界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺

京東對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的興趣越來(lái)越大。

在“保障性租賃住房”最熱的當(dāng)下，京東今年初在北京花31億拿地后參與其中，要在亦莊總部旁建4000套員工公寓，宣稱(chēng)租金僅為市場(chǎng)價(jià)的一半。

根據(jù)2022年的《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》，對(duì)于企事業(yè)單位的自有土地，土地使用權(quán)人可自建或與其他有實(shí)力、信譽(yù)好的主體合作建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房。

京東顯然要自己?jiǎn)胃?。?jù)了解，今年初京東拿下項(xiàng)目地塊的主體為北京越新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京越新”），于2022年底才成立，不久就獲得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)，可以承擔(dān)該保租房項(xiàng)目的建造。

界面新聞根據(jù)該公司在天眼查搜索發(fā)現(xiàn)，在龐大復(fù)雜的京東企業(yè)族譜中，并不只有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，單與北京越新為同一法人代表的，還有一家上海京卓啟迪商業(yè)管理有限公司，與之關(guān)聯(lián)的還有北京聯(lián)茂方泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

聯(lián)茂方泰曾拿過(guò)京東北京亦莊總部二期項(xiàng)目地塊，并主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，而上海京卓啟迪為今年卓越集團(tuán)與京東合作成立，雙方在上海、南京落地了兩大商業(yè)綜合體，購(gòu)物中心部分由該公司負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

由此可見(jiàn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)方面已經(jīng)擁有經(jīng)驗(yàn)的京東，今后或?qū)⒆灾鏖_(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)這個(gè)總投資超60億的保租房項(xiàng)目。

從近兩年在京滬接連拿下住宅用地，規(guī)劃商業(yè)綜合體以及同樣融合商業(yè)的保租房項(xiàng)目“京東青年城”，讓外界不免去想象：京東是不是要搶傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的活了？

地產(chǎn)版圖有多大？

界面新聞梳理發(fā)現(xiàn)，京東的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖并不止于此，這家電商大佬，這幾年還伸向了產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域。

在京東年報(bào)中，界面新聞注意到，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流一欄的零售、物流和達(dá)達(dá)三個(gè)主要分部之外，京東還列出一個(gè)新業(yè)務(wù)板塊，包含開(kāi)發(fā)物業(yè)的銷(xiāo)售收益，即京東開(kāi)發(fā)的物流及其它地產(chǎn)項(xiàng)目在各種股權(quán)結(jié)構(gòu)下出售所獲得的收益。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年是近幾年的巔峰，一度達(dá)到38.84億元。不過(guò)今年一季度只實(shí)現(xiàn)了超4億的銷(xiāo)售收益。

另外，京東年報(bào)中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供的現(xiàn)金流凈額一欄，顯示了一個(gè)重要板塊支出，即“開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資本支出”。數(shù)據(jù)顯示，2022年這項(xiàng)支出為60.97億元，最高的是2018年的88.57億元，近6年合計(jì)支出超過(guò)260億元。

在最直接的買(mǎi)地方面，2020年—2022年，京東購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的支出分別為15.18億，78.25億、52.36億，三年合計(jì)超過(guò)145億元。

今年3月底，京東將旗下的“京東產(chǎn)發(fā)”分拆，已向港交所遞交招股書(shū)，該平臺(tái)主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)管理京東的物業(yè)設(shè)施和其它不動(dòng)產(chǎn)。

據(jù)京東產(chǎn)發(fā)的招股書(shū)顯示，截止2022年底，其開(kāi)發(fā)中物業(yè)及土地儲(chǔ)備的總建筑面積約為770萬(wàn)平方米，總物業(yè)估值為人民幣195億元。

而其管理的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)總規(guī)模合計(jì)人民幣937億元，總建筑面積2300萬(wàn)平方米，2018年初至2022年底是其高速擴(kuò)張階段，總建面的年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)40%。

從京東產(chǎn)發(fā)稱(chēng)“公司每年土地收購(gòu)的建筑面積平均約為280萬(wàn)平方米”來(lái)計(jì)算，近三年其收購(gòu)的土地建面就超過(guò)840萬(wàn)平方米。

據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，2020年至2022年期間，在中國(guó)新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域所有現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中，京東產(chǎn)發(fā)在中國(guó)獲得了總土地面積最大的物流園區(qū)批準(zhǔn)用地。

雖然京東產(chǎn)發(fā)方面官方提出第一次拿到物流基礎(chǔ)用地是2012年，但京東在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面拿地的時(shí)間更早。

2009年，京東開(kāi)始正式在全國(guó)購(gòu)買(mǎi)倉(cāng)儲(chǔ)用地，拿下江蘇宿遷、上海嘉定兩地共計(jì)約37萬(wàn)平方米的土地。2010年，京東又買(mǎi)下北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)面積約13萬(wàn)平方米土地，計(jì)劃建造亞洲最大的電子商務(wù)物流中心。

當(dāng)時(shí)凡客、淘寶等自己買(mǎi)地建物流中心剛剛興起，有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士抨擊這是電商在靠圈地賺錢(qián)，劉強(qiáng)東2011年8月在社交平臺(tái)反擊了這種言論，稱(chēng)在京東亞洲一號(hào)沒(méi)有建成前，京東在北京租賃了7處庫(kù)房，導(dǎo)致購(gòu)物體驗(yàn)和物流成本都很不好，這是京東圈地的最主要原因。

截止2022年底，京東在物流方面運(yùn)營(yíng)1500多個(gè)倉(cāng)庫(kù)，以及超過(guò)2000個(gè)云倉(cāng)，倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)總管理面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。

物流產(chǎn)業(yè)園雖是京東搞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“大頭”，卻不是全部，在其涉及的醫(yī)藥、互聯(lián)網(wǎng)科技、實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，也有相關(guān)的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心以及商業(yè)MALL等，在同業(yè)內(nèi)規(guī)模尚處于起步階段。

以商業(yè)MALL為例，京東剛開(kāi)始打線下渠道時(shí)，一般選擇以在商場(chǎng)內(nèi)部做一個(gè)體驗(yàn)店為主，直至2021年9月，首家京東mall落地西安，共有5層樓體，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)4.2萬(wàn)平方米，隨后陸續(xù)在昆明、東莞落子，業(yè)務(wù)范圍除電器外，已涵蓋休閑、餐飲等多業(yè)態(tài)。

以此估算，京東在全國(guó)已落子的京東MALL經(jīng)營(yíng)面積已超30萬(wàn)平方米。相對(duì)地產(chǎn)商，這一規(guī)模相對(duì)還很小，大概相當(dāng)于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積的0.4%，紅星美凱龍總在管賣(mài)場(chǎng)面積的1.3%。

不過(guò)如同京東MALL是完成線上線下閉環(huán)的新零售業(yè)態(tài)，能為其帶來(lái)渠道、效率提升的價(jià)值一樣，數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等，也能為京東挖掘市場(chǎng)新的增長(zhǎng)契機(jī)，這種價(jià)值又是傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商難以比擬的。

試水產(chǎn)業(yè)新城

在京東所有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局中，產(chǎn)業(yè)新城是一個(gè)較新的板塊，從公開(kāi)信息來(lái)看，京東對(duì)于如何去運(yùn)營(yíng)、搭建模式還處于試水階段。

2019年6月3日，京東以10.64億元拍下東莞一宗土地，建筑面積38萬(wàn)平米，將建設(shè)180萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)新城，其產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要是圍繞人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、機(jī)器人、云計(jì)算等1+3+5產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。

京東房產(chǎn)信息顯示，東莞京東智谷推出房源涵蓋辦公、廠房、住宅及企業(yè)獨(dú)棟，均價(jià)約為7000元/平方米，總價(jià)在281萬(wàn)元/套—5000萬(wàn)元/套不等。

京東智谷項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資200億，一期已于2021年交付，共招引了210家深莞企業(yè)，項(xiàng)目二期正在招商中，2025年項(xiàng)目將整體完成，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)1000家京東上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)和1500家配套企業(yè)的聚集，年綜合產(chǎn)值約280億。

京東智谷執(zhí)行副總裁陳昱曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示，京東智谷是京東集團(tuán)多元化布局的探索，是除數(shù)字科技、消費(fèi)零售、智能物流外京東的第四個(gè)板塊，要把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力，把京東的上下游產(chǎn)業(yè)聯(lián)合成一個(gè)生態(tài)圈，從運(yùn)營(yíng)服務(wù)做起、開(kāi)發(fā)為輔，做一個(gè)產(chǎn)業(yè)的閉環(huán)。

也就是說(shuō)，京東要做的事，就是從與產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商合作提供科技服務(wù)到自己成為開(kāi)發(fā)商，從被產(chǎn)業(yè)新城招商的一方轉(zhuǎn)向自主運(yùn)營(yíng)并招商。

據(jù)了解，已有不少行業(yè)頭部企業(yè)在布局產(chǎn)業(yè)新城，多與當(dāng)?shù)卣献?，比如華為也要在深圳打造產(chǎn)業(yè)新城。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前是紅海也是藍(lán)海。有太多的傳統(tǒng)地產(chǎn)商、實(shí)業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但也有隨著片區(qū)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如粵港澳大灣區(qū)，出現(xiàn)對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的訴求和空間需求。”陳昱直言，京東雖然有自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，想走一條先從產(chǎn)業(yè)做起再往產(chǎn)業(yè)平臺(tái)發(fā)展的一條路，也許會(huì)很艱辛。

招商銀行研報(bào)指出，像京東這類(lèi)行業(yè)龍頭入局產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)，優(yōu)勢(shì)為對(duì)產(chǎn)業(yè)理解深刻，產(chǎn)業(yè)號(hào)召力強(qiáng)，易形成產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，主要圍繞自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展，布局特色主題型園區(qū)。

陳昱指出，通過(guò)京東引薦入駐“智谷”的企業(yè)，能夠在京東物流這塊享受到供應(yīng)鏈的一些優(yōu)惠，相當(dāng)于實(shí)實(shí)在在幫企業(yè)去降低成本，提高效率。

但同時(shí)劣勢(shì)也很明顯，依賴母公司業(yè)務(wù)和單一行業(yè)景氣度，并且相比傳統(tǒng)的園區(qū)開(kāi)發(fā)商，在土地開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)方面缺乏經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。

目前來(lái)看，“京東智谷”的運(yùn)營(yíng)模式還沒(méi)有完全復(fù)制落地，僅在三亞、蘇州有新布局，但這兩地并無(wú)開(kāi)始動(dòng)工及招商的信息。

蘇州住宅項(xiàng)目面臨流產(chǎn)？

若說(shuō)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)綜合體這類(lèi)布局是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展之下的“陽(yáng)謀”，那么在住宅地產(chǎn)方面，京東的動(dòng)作顯得十分微小，多隱藏在這種大布局之后。

2009年，京東在劉強(qiáng)東老家江蘇宿遷與上海嘉定兩地就共計(jì)拿下約560畝的土地，買(mǎi)地價(jià)格分別為2000萬(wàn)美元及3億人民幣。

2013年時(shí)，在劉強(qiáng)東的老家江蘇宿遷出現(xiàn)一個(gè)名為“新新家園”的樓盤(pán)，這與京東靠產(chǎn)業(yè)勾地后涉足相關(guān)住宅投資有密切的聯(lián)系。

雖然查詢不到具體的拿地信息，但據(jù)新新家園官微2013年發(fā)布的消息顯示，該項(xiàng)目由當(dāng)?shù)匾患颐衿笸顿Y開(kāi)發(fā)，位于京東宿遷客服中心旁，屬于京東科技園的配套住宅項(xiàng)目，也有京東商城的投資，開(kāi)業(yè)當(dāng)天也有京東方面的領(lǐng)導(dǎo)參加。

在當(dāng)時(shí)項(xiàng)目周?chē)鷺潜P(pán)價(jià)格在4000元/平以上時(shí)，該項(xiàng)目給京東內(nèi)部員工的優(yōu)惠價(jià)是3000-3800元/平。

而京東在宿遷的投資項(xiàng)目并不止客服中心一個(gè)，據(jù)京東數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，京東在宿遷累計(jì)投資項(xiàng)目13個(gè)、投資額超200億元，涵蓋26個(gè)重點(diǎn)合作項(xiàng)目，背后所牽涉的員工宿舍等住宅項(xiàng)目并不在少數(shù)。

從明面上來(lái)看，京東近年只有3次公開(kāi)拿地投資涉及住宅用地，除上述北京亦莊保租房項(xiàng)目外，另外還有蘇州及上海，均為0溢價(jià)拿地，合計(jì)拿地金額超177億元。

據(jù)界面新聞了解，上述項(xiàng)目都是京東靠自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以與當(dāng)?shù)睾献鞯馁Y源為資本，用底價(jià)拿地，甚至于是明顯的定制地塊，再引入合作方共同開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2021年6月，京東聯(lián)合卓越集團(tuán)花99.1億元斬獲上海普陀區(qū)商住辦綜合地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為9.6萬(wàn)元/平方米。

最新消息顯示，該項(xiàng)目為上海西站上的TOD項(xiàng)目，后來(lái)又引入了金地商置與卓越共同開(kāi)發(fā)，住宅部分已于去年底入市。

相比上海，京東在蘇州的項(xiàng)目則相對(duì)曲折。2020年時(shí)，京東4.55億拿下蘇州京東智谷科研商辦地塊時(shí)，以42.76億元順帶拿下的建面27.41萬(wàn)方的住宅用地，合作方是平安以及中南建設(shè)。

值得注意的是，該宗土地有較為嚴(yán)苛的要求，投資監(jiān)管協(xié)議明確，競(jìng)得方必須引入一家世界500強(qiáng)，從2016年至2020年連續(xù)5年入選，否則項(xiàng)目需整體自持。同時(shí)綁定不少于30億元的研發(fā)類(lèi)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，建成5年后納稅不少于10億元等一系列要求，這與京東十分匹配。

但時(shí)至今日，該項(xiàng)目仍未開(kāi)始建設(shè)，甚至傳出了退地的消息。

據(jù)蘇州市12345平臺(tái)“寒山聞鐘”今年1月的回復(fù)顯示，該項(xiàng)目住宅部分確實(shí)未開(kāi)工建設(shè)，如果無(wú)法滿足要求，將按照土地出讓合同約定進(jìn)行處理，也就是回收土地。

蘇州智谷未復(fù)制落地，配套住宅也無(wú)法順利開(kāi)發(fā)，京東要將自己在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之外的商住地產(chǎn)版圖做的越來(lái)越大，還需要更長(zhǎng)的時(shí)間摸索。