界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

在境外債務(wù)重組成功后，佳兆業(yè)將目光投向了RWA（Real World Assets，真實(shí)世界資產(chǎn)）代幣化。

9月17日，佳兆業(yè)旗下子公司佳兆業(yè)資本宣布啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，與獲香港證監(jiān)會(huì)發(fā)牌的虛擬資產(chǎn)交易平臺(tái)達(dá)成合作，推進(jìn)香港合規(guī)框架下的RWA代幣化發(fā)展。

消息一出，9月18日，股價(jià)長期低迷的佳兆業(yè)資本迎來暴漲。當(dāng)日盤中股價(jià)一度漲超380%，截至18日下午收盤，佳兆業(yè)資本報(bào)0.51港元/股，漲幅174.19%，成交額1147萬港元，總市值5.41億港元。

而縱觀過往，該公司股價(jià)在2015年7月到達(dá)歷史高點(diǎn)3.68港元/股后，數(shù)年里股價(jià)一直處于波動(dòng)下跌趨勢(shì)。據(jù)界面新聞?dòng)^察，2025年以來，該公司股價(jià)長期位于0.2港元/股以下，所以此次暴漲也引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

作為佳兆業(yè)集團(tuán)旗下控股子公司，佳兆業(yè)資本長期扮演集團(tuán)資本運(yùn)作與新興業(yè)務(wù)探索的“先鋒軍”角色，此次RWA代幣化又會(huì)為佳兆業(yè)集團(tuán)乃至整個(gè)行業(yè)帶來怎樣的改變？

母公司“重生”

值得關(guān)注的是，就在佳兆業(yè)資本宣布進(jìn)軍代幣的兩天前（9月15日），母公司佳兆業(yè)集團(tuán)剛剛宣布其境外債務(wù)重組所有條件均已達(dá)成，重組方案已全面生效，成為本輪周期中較早出險(xiǎn)的房企之一。

據(jù)了解，佳兆業(yè)已根據(jù)重組計(jì)劃向合格債權(quán)人發(fā)行了總額約133.72億美元的6檔新票據(jù)與8檔強(qiáng)制可換股債券，兼顧了不同期限與收益的選擇，強(qiáng)制可換股債券給予了債權(quán)人未來轉(zhuǎn)股的機(jī)會(huì)。新票據(jù)與強(qiáng)制可換股債券于9月16日在新加坡交易所上市。

此舉為佳兆業(yè)削減約86億美元債務(wù)，并將債務(wù)期限平均展期5年，公司在2027年底前無剛性還本壓力，重組成功后，新票據(jù)的票面利率介于5%-6.25%之間，較歷史債務(wù)的利率有所下降。

債務(wù)重組的完成，意味著佳兆業(yè)從“求生”階段轉(zhuǎn)向“謀發(fā)展”階段。

從最新公布的半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，佳兆業(yè)旗下資產(chǎn)依然龐大。截至今年6月末，公司在大灣區(qū)土地儲(chǔ)備約1260萬平方米，占公司整體土地儲(chǔ)備的61%。此外，佳兆業(yè)集團(tuán)在粵港澳大灣區(qū)有過百個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲(chǔ)備，占地面積約3100萬平方米，公司計(jì)劃后續(xù)將城市更新儲(chǔ)備轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)可售資源。

但公司的經(jīng)營壓力依舊很大。2025年上半年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為37.01億元，虧損約為100.97億元。截至6月末，公司的現(xiàn)金及銀行存款賬面價(jià)值約為21.7億元，較2024年末減少9.2%；總借款約為1337.39億元，其中約1192.52億元須按要求或于一年內(nèi)償還。

接下來，如何盤活這些存量資產(chǎn)、改善現(xiàn)金流、恢復(fù)造血能力，成為管理層面臨的首要課題。

概念還是解決方案？

RWA是指將現(xiàn)實(shí)中的實(shí)物或金融資產(chǎn)數(shù)字化，通過區(qū)塊鏈代幣化手段上鏈，使其在去中心化生態(tài)中實(shí)現(xiàn)確權(quán)、流轉(zhuǎn)和交易。

通俗來講，就是就是將現(xiàn)實(shí)世界中的各類資產(chǎn)，如房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、藝術(shù)品等，通過區(qū)塊鏈技術(shù)轉(zhuǎn)化為數(shù)字代幣。也可以理解為，把傳統(tǒng)證券化搬到“鏈上”，它不改變底層資產(chǎn)的信用質(zhì)量，也不自動(dòng)創(chuàng)造新的真實(shí)需求。

其核心意義在于提升資產(chǎn)流動(dòng)性、降低交易成本，并通過智能合約增強(qiáng)透明度與安全性，同時(shí)推動(dòng)金融普惠性等。

從行業(yè)視角來看，RWA已經(jīng)進(jìn)入快速擴(kuò)張階段。

五礦期貨研報(bào)指出，截至2025年8月，全球RWA資產(chǎn)總額達(dá)26億美元且市場(chǎng)規(guī)模增長迅速，底層資產(chǎn)以私募信貸、美國國債和大宗商品為主，預(yù)計(jì)到2030年有望突破16萬億美元。

2025年也是香港RWA發(fā)展的“政策大年”?！斗€(wěn)定幣條例》生效和《數(shù)字資產(chǎn)發(fā)展政策宣言2.0》的發(fā)布，為RWA業(yè)務(wù)提供了明確的發(fā)展方向和政策保障。

“但對(duì)于剛完成重組的佳兆業(yè)來說，RWA更像是一種講法和一個(gè)補(bǔ)充工具，而不是現(xiàn)金流的解決方案”，匯生國際資本行政總裁黃立沖在接受界面新聞采訪時(shí)表示，“真正會(huì)掏錢的投資者極少，愿意長期持有并承擔(dān)跨境執(zhí)行與權(quán)屬復(fù)雜性的人更少”。

在黃立沖看來，佳兆業(yè)資本此次嘗試的方向不算錯(cuò)，但從行業(yè)視角來看，節(jié)奏與對(duì)象都很難，短期更像題材驅(qū)動(dòng)，對(duì)股價(jià)的刺激強(qiáng)于對(duì)現(xiàn)金流的幫助。

狂歡背后的隱憂

盡管資本市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，但佳兆業(yè)資本推進(jìn)RWA代幣化仍面臨諸多現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，實(shí)施難度不容小覷。

“在代幣化過程中要面臨的挑戰(zhàn)有很多，比如法律與監(jiān)管認(rèn)定很嚴(yán)格，而且資產(chǎn)本身要能兌付，而且二級(jí)流動(dòng)性極難建立”，黃立沖對(duì)界面新聞表示。

法律與監(jiān)管挑戰(zhàn)首當(dāng)其沖。RWA代幣化涉及證券法、物權(quán)法、區(qū)塊鏈法規(guī)等多個(gè)法律領(lǐng)域。雖然香港提供了相對(duì)明確的監(jiān)管框架，但內(nèi)地與香港的法律銜接、資產(chǎn)跨境持有結(jié)構(gòu)等問題仍然復(fù)雜。

黃立沖進(jìn)一步解釋：“凡是承載股權(quán)、債權(quán)或收益權(quán)的代幣都要按證券來走，公開賣不了，只能面向?qū)I(yè)投資者，營銷話術(shù)被嚴(yán)密約束，適當(dāng)性、披露、托管、冷熱分離、反操縱一個(gè)都不能少”。

資產(chǎn)質(zhì)量挑戰(zhàn)同樣不容忽視，并非所有資產(chǎn)都適合代幣化。佳兆業(yè)集團(tuán)擁有的土地儲(chǔ)備和城市更新項(xiàng)目中，哪些能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流、具備可拆分性、易于估值，都需要嚴(yán)格篩選。

技術(shù)實(shí)現(xiàn)挑戰(zhàn)關(guān)乎資產(chǎn)安全。區(qū)塊鏈技術(shù)雖然具有不可篡改、透明可追溯的特點(diǎn)，但智能合約的編碼漏洞、私鑰管理、鏈上鏈下數(shù)據(jù)一致性等問題都可能帶來技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

盡管面臨諸多挑戰(zhàn)，RWA代幣化未來仍有可能為出險(xiǎn)房企提供新的思路。

在黃立沖看來，這條路未來會(huì)有人做，但不會(huì)形成人人可復(fù)制的通用解法。“要想不流于噱頭，房企必須拿出權(quán)屬清晰、現(xiàn)金流穩(wěn)定、處置路徑順暢的‘硬通貨’資產(chǎn)，必須搭好‘持牌中介+持牌交易場(chǎng)所+受監(jiān)管托管/審計(jì)’的合規(guī)鐵三角，最好還能引入真實(shí)的錨定投資者與做市安排，給出足以覆蓋流動(dòng)性折價(jià)與司法執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)水平。”

而對(duì)多數(shù)出險(xiǎn)房企而言，這條路徑頂多是工具箱里的一個(gè)備選項(xiàng)，只有在資產(chǎn)質(zhì)量硬、合規(guī)能力強(qiáng)、買方提前鎖定的條件下，才可能從講故事變成真變現(xiàn)；否則，大概率還是雷聲大、雨點(diǎn)小。