界面新聞記者 | 王妤涵

越秀在大本營廣州又拿地了。

10月30日，廣州迎來10月份的最后一場宅地土拍，本次土拍的2宗宅地位置相鄰，均位于天河區(qū)，總土地出讓面積53138.44平方米，總起始價34.84億元，最終兩地塊均由越秀地產底價斬獲。

而就在兩天前，越秀地產剛經過18輪競價、以11.94億元奪得了番禺區(qū)的一宗住宅用地。三天之內，在廣州土地市場狂攬三宗地塊，總金額達46.78億元，越秀成為了10月份廣州土地市場最活躍的開發(fā)商。

“此次越秀拿地一方面是在大本營拿地補倉，另一方面也與這三宗地位置較好，地塊面積不大，適合‘短平快’的打法?！敝兄秆芯吭喝A南分院研究主管陳雪強在接受界面新聞采訪時指出。

密集落子

首先是在10月28日，越秀地產通過擁有95.475%權益的附屬公司廣州新越房地產開發(fā)，以11.94億元競得廣州市番禺區(qū)大石街南大干線北側一幅地塊（BA060209）。

該地塊占地3.88萬平方米，計容建筑面積7.74萬平方米，為純住宅用地，需配建托兒所、健身場所等公共服務設施。地塊位于番禺洛溪大石板塊，緊鄰南大干線、地鐵3號線，周邊教育及商業(yè)配套成熟，但片區(qū)新房供應稀缺。

據(jù)界面新聞了解，越秀地產計劃將其打造為“天系”高端產品，預計年底入市，有望成為區(qū)域標桿項目。

僅僅兩天后的10月30日，越秀地產再以34.84億元總價包攬?zhí)旌訁^(qū)AT0606011和AT0606021兩宗相鄰宅地，成交樓面價分別為3.14萬元/平方米和3.10萬元/平方米。

兩地塊總占地面積5.31萬平方米，總建筑面積約11.16萬平方米，容積率均≤2.1，為天河區(qū)稀缺的低密度宅地。

地塊位于天河智谷廣氮片區(qū)，西接五山及匯景板塊，南連金融城商務核心，屬于規(guī)劃中的“科創(chuàng)研發(fā)+生態(tài)宜居”產城融合區(qū)。項目周邊有車陂涌濕地公園及規(guī)劃中的地鐵站點，未來路網完善后，將直連匯景新城，具備打造高端住宅產品的天然基因。

界面新聞從越秀地產方面獲悉，未來其將依托片區(qū)多重優(yōu)勢，將該地塊打造為天河主城高端人居新標桿。

從整體布局來看，新獲取的三宗地塊均位于廣州主城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，符合越秀地產當前的拿地策略。

瞄準“小而美”地塊

從越秀地產2025年以來的投資布局看，廣州作為其大本營，始終是戰(zhàn)略重心。

界面新聞根據(jù)公開信息統(tǒng)計，截至10月31日，越秀地產2025年已在大本營廣州獲取9宗地塊，分別為海珠區(qū)新僑、天河區(qū)世界大觀四期、番禺里仁洞F1-1地塊、天河棠下雙地塊、白云區(qū)衡器廠及嘉禾望崗雙地、番禺區(qū)大石等9個地塊。

2025年上半年業(yè)績報告顯示，越秀地產新增13宗地塊，總建筑面積約148.4萬平方米，其中一線城市拿地建面占比高達67.9%。北京單城新增64.68萬平方米，占比達43.6%；而廣州作為傳統(tǒng)優(yōu)勢市場，繼續(xù)保持了穩(wěn)定的資源投入。

從業(yè)績表現(xiàn)來看，2025年上半年，越秀地產累計實現(xiàn)合同銷售額約728.3億元，同比保持穩(wěn)定。其中，一線城市銷售貢獻占比達80.5%，北京、廣州、上海作為前三大銷售貢獻城市，單城銷售額均突破100億元。

截至2025年6月末，越秀地產總土地儲備達2043萬平方米，一、二線核心城市占比達94%，上海、北京資源占比逐年提升。

然而，在行業(yè)整體盈利能力下滑的背景下，越秀地產2025年上半年的歸母凈利潤為13.7億元，同比減少25.2%。

這一變化與公越秀加大合作開發(fā)力度密切相關，2025年上半年新增土儲權益比例僅為35.6%，創(chuàng)近年新低，合作開發(fā)模式雖然降低了部分風險，但也分攤了利潤。

越秀地產董事長林昭遠在中期業(yè)績發(fā)布會上談及拿地策略時表示：“2021年以后土地市場進入了一個買方市場，我們也是進行一系列的研判，近兩年以來，我們在廣州就避開了大的項目，就拿小的項目，因為老城區(qū)很難有連片的土地，都是規(guī)模小，但是進入容易出來也容易”。

他進一步指出，這些“小規(guī)模地塊”基本上都是可以快進快出，效率比較高，投資的兌現(xiàn)度也比較高，同時強調“更重要的是應該還是對城市的理解，理解到每個街區(qū)”。

對于下半年的投資，林昭遠表示，二季度以來土地市場逐步走向理性，相信下半年應該有所斬獲，今年300億元的投資應該可以高質量的完成。

挑戰(zhàn)中尋覓機遇

越秀地產逆勢拿地的背后，是廣州土地市場深度調整與結構分化的復雜趨勢。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，廣州土地出讓金只有約212億元，同比減少39%，在四個一線城市中排名墊底。

陳雪強對界面新聞分析指出，這一現(xiàn)象主要由于“廣州當前市場整體成交較為平淡，庫存去化壓力較大，開發(fā)商拿地信心不足，且趨向于拿中心區(qū)域‘小而美’地塊”。

與此同時，廣州土地市場正經歷明顯的結構性分化。

今年前三季度，廣州中心城區(qū)供地數(shù)量占總量的半壁江山，共11宗地塊分布在白云區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)等核心區(qū)域，總出讓金約147億元，占全市的接近七成。

區(qū)域分布來看，前三季度，中心城區(qū)供地數(shù)量占總量的一半，共有11宗，分別位于白云區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)，總出讓金約147億元，占全市接近七成。

從拿地企業(yè)屬性來看，央國企依舊為拿地主力。據(jù)好地研究院統(tǒng)計，今年1-9月，央國企在廣州的拿地額138.6億元，占比65%；民企拿地積極性有所提升，拿地額50.7億元占比24%；城投類拿地額22.6億元占比11%。

具體來看，保利置業(yè)權益拿地金額38億元位居第一，越秀地產以權益拿地額34.2億元位列第二名，拿地額占比16.2%；敏捷集團以33.2億元，位列第三名。

為激活土地市場，廣州推出了一系列優(yōu)化措施，包括優(yōu)化供地程序，讓企業(yè)實現(xiàn)“拍地即進場、交地即交證、拿地即開工”；縮短土地保證金占用時間、分用途核算土地出讓金、調整公建配套計容等。

這些政策旨在為房企提供更便利的投資環(huán)境，提升市場活力。

面對未來廣州土地市場，陳雪強預計：“四季度整體廣州也不會大規(guī)模推地”，土地市場的全面復蘇仍需時日，但核心城區(qū)的優(yōu)質地塊依然將是房企爭奪的焦點。