界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
隨著物流地產(chǎn)從“投資者最青睞的資產(chǎn)”恢復(fù)到理性價(jià)值狀態(tài)，行業(yè)的供應(yīng)高峰即將過(guò)去，物流地產(chǎn)企業(yè)又瞄準(zhǔn)了城市更新賽道。
9月8日，普洛斯上海新西北物流園一期正式投入運(yùn)營(yíng)，這是普洛斯首個(gè)啟動(dòng)規(guī)?；碌淖越ㄗ赃\(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)總裁趙明琪表示，要以更綠色、更智慧、更人本的基礎(chǔ)設(shè)施，定義新一代物流倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。
走進(jìn)園區(qū)，界面新聞注意到，綠色低碳、智能化的特征隨處可見(jiàn)。例如園區(qū)配備了光伏綠色電力，同時(shí)在冷庫(kù)道口加裝充電樁，方便新能源車輛補(bǔ)電。
此次更新，普洛斯采用了“零增地?cái)U(kuò)改建”模式，新園區(qū)預(yù)計(jì)凈新增建筑面積約9.8萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)土地的集約化利用和經(jīng)濟(jì)效益的雙重提升，是上海城市更新的又一案例。
據(jù)界面新聞了解，普洛斯上海新西北物流園位于普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)，目前新園區(qū)一期試運(yùn)營(yíng)期間出租率超過(guò)90%，已引入ALDI奧樂(lè)齊、ASC圣皮爾精品酒業(yè)等企業(yè)入駐。
普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)副總裁、大上海區(qū)域總經(jīng)理范皓認(rèn)為，如今倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)面臨一個(gè)問(wèn)題：在城市優(yōu)質(zhì)區(qū)位如何以更高質(zhì)量的資產(chǎn)去服務(wù)當(dāng)前的市場(chǎng)？在范皓看來(lái)，推出相應(yīng)的舉措是必然的。
“在上海不止這一處園區(qū)會(huì)啟動(dòng)更新升級(jí)，我們正計(jì)劃陸續(xù)在多個(gè)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)進(jìn)行布局?！狈娥┰诮邮芙缑嫘侣劦让襟w采訪時(shí)表示。
據(jù)范皓介紹，政府對(duì)該園區(qū)二期的整體更新計(jì)劃，包括新項(xiàng)目的容積率、零增地改擴(kuò)建模式都已經(jīng)批準(zhǔn)，只是后續(xù)二期的具體如何布局，更細(xì)致的方案還沒(méi)出來(lái)。等方案落地以后，普洛斯準(zhǔn)備隨時(shí)實(shí)施、對(duì)二期啟動(dòng)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)。
在范皓看來(lái)，倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)有必要進(jìn)行更新改造，反映出市場(chǎng)上現(xiàn)有資產(chǎn)可能已無(wú)法滿足當(dāng)前乃至未來(lái)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)需求。基于這一輪研判，普洛斯將對(duì)該地區(qū)的資產(chǎn)進(jìn)行更新升級(jí)。
另一方面，在核心城市核心區(qū)位，新增工業(yè)用地特別是物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的供應(yīng)也很難再有。
近年來(lái)，隨著電商的興起和消費(fèi)升級(jí)，物流行業(yè)迎來(lái)快速發(fā)展，倉(cāng)儲(chǔ)物流園的需求也越來(lái)越大。因此，近幾年國(guó)內(nèi)倉(cāng)庫(kù)竣工面積大幅增長(zhǎng)，如2023年的竣工面積較2022年增加417萬(wàn)平方米。
數(shù)據(jù)顯示，倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模由2019年的882.9億元增長(zhǎng)至2023年的1533.5億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到14.8%。
這期間，物流地產(chǎn)開(kāi)始成為行業(yè)“新寵”，除傳統(tǒng)的倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)力外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以及中外各類財(cái)團(tuán)也紛紛跨界，先后進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，如金地、綠地、萬(wàn)科等多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也進(jìn)軍倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)市場(chǎng)。
于是，倉(cāng)儲(chǔ)物流園在不少熱點(diǎn)城市迎來(lái)供應(yīng)高峰。
以上海為例，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2024年上海倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)迎來(lái)歷史性的供應(yīng)高峰，共計(jì)7個(gè)項(xiàng)目，總體量達(dá)135.5萬(wàn)平方米，位于上海西南區(qū)域的金山、青浦、松江和奉賢，多為三層及以上物業(yè)。但和充沛的供應(yīng)相比，需求較為萎靡，全年凈吸納量歷史首次為負(fù)值，為負(fù)15萬(wàn)平方米。
在蘇州、太倉(cāng)、昆山市場(chǎng)，2023年新增供應(yīng)為歷史最高水平，分別達(dá)到其十年平均水平的5倍、4倍和4倍。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，浙江嘉興市場(chǎng)在2024年也有107萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目竣工入市，創(chuàng)歷史新高，為十年均值的近3倍。
隨著電商增速放緩和新增供應(yīng)持續(xù)增加，倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)去化壓力不斷增加。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2025上半年，全國(guó)租金持續(xù)下行趨勢(shì)，尤其是華東、華北部分城市供應(yīng)充裕且需求增長(zhǎng)放緩，短期內(nèi)租金承壓較為明顯。不過(guò)到今年第二季度，倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)供需雙降，供應(yīng)節(jié)奏顯著放緩。
“未來(lái)六個(gè)月，上海將迎來(lái)45萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的交付，逐步告別供應(yīng)高峰。”世邦魏理仕中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔認(rèn)為，下半年，隨著經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不斷增強(qiáng)，以及上海城市更新帶來(lái)的升級(jí)搬遷將繼續(xù)推動(dòng)上海倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)需求回升。
同時(shí)，2025年上海都市圈的供應(yīng)高峰將迎來(lái)尾聲，租金跌幅也有望收窄。
一個(gè)很明顯的趨勢(shì)是，物流地產(chǎn)企業(yè)不能再依靠標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品來(lái)主導(dǎo)市場(chǎng)了。
第一太平戴維斯認(rèn)為，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入更加穩(wěn)定的階段。供應(yīng)增速放緩，空置率下降，租戶需求也在不斷演變。電子商務(wù)、自動(dòng)化和可持續(xù)發(fā)展持續(xù)影響市場(chǎng)需求，而資本逐漸轉(zhuǎn)向位置更優(yōu)、規(guī)格更高的資產(chǎn)。
比如租戶的升級(jí)需求開(kāi)始增加。租戶可能從乙級(jí)倉(cāng)向甲級(jí)倉(cāng)遷移，傾向選擇具備自動(dòng)化條件的設(shè)施，對(duì)速度與效率的要求日益提升，或者需更高標(biāo)準(zhǔn)以支持更快周轉(zhuǎn)效率。
“而且，當(dāng)前很多企業(yè)客戶是要做整合的，如果這個(gè)倉(cāng)庫(kù)沒(méi)有重新改建、升級(jí)，就滿足不了企業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的整合需求?！毙苄脨鸶嬖V界面新聞，普洛斯會(huì)在不同的城市因地制宜，面對(duì)其城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)的底色，去做相應(yīng)調(diào)整。
比如新西北物流園分期重新建設(shè)后，現(xiàn)在重新開(kāi)業(yè)的一期和原本一期的客戶完全不一樣?！皞}(cāng)庫(kù)更新了以后，優(yōu)質(zhì)的客戶自然就進(jìn)來(lái)了。”
服務(wù)的客戶在變，倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)也要適應(yīng)變化。
熊忻愷向界面新聞表示，現(xiàn)在行業(yè)又有一些新賽道，比如潮玩、寵物這些新消費(fèi)賽道，以及跨境出?！八男↓垺保═EMU、 SHEIN 、 TikTok Shop、速賣通）。他認(rèn)為，可能未來(lái)再過(guò)5-10年，它們又會(huì)是倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)很重要的中流砥柱的客戶類型。
“倉(cāng)儲(chǔ)物流永遠(yuǎn)都不可能是一個(gè)賺快錢的行業(yè)?！?/p>
熊忻愷告訴界面新聞，目前行業(yè)仍處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整期，行業(yè)需要回到供需關(guān)系應(yīng)該有的狀態(tài)。當(dāng)供需平衡、市場(chǎng)回歸理性的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)又能夠回到它的長(zhǎng)期價(jià)值上。