2025年中國房地產行業(yè)仍處于深度調整期，行業(yè)平均資產負債率維持歷史高位，現(xiàn)金流緊張與債務壓力持續(xù)倒逼房企尋求重組破局。

9月10日，龍光集團（03380.HK）發(fā)布公告宣布，公司已與債權人小組就境外債務重組達成修訂協(xié)議，該修訂協(xié)議于9月9日正式簽署并生效。

值得關注的是，此次修訂協(xié)議對整體債權人支持協(xié)議（CSA）進行了優(yōu)化調整，深度整合了現(xiàn)金選項、資產信托抵債、股票等多類核心資源，也是當前市場上重組資源最多、最具誠意的方案之一，能看出龍光對推動債務重組所作出的不懈努力。

重新境外重組模式：設立資產信托，轉股規(guī)模擴大

龍光集團此次修訂的重組方案中最引人注目的創(chuàng)新，是引入了資產信托抵債模式。

這一模式由兩部分組成：境外項目資產信托選項和外商投資項目資產信托選項。

根據(jù)方案設計，龍光將境外項目相關權益作為抵債資源，設立境外項目資產信托；同時以若干個外商投資項目相關權益作為抵債資源，分別設立相應的外商投資項目資產信托。

這種設計顯著增強了債權人的利益保障，提高了債務回收的可預期性和確定性。債權人從傳統(tǒng)的債權人轉變?yōu)橘Y產受益者，這一身份轉變帶來了收益特征的本質性差異。

資產信托模式的引入，打破了傳統(tǒng)債務重組中"展期"或"簡單債轉股"的思維定式，創(chuàng)造了債權人、企業(yè)和其他利益相關方多方共贏的新局面。

除資產信托模式外，龍光還同步擴大了債轉股選項規(guī)模。修訂后的條款提升了強制可轉債選項的規(guī)模，以滿足更多境外債權人的轉股需求。

債轉股選項的轉換對價為：每100美元面值的債權，可轉換為100美元的強制可轉換債；期限為2年，加權平均實際轉股價為6港元/股。

這一安排為債權人提供了多重好處：重組完成后，龍光將徹底解決境外債務負擔，公司股票的投資價值認可度有望提升，債權人有機會共享公司未來價值增長帶來的潛在收益。

同時，方案賦予了債權人更大的靈活性和主動性，使其能依托公司股票作為港股通標的獲得更好的流動性和更靈活的套現(xiàn)通道。相比原重組方案，債權人避免了被強制分配到留債選項。

境內重組落錘定音，為境外債重組按下“加速鍵”

龍光境外債務重組有序推進的同時，其境內債券重組已落錘定音。

截至公告日，龍光集團旗下共計21筆境內公司債券及資產支持證券重組方案，已全部獲得投資人投票通過。目前，龍光正推進債券持有人對重組選項的選擇與分配，全面落實境內債券重組后續(xù)工作，以確保重組計劃順利完成。

而其境外債重組已獲得大多數(shù)投資人支持，2025年初，龍光整體境外債務重組方案已獲得超過80%債權人支持并簽訂整體CSA。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜指出：“龍光集團經(jīng)修訂后的條款更好地契合了市場需求，吸引了更多投資人對債轉股、資產信托表現(xiàn)出濃厚興趣，預計修訂后的重組方案支持率將進一步提升”。

在重組談判的同時，龍光始終將“保交付、穩(wěn)經(jīng)營”作為核心任務之一，通過一系列主動舉措穩(wěn)定生產經(jīng)營，展現(xiàn)了企業(yè)應對困難的決心與執(zhí)行力。

財報數(shù)據(jù)顯示，2024年龍光集團累計完成70批次、約2.8萬套房屋交付，以實際行動踐行企業(yè)責任，兌現(xiàn)承諾。

企業(yè)生產經(jīng)營的穩(wěn)定是債權人愿意接受重組方案的重要考量因素。

此次修訂后的重組方案實施后，將對龍光集團的資本結構產生深遠影響。龍光在公告中表示，經(jīng)修訂整體重組方案在重組生效日后，境外債務負擔將徹底解決，從而建立長期穩(wěn)定的資本結構，大幅增加公司凈資產總額和每股凈資產值。同時，將進一步促進公司內部生產正常運轉，保障各利益相關方的權益。

房企經(jīng)營持續(xù)承壓，債務重組成突圍關鍵

龍光境外債重組破局，也是2025年房企債務重組進程的縮影。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月，全國共有約60家出險房企公布了債務重組進展，其中16家完成全部或部分債務重組。

從策略上來看，本輪債務重組相較于過去以展期為主的"時間換空間"模式，房企更傾向于從源頭上尋求化解債務風險的方式。

業(yè)內人士對界面新聞指出：“傳統(tǒng)的債務展期只是將問題推遲，未能真正減輕債務負擔。而搭配債轉股、資產抵債等實質性手段的重組方案，才能真正實現(xiàn)債務規(guī)模的削減”。

從行業(yè)背景來看，今年以來房企經(jīng)營依舊面臨較大壓力挑戰(zhàn)。截至8月20日，滬深上市房企中71家發(fā)布2025半年度業(yè)績預告，其中45家虧損，占比63.4%，相比去年同期上升了1.1個百分點，個別房企虧損超百億元。

造成業(yè)績虧損的主要原因包括：項目結算規(guī)模顯著下降、新增計提資產減值、有息負債利息費用化金額增加等行業(yè)共性難題。

東方證券分析認為，銷售端持續(xù)改善需要過程，現(xiàn)階段償債壓力較大的房企將加速債務重組進程，且削債比例提高可能是普遍趨勢。