文 | 張馨儀

青島嶗山前海一線豪宅區(qū)再度迎來(lái)土地供應(yīng)。據(jù)青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的出讓公告顯示，位于嶗山區(qū)前海一線王家村的LS0301-36-1地塊于10月9日正式掛牌。該地塊具體位置在王家村梅嶺東路以南、規(guī)劃六路以東，占地面積6470平方米，規(guī)劃建筑面積約1.42萬(wàn)平方米，容積率2.2，建筑密度30%，綠地率35%，建筑限高54米。

地塊起始樓面地價(jià)為22039元/平方米，起拍總價(jià)3.14億元，定于10月30日上午9點(diǎn)30分通過(guò)網(wǎng)上拍賣出讓。根據(jù)出讓要求，競(jìng)買人可單獨(dú)或聯(lián)合申請(qǐng)，但不接受個(gè)人競(jìng)買。

起始單價(jià)創(chuàng)片區(qū)新低

值得關(guān)注的是，此次掛牌地塊的起始樓面價(jià)創(chuàng)下了王家村片區(qū)已上市地塊中的最低值。對(duì)比歷史成交數(shù)據(jù)，這一價(jià)格較2024年出讓的柏悅府項(xiàng)目地塊起始價(jià)28796元/平方米低了6757元/平方米，同時(shí)也較今年7月君一控股競(jìng)得的17號(hào)地塊起始價(jià)22500元/平方米低了461元/平方米。

回顧該片區(qū)土地出讓歷程，王家村已成為高端項(xiàng)目聚集區(qū)。2024年柏悅府地塊以39516元/平方米成交，溢價(jià)率達(dá)37.23%，一度成為全省制高點(diǎn)；而今年7月君一地塊經(jīng)197輪競(jìng)價(jià)，以26500元/平方米成交，溢價(jià)率17.78%。此次新推地塊的定價(jià)，或預(yù)示著土地市場(chǎng)正在回歸理性。

區(qū)位價(jià)值稟賦優(yōu)越，配套成熟完善

盡管起始單價(jià)走低，地塊的區(qū)位價(jià)值依然突出。交通方面，周邊擁有藍(lán)谷快線、規(guī)劃地鐵5號(hào)線及香港東路、松嶺路等主干道，形成立體交通網(wǎng)絡(luò)。教育資源涵蓋松嶺路小學(xué)、海山幼兒園等，另有規(guī)劃中的社區(qū)體育中心與衛(wèi)生中心。

此外，地塊西距青島市博物館、青島大劇院僅900米，1.4公里內(nèi)可達(dá)麗達(dá)商業(yè)中心，東側(cè)800米則為午山城市公園綠地。兼具文化氛圍、商業(yè)活力與自然景觀，為其打造高端住宅奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品差異化成關(guān)鍵

目前，王家村片區(qū)已匯聚海信·海德山莊、柏悅府、天一仁和·吾疆、銀豐·玖璽臺(tái)等多個(gè)高端項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。

海信·海德山莊已交付，產(chǎn)品涵蓋168–300平方米洋房與小高層，及413–562平方米別墅；柏悅府規(guī)劃6棟住宅，引入“四代宅”理念，配備大露臺(tái)、空中花園等創(chuàng)新設(shè)計(jì)；天一仁和·吾疆主打225–450平方米大平層及頂復(fù)產(chǎn)品，均價(jià)6–7萬(wàn)元/平方米。

隨著銀豐·玖璽臺(tái)、君一新地塊等項(xiàng)目陸續(xù)入市，嶗山前海一線高端住宅格局正逐步成型。在此背景下，新地塊2.2的容積率與54米建筑限高，為開發(fā)商打造差異化產(chǎn)品、突破同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)提供可能。

截至目前，已有多個(gè)開發(fā)企業(yè)表示對(duì)該地塊感興趣。最終花落誰(shuí)家，將在10月30日的拍賣會(huì)上見(jiàn)分曉。

作為青島核心城區(qū)，嶗山區(qū)前海一線土地資源日益稀缺，每一宗土地的出讓都牽動(dòng)著市場(chǎng)的神經(jīng)。此次王家村地塊以區(qū)域最低起拍價(jià)亮相，既考驗(yàn)市場(chǎng)對(duì)嶗山片區(qū)價(jià)值的認(rèn)可度，也將影響青島高端住宅市場(chǎng)未來(lái)格局。