記者｜牛鈺

繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅(jiān)持“房住不炒”、“三穩(wěn)”、租購(gòu)并舉，滿足購(gòu)房者合理住房需求以及探索新的發(fā)展模式，是2022年政府對(duì)房地產(chǎn)工作方面的主要部署。

3月5日上午，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告提到，繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

堅(jiān)持“房住不炒”

“房住不炒”的基調(diào)已連續(xù)多年出現(xiàn)，“探索新的發(fā)展模式”、“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”是首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，但在去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議、以及近期住建部行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會(huì)等一系列重要會(huì)議中已強(qiáng)調(diào)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在堅(jiān)持“房住不炒“底線的同時(shí)，報(bào)告也明確了改革的內(nèi)容：“會(huì)議重點(diǎn)提出發(fā)展新模式、保租房、三穩(wěn)和良性循環(huán)等，也就說(shuō)圍繞“房住不炒”的長(zhǎng)效機(jī)制和房地產(chǎn)供給側(cè)改革（保租房、新模式、老舊小區(qū)、城市更新、提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量等），將會(huì)結(jié)合起來(lái)，漸進(jìn)推進(jìn)，這是房地產(chǎn)中長(zhǎng)期的主題。

在房地產(chǎn)發(fā)展模式方面，今年兩會(huì)期間也有類似提案和建議出現(xiàn)，如有委員提出探索新發(fā)展模式的建議包括：堅(jiān)持市場(chǎng)體系和保障體系并行發(fā)展，建立人-房-地聯(lián)動(dòng)機(jī)制；堅(jiān)持租購(gòu)并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利；堅(jiān)持盤活存量，健全配套服務(wù)等。

“滿足合理住房需求“

值得注意的是，此次政府工作報(bào)告中對(duì)“滿足合理住房需求“的表述，包括剛需和改善性住房需求。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，實(shí)際上，改善型住房需求在市場(chǎng)中的占比不斷提高，貝殼研究院估算，全國(guó)改善型換房需求能夠占到50%-60%，包括品質(zhì)的改善和區(qū)域的改善。

據(jù)此，許小樂(lè)認(rèn)為促進(jìn)改善型需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場(chǎng)的循環(huán)，也能夠促進(jìn)城市更新改造投資，對(duì)于發(fā)展租賃市場(chǎng)也有非常大的幫助?？梢哉f(shuō)，在當(dāng)前形勢(shì)下，促進(jìn)改善型需求能夠有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金困局。

再次強(qiáng)調(diào)租購(gòu)并舉

另外，繼2018年兩會(huì)后，今年兩會(huì)再次強(qiáng)調(diào)租購(gòu)并舉的戰(zhàn)略，長(zhǎng)租房市場(chǎng)將繼續(xù)快速發(fā)展。

2021年兩會(huì)時(shí)已提出“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，一年來(lái)，中央、地方針對(duì)租賃領(lǐng)域監(jiān)管政策逐步完善，多省市在“十四五”規(guī)劃中明確了完善和發(fā)展長(zhǎng)租市場(chǎng)，以及保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)，租賃市場(chǎng)愈發(fā)規(guī)范化發(fā)展。

2月24日，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)上，住建部在“住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“方面，也著重提出要大力增加保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人住房困難問(wèn)題。

全年預(yù)計(jì)能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間）。新籌集公租房10萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造120萬(wàn)套。同時(shí)將加快推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。

而在金融端已出現(xiàn)對(duì)合理住房需求、住房租賃市場(chǎng)的支持文件。

3月4日時(shí)，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》，文件提及了優(yōu)化住房金融服務(wù)和滿足新市民安居需求的導(dǎo)向。 也提及支持銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通過(guò)參與保障性租賃住房試點(diǎn)、助力政府部門搭建住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)等方式推動(dòng)增加長(zhǎng)租房源供給，完善住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系。

多家分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年將更多的出臺(tái)土地、金融等支持租賃市場(chǎng)化發(fā)展的支持政策，通過(guò)發(fā)揮市場(chǎng)主體的力量，解決大城市租客多樣化、品質(zhì)化的租賃需求，繼續(xù)規(guī)范租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)

今年的政府工作報(bào)告還有一個(gè)新的描述：因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這意味著各地政府可以根據(jù)自身情況，調(diào)整之前的房地產(chǎn)政策。

自去年下半年以來(lái)，已出現(xiàn)多個(gè)城市因城施策出臺(tái)支持樓市發(fā)展的政策。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年1-2月份，全國(guó)已有超40個(gè)城市放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括公積金額度、首付比例，購(gòu)房補(bǔ)貼、以及放松限購(gòu)限貸等方面，也有菏澤等城市已經(jīng)下調(diào)了商貸首付比例。

3月份伊始，地方精細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控的消息不斷傳來(lái)，其中不乏鄭州等熱點(diǎn)城市。3月4日，界面新聞從青島即墨區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心了解到，該區(qū)已實(shí)行放松新房、二手房出售年限的認(rèn)定規(guī)則，減少交易約束松綁“限售”。同日，唐山、南昌也調(diào)整了公積金管理政策，提高公積金貸款額度，唐山還將二套房首付比例降至30%。

中指研究院認(rèn)為，宏觀政策的發(fā)力對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行亦將帶來(lái)重要支撐，預(yù)計(jì)全年M2增速保持高位， LPR繼續(xù)下調(diào)，為房地產(chǎn)行業(yè)資金流動(dòng)性恢復(fù)奠定良好基礎(chǔ)的同時(shí)，也能夠降低企業(yè)、購(gòu)房者的資金成本，改善供需兩端資金面。