國際酒店的委托管理或者特許經(jīng)營，房企已經(jīng)有了相關管理經(jīng)驗，有的已經(jīng)培養(yǎng)出了自己的專業(yè)酒店管理團隊，能在酒店業(yè)主方和酒店經(jīng)營方兩個角色間可以輕松轉換，這也為輕資產轉型奠定了基礎。
同時，近幾年正是國際品牌酒店合同到期的時間點。一些老牌國際酒店合同到期紛紛撤出，這給房地產企業(yè)有了新的市場機會，也為房地產企業(yè)打響自主酒店品牌創(chuàng)造最好時機。酒店品牌做起來后，房企可對外輸出酒店品牌，慢慢走上輕重資產并舉之路。
如2021年6月，金茂酒店在三亞召開發(fā)布會，正式宣布金茂酒店從業(yè)主身份的重資產走向輕資產的發(fā)展道路。一口氣推出了五個品牌，金茂嘉悅、金茂誠悅、金茂璞修、金茂隱逸、金茂天玥，覆蓋高端、超高端商務和度假板塊，劍指國內高端酒店市場。保利推出五星酒店品牌“諾雅”、藝術精品酒店品牌“雅途”、五星酒店品牌“郡雅”和四星酒店品牌“頤雅”，從與國際品牌的深度合作，帶動自主品牌的培育和發(fā)展。
總體而言，輕資產化已經(jīng)成為商業(yè)地產運營的重要趨勢，作為擴大商管業(yè)務規(guī)模、增強商業(yè)品牌影響力和謀求發(fā)展的有效路徑，當前涉足商管業(yè)態(tài)的房企都將輕資產管理輸出作為重要的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。
地產系酒店的“輕資產”進行到哪一步了
國內的地產酒店在經(jīng)歷了業(yè)主身份之后，都開始在探索輕資產化的方向，但是這條路到底能不能走，誰能走下去，在目前市場背景下，不是那么簡單。輕資產模式具有較高的門檻，實現(xiàn)這一模式的前提是企業(yè)已經(jīng)具備了相當級別的品牌影響力及運營經(jīng)驗，而鑄造品牌與搭建成熟的團隊則需要相當?shù)臅r間來積累，幾乎不可能靠大量投資在短時間內一蹴而就。業(yè)內甚至有專家直言：如果因為重資產走不下去，都去蜂擁去走輕資產，往往也是死路一條。
事實上，國外的酒店行業(yè)也走過重資本投入的原始階段，而現(xiàn)在他們的酒店行業(yè)已經(jīng)形成了穩(wěn)定的品牌，業(yè)務增長則更依賴自于品牌管理的對外輸，并且能借用各種金融杠桿加速自身的發(fā)展，其擴張能力和速度超過了一般重資產行業(yè)。
以萬豪酒店集團為例，在發(fā)展初期，酒店物業(yè)以自持和租賃為主，主要采用重資產運營的方式，依靠自有資金和貸款完成日常運營和門店擴張；在品牌成熟后再嘗試輕重資產分離，切換為輕資產模式主導模式，主要就是加快引入加盟模式，降低杠桿，實現(xiàn)財務上的“輕資產化”；到了發(fā)展成熟期，利用金融工具剝離自身的重資產，將持有的物業(yè)以REITS形式剝離運作，而酒管集團主要通過特許經(jīng)營+委托管理+品牌輸出的方式獲得服務收入，收入逐步趨于穩(wěn)定，抗風險能力進一步增強。
雖然輕資產策略在國際上已經(jīng)被證明是一個行之有效的發(fā)展策略，并且在國內受到越來越多的關注和嘗試，這種模式在中國大陸還是存在較多挑戰(zhàn)，地產系酒店也在不斷進行嘗試。
一是轉讓自營酒店不斷“瘦身”，主要目的還是“減重”，將原本持有的酒店資產不斷“輕減”化，用以回籠資金來良性運營，從而實現(xiàn)以更輕盈的體態(tài)立于市場。
如萬達將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產，將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創(chuàng)房地產集團，兩項交易總金額637.5億元，這一大動作也被人們稱為“世紀交易”事件。根據(jù)相關信息顯示，包括富力、新華聯(lián)、碧桂園等多家地產巨頭，也均有拋售酒店資產的動作。
二是采取特許經(jīng)營模式，品牌方經(jīng)過了多年的發(fā)展和積累，已經(jīng)擁有一套成熟的定位、選址、產品、運營等品牌標準，可以對外輸出品牌標準，授權業(yè)主方使用品牌，這種方式會發(fā)展得更快，更能抵御市場波動的風險。
據(jù)公開報道顯示，保利房地產（集團）股份有限公司全資子公司——保利酒店管理有限公司取得十二個酒店品牌特許經(jīng)營權，涵蓋洲際、萬豪、希爾頓、雅高等國際酒店集團。保利酒店目前欲打造一個集投資、建設、運營三位一體的全域產業(yè)鏈酒店管理平臺，目標成為全國最大的第三方酒店管理公司。
三是采取委托經(jīng)營方式，對外輸出管理經(jīng)驗。委托管理模式中，地產系酒店的收益方式主要為完成委托經(jīng)營管理事務而獲得的傭金報酬，而非租金差額，包括固定傭金或提成傭金等多種模式，收益為固定收益，風險較小。
如以委托管理為主要模式的酒管公司，如經(jīng)過多年資產剝離，萬達酒店及度假村已經(jīng)成長為輕資產管理公司。截至2023年7月，萬達酒管旗下已開業(yè)酒店共148家，擁有超過34000間客房，還有近300家已簽訂管理合同并正在開發(fā)中的酒店，并且計劃于2023年新增開業(yè)的近40家酒店。依托萬達自有品牌的影響力和強大的商業(yè)能力，在這一模式下，萬達旗下的酒店業(yè)務跑出了“加速度”。
總體來看，目前對比國外的連鎖酒店巨頭，我國的酒店行業(yè)正處于第二階段——輕重資產切換期。地產系酒店輕資產運營程度不斷提升，經(jīng)營質量也得到了較高的提升，但仍然與國外巨頭酒店1%的直營占比有較大差距，國內地產系酒店在輕資產運營仍在不斷摸索前進路上。
地產系酒店“輕資產”化的機會有哪些
近年，受商業(yè)地產大環(huán)境和疫情影響，龍頭酒店品牌向輕資產模式轉型、輕資產化運營，輕裝上陣的發(fā)展路徑，也成了產業(yè)未來發(fā)展趨勢。但在此趨勢下，也引發(fā)了地產系酒店對未來的一列思考，基于市場洞察，空間秘探認為地產系酒店“輕資產”運營的方向可以從以下三個方面出發(fā)。
文商旅融合發(fā)展
從文旅地產與酒店行業(yè)來看，目前我國住宿業(yè)從高速度增長轉為高質量發(fā)展，住宿業(yè)與房地產的關系也在發(fā)生著變化，從地產配套住宿到住宿賦能地產，住宿業(yè)早已不止最初單一的酒店住宿，已經(jīng)向更加多元化的住宿發(fā)展。房企也寄期望于通過多元業(yè)務板塊的布局拓展，可以為企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展尋求新的利益增長點。
在整體規(guī)劃上，大型房企轉型方向往往是一盤棋計劃，酒店業(yè)務可以和房企多個轉型業(yè)務互相配合，比如文旅小鎮(zhèn)、主題樂園、養(yǎng)老產業(yè)等契合，還做長短租公寓、聯(lián)合辦公和零售等綜合商業(yè)業(yè)態(tài)。由房地產企業(yè)來統(tǒng)一管理，通過形成集群效應，塑造自身完整生態(tài)產業(yè)鏈。
提高管理運營能力
目前，隨著商管行業(yè)發(fā)展日漸成熟、商業(yè)存量持續(xù)增加，多數(shù)企業(yè)逐步由自持運營的重資產模式向輸出管理運營服務的輕資產模式轉型。將輕資產運營作為重資產業(yè)務的補充，從單純的商業(yè)地產開發(fā)轉向開發(fā)和管理“輕重并舉”，并逐漸擴大輕資產業(yè)務的規(guī)模，進入以管理能力和增值服務收益為核心的商管、資管時代。
同時，近年來商業(yè)地產競爭愈發(fā)激烈、對運營管理能力提出了更高的要求，輕資產模式下商管團隊運營經(jīng)驗成熟、產品線相對豐富完善、運營規(guī)范性及標準化也具備優(yōu)勢。如萬達、萬科、大悅城到新城、紅星，再到如今的龍湖等地產企業(yè)，憑借著自身多項目歷練的運營體系和人才儲備，以提供從前期定位到招商運營的全流程服務，開始輕資產模式大舉擴張。
酒店REITS助力良性循環(huán)
一方面，隨著房地產行業(yè)進入存量時代，此類有效盤活存量資產、降低企業(yè)杠桿的金融工具逐漸成為香餑餑。如綠地近期的一系列行動，就是一種積極的嘗試，試水成功，意味著綠地將獲得一個新的融資渠道。另一方面，將自持酒店裝入信托并實現(xiàn)上市，能夠使得此類自持物業(yè)實現(xiàn)股權資本變現(xiàn)回收，從而將投入大、周期長的酒店物業(yè)輕資產運營，提高整體資金的流動性。
隨著商業(yè)地產REITs政策的頒行、試點工作的開展，商業(yè)地產REITs路徑將不斷深化推進，試想將會有一大批房企將酒店業(yè)務單獨剝離出去，以REITS形式助力業(yè)務健康可持續(xù)發(fā)展。
最早在2016年，綠地控股的全資子公司與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協(xié)議，設立酒店業(yè)房地產投資信托，并計劃從綠地手里收購19家總價值約210億元的中國境內酒店物業(yè)，于新加坡證交所主板上市。而富力地產也擬分拆從萬達收購來的部分酒店以房地產信托基金（REITs）形式在新加坡上市，從而盤活酒店資產以緩解償債壓力。
綜上，受政策倡導、行業(yè)發(fā)展及企業(yè)業(yè)務轉型升級需要，輕資產運營成為酒店業(yè)主流的方向，希望以更高的利潤率、投資回報率和更低的資本密集度發(fā)展。但酒店領域的輕資產運營尚在起步階段，探索空間較大，但隨著房地產企業(yè)轉型升級，酒店領域的輕資產業(yè)務未來會有較大的發(fā)展?jié)摿??？偠灾?，地產系酒店從重資產向輕資產轉變，現(xiàn)在正步入輕重資產切換賽道，道阻且長，但充滿希望。