界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
2025年的上海土拍市場頻出“地王”。
10月20日，上海推出年內第八批次土拍，共將6宗地塊擺上拍賣桌，總出讓面積19.16萬平方米、總起始價184.95億元，吸引來中海、保利發(fā)展、保利置業(yè)、中鐵建、金茂、越秀、星獅、招商蛇口等20余家房企參拍。
最終，6宗地塊全部成交，總成交額198.77億元，其中3宗溢價成交和3宗底價成交，關注度最高的徐匯濱江地塊樓面價為14.85萬元/平方米，刷新區(qū)域樓面價紀錄。
上海中原地產市場分析師盧文曦向界面新聞表示，“這次有3幅市中心地塊，按以往市中心地塊的溢價率都不會太低，但是今天最高溢價率才14.69%，比起上半年中心區(qū)溢價率動不動上20%相比，房企買地趨于保守?！?/p>
在盧文曦看來，現(xiàn)在拿地，基本上是在明年的“小陽春”入市，半年市場豪宅是否依然有較高承接力，房企有一定顧慮；其次，臨近年底，完成拿地任務的房企早就不參與或是拿地不怎么積極，有撿漏心態(tài)。即便是沒有完成拿地任務的房企也會偏謹慎。
中海、招商、越秀積極搶地
核心地段的熱門地塊，依然不愁賣。
本批次出讓的6宗地塊中，溢價出讓的分別是徐匯濱江地塊、靜安蘇河灣地塊和楊浦東外灘地塊。其中，最受關注的為徐匯區(qū)WS5單元188N-I-21地塊，由中海地產以44.65億元總價競得，樓面價約14.85萬元/平方米，溢價率10.0%。
據(jù)界面新聞了解，該地塊的土地出讓面積20044.45平方米，規(guī)劃建筑面積30066.68平方米，容積率1.5，地上建筑限高30米；地塊起始價為40.59億元，起始樓面價135000元/平方米。該起始樓面價刷新上海涉宅用地推出樓面價TOP2位置，僅次于徐匯區(qū)XH-02(TPL)單元051-11地塊。
土拍現(xiàn)場，地塊共吸引來中海、保利發(fā)展、招商蛇口&西岸開發(fā)集團&濱江集團共3家競買人參與現(xiàn)場競價。這是杭州民營房企濱江闊別上海許久再次參與上海土拍，但其拿地決心并不強烈。
最后的贏家仍是中海地產。據(jù)了解，14.85萬元/平方米的成交樓板價超越了綠城潮鳴東方創(chuàng)造的板塊“地王”紀錄，且僅次于徐匯天平路全國“地王”樓板價。
從地理位置來看，該地塊位于內中環(huán)之間，距黃浦江僅約800米，周邊環(huán)繞龍華寺、西岸藝術中心、西岸美術館等文化地標，1公里范圍內覆蓋地鐵3、11、12、23號線，路網(wǎng)密集，交通便捷。
業(yè)內認為，作為上海傳統(tǒng)“地價高地”，此次單價刷新紀錄，既體現(xiàn)市場對濱江優(yōu)質資源的認可，也符合區(qū)域長期發(fā)展預期。
本次土拍溢價率最高地塊是楊浦東外灘地塊，保利置業(yè)溢價率14.69%奪得地塊。
土地出讓信息顯示，本次出讓的楊浦區(qū)N090602單元D1-7地塊的土地出讓面積14958.66平方米，規(guī)劃建筑面積37396.65平方米，容積率2.5，建筑限高80米，起始價22.81億元，起始樓面價61000元/平方米。
地塊共吸引來中鐵建、保利置業(yè)、北京建工&東亞新華、越秀&上海城投共4家競買人參與現(xiàn)場競價，最終上海盛萬置業(yè)有限公司（保利置業(yè)）以總價26.12億元競得地塊，成交樓面價69958元/平方米，溢價率14.69%。
盧文曦指出，楊浦這幅地塊吸引4家競買人參與，在拍賣過程中，基于總價可控，因此競價過程比上午的略微激烈些。“保利置業(yè)上半年拿下楊浦地塊，重倉楊浦的跡象非常顯著。近兩年的保利瑯譽、蘭桂坊都有不錯的銷售業(yè)績，進一步強化其重倉楊浦的信心?！?/p>
靜安蘇河灣地塊是本場土拍起始價最高的地塊，為70.96億元，起始樓面價74670元/平方米。土地出讓面積30108.11平方米，規(guī)劃建筑面積95033.41平方米，容積率3.64，建筑限高150米，熱度也頗高。
中海、保利發(fā)展、招商&越秀&星獅&瑞城3家競買人參與現(xiàn)場競價，最終星獅&瑞城&越秀&招商蛇口聯(lián)合體以總價77.37億元競得地塊，成交樓面價81415元/平方米，溢價率9.03%。
對于該幅地塊的土拍表現(xiàn)，盧文曦認為，一方面是地塊總價高，能負擔得起的開發(fā)企業(yè)不多，臨近年底，更是需要控制花錢節(jié)奏；另一方面，豪宅產品雖然目前熱度高，但市場供應量也不少，因此房企會調低預期。
“對于這種高價地塊聯(lián)合拿地并不意外，湊齊4家是很少見的抱團形式。招商拿地一向積極；越秀今年土地市場沒有斬獲，也算補上倉了；星獅今年聯(lián)合國貿、金地拿下松江地塊，說明優(yōu)質土地吸引力相當大?！?/p>
熱度回歸理性，郊區(qū)地塊底價成交
本次土拍表現(xiàn)冷熱不均，另外3宗地塊為底價成交。
首先是松江區(qū)SJC10010單元14-01號地塊，該地塊出讓面積25433.7平方米，規(guī)劃建筑面積30520.44平方米，容積率1.2，建筑限高30米，起始價6.56億元，起始樓面價21500元/平方米。
地塊由上海松江交之影置業(yè)有限公司+上海松江商業(yè)發(fā)展集團有限公司+上海筑成房地產有限公司（松江交投&松江商業(yè)發(fā)展集團&國貿地產）底價6.56億元競得，成交樓面價21500元/平方米，溢價率0%。
此外，寶山區(qū)BSP0-0801單元02aB-01、13D-06地塊，兩宗子地塊位置不相鄰，其中02aB-01地塊為住宅用地，建筑限高60米，13D-06地塊為商業(yè)用地，建筑限高50米?？偼恋孛娣e64421.8平方米，總規(guī)劃建筑面積120033.02平方米，總起始價17.51億元，起始樓面價14588元/平方米。
最終，地塊由蘇州騰茂置業(yè)有限公司+上海楊行城市建設有限公司+上海寶冶集團有限公司（金茂&楊行城市建設&寶冶）以底價17.51億元競得，成交樓面價14588元/平方米，溢價率0%。
徐匯華涇地塊也是底價成交。據(jù)界面新聞了解，本次出讓的徐匯區(qū)XHPO-0001單元D7C-2、D7D-1地塊及D7C-1公共綠地 、規(guī)劃協(xié)領路部分地下空間，土地面積36621.9平方米，規(guī)劃建筑面積95690.71平方米，起始價26.51億元，起始樓面價27703元/平方米。
該地塊由上海徐房中城建設發(fā)展有限公司+上海匯成房產經(jīng)營有限公司（徐房&匯成）以底價26.51億元競得，成交樓面價27703元/平方米，溢價率0%。
至此，上海2025年八批次土拍圓滿收官，6宗地塊全部出讓，共收金198.77億元。除楊浦濱江和徐匯濱江地塊外，其余4宗地塊均為聯(lián)合體拿地。
同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，從全國土拍情況來看，上海仍然是土拍熱度最高的城市，但與前幾輪相比，本輪盡管個別地塊仍保持較高熱度，但是從溢價率、參拍企業(yè)規(guī)模和出價預期來看，整體有降溫趨勢。
在其看來，隨著“好房子”標準的落地，上海土地指標也在進一步優(yōu)化，有些地塊已經(jīng)不再要求中小套的比例，這符合改善需求主導的方向。此外，分工合作、風險共擔模式下的房企聯(lián)合參拍或將成為未來的趨勢。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜也認為，上海本輪持續(xù)釋放優(yōu)質地塊，結合9月出臺的“好房子”建設新政，本次出讓土地具備較高開發(fā)潛力。整體溢價率維持在15%以內，市場熱度趨于平穩(wěn)，預計土地市場的理性表現(xiàn)將逐步傳導至新房銷售市場。
值得一提的是，界面新聞獲悉，上海第八批次土拍剛剛結束，上海又官宣第九批次土拍清單，將推出位于浦東新區(qū)、楊浦區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、奉賢區(qū)、青浦區(qū)的共9幅地塊，預計11月下旬開始組織交易活動。