文｜時(shí)代財(cái)經(jīng)

7月28日，地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司仲量聯(lián)行公布，美國(guó)快餐巨頭麥當(dāng)勞總公司（下稱“麥當(dāng)勞”）計(jì)劃出售八項(xiàng)位于中國(guó)香港的零售物業(yè)，分別位于尖沙咀、銅鑼灣、旺角、堅(jiān)尼地城、大角咀、元朗、荃灣及慈云山，目前已啟動(dòng)公開招標(biāo)，截標(biāo)日期為9月16日中午12時(shí)正，仲量聯(lián)行是獨(dú)家代理。

根據(jù)仲量聯(lián)行，標(biāo)的物業(yè)的總市值約為12億港元，市場(chǎng)建筑面積介于約6800平方呎至1.9萬(wàn)平方呎，對(duì)應(yīng)的國(guó)際公制面積為631.74平方米至1765.16平方米，買家可選擇競(jìng)投整批物業(yè)或任何一項(xiàng)物業(yè)。

另?yè)?jù)市場(chǎng)消息，麥當(dāng)勞計(jì)劃分階段出售旗下在港所有鋪位，涉及 23 個(gè)鋪位，市值超過(guò)30億港元。首批鋪位為此次仲量聯(lián)行公布的八項(xiàng)物業(yè)，第二批次的鋪位將在明年放售，暫定為北角、鲗魚涌等8個(gè)鋪位，市值將近11.1億港元。

針對(duì)出售在港所有鋪位的消息，麥當(dāng)勞和仲量聯(lián)行方面均未有公開回應(yīng)。

作為全球快餐巨頭，麥當(dāng)勞在全球范圍內(nèi)有95%的餐廳采用了特許經(jīng)營(yíng)模式，然而麥當(dāng)勞的租金收入?yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)蓋過(guò)特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)。目前，中國(guó)香港商鋪估值處于低位，“房東”麥當(dāng)勞為何“低拋”？

自持?jǐn)?shù)十年，麥當(dāng)勞放售8個(gè)中國(guó)香港商鋪

仲量聯(lián)行透露，此次放售的8項(xiàng)物業(yè)已由麥當(dāng)勞持有數(shù)十年，另?yè)?jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，有物業(yè)落成至今亦超50年。

其中，樓齡最長(zhǎng)的物業(yè)位于尖沙咀的商廈星光行，在1969年落成，至今已有56年，尖沙咀物業(yè)亦是此次出售標(biāo)的中最大的一間，建筑面積18746平方呎（約為1741.56平方米）。

目前，待出售的物業(yè)組合整體出租率達(dá)100%，每個(gè)物業(yè)均有麥當(dāng)勞餐廳入駐經(jīng)營(yíng)。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，其中的7間麥當(dāng)勞餐廳已開業(yè)34-38年，1家開業(yè)超過(guò)27年，5間為24小時(shí)營(yíng)業(yè)。除了麥當(dāng)勞餐廳，部分物業(yè)也同時(shí)引入其他零售租戶，包括連鎖便利店7-Eleven、建民大藥行、青木百貨、水果鋪等。

相關(guān)物業(yè)為帶租出售。仲量聯(lián)行資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事鄧潔瑩表示，物業(yè)出售之后，麥當(dāng)勞餐廳將在這些物業(yè)繼續(xù)運(yùn)營(yíng)，沒有任何變更計(jì)劃。

作為麥當(dāng)勞標(biāo)的物業(yè)的獨(dú)家代理，仲量聯(lián)行稱，相關(guān)物業(yè)屬于中國(guó)香港核心區(qū)街鋪，長(zhǎng)期租戶麥當(dāng)勞“實(shí)力雄厚”，帶租出售可為投資者即時(shí)帶來(lái)穩(wěn)定租金收入，同時(shí)可獲得高租金回報(bào)率。

仲量聯(lián)行還給出了參考指標(biāo)。該機(jī)構(gòu)稱，截至2025年第二季度，中國(guó)香港核心區(qū)街鋪的資本價(jià)值環(huán)比下跌2.3%，同比下跌5.4%，更是相比十年前下跌了70.5%。回報(bào)率方面，根據(jù)仲量聯(lián)行截至2025年第二季度末的紀(jì)錄，以凈有效租金計(jì)算，整體核心區(qū)街鋪的市場(chǎng)估算回報(bào)率約為2.47%。

基于標(biāo)的資產(chǎn)擁有的地段、租戶和投資回報(bào)等條件，鄧潔瑩表示，目前已有不少準(zhǔn)買家向仲量聯(lián)行表示對(duì)項(xiàng)目感興趣。不過(guò)，對(duì)于麥當(dāng)勞標(biāo)的物業(yè)的預(yù)估成交價(jià)格和投資回報(bào)情況，仲量聯(lián)行沒有作出回應(yīng)。

近些年，中國(guó)香港消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢，不少商鋪?zhàn)鈶羝扔诮?jīng)營(yíng)壓力而結(jié)業(yè)，推動(dòng)商鋪空置率持續(xù)走高，租金和買賣價(jià)格走低，香港的高息環(huán)境和商業(yè)物業(yè)按揭貸款收緊亦導(dǎo)致投資意愿降低。

中原（工商鋪）在5月份的報(bào)告中指出，由于高息環(huán)境持續(xù)，業(yè)主賣貨的壓力日益增加，不惜大幅降價(jià)求售，甚至出現(xiàn)虧損個(gè)案。

其中，位于中環(huán)租庇利街的一間商鋪，原業(yè)主于2011年鋪市高峰期購(gòu)入，當(dāng)時(shí)作價(jià)約7280萬(wàn)港元，持有14年后賣出以約3880萬(wàn)港元成交。物業(yè)現(xiàn)租客為咖啡室，物業(yè)價(jià)值下跌約46%。

盡管麥當(dāng)勞是全球的快餐巨頭，但在它的經(jīng)營(yíng)模式中，租金收入是十分重要的一部分，因此，麥當(dāng)勞也經(jīng)常被調(diào)侃為“隱形的房東”。

在交易市場(chǎng)低迷的當(dāng)下，“房東”麥當(dāng)勞為何選擇賣掉香港物業(yè)，以及未來(lái)是否會(huì)賣出更多的物業(yè)？

對(duì)此，麥當(dāng)勞沒有予以正面回應(yīng)，僅表示麥當(dāng)勞會(huì)定時(shí)審視其持有的物業(yè)，并不斷優(yōu)化其房地產(chǎn)組合，公司將會(huì)出售數(shù)個(gè)位于中國(guó)香港的物業(yè)，而相關(guān)物業(yè)的餐廳運(yùn)營(yíng)將不會(huì)受到影響，未來(lái)，麥當(dāng)勞將繼續(xù)致力發(fā)展中國(guó)香港市場(chǎng)。

隱形的大地主，去年租金收入超100億美元

麥當(dāng)勞的“大地主”身份早就藏不住了。

上世紀(jì)七十年代，“麥當(dāng)勞之父”雷·克羅克在一所大學(xué)演講時(shí)，問(wèn)臺(tái)下的學(xué)生們：“誰(shuí)能告訴我我是做什么的？”

學(xué)生回答，“賣漢堡?！笨肆_克搖了搖頭說(shuō)，“我真正的生意是房地產(chǎn)?！?/p>

1956年，凈資產(chǎn)只有2.4萬(wàn)美元的麥當(dāng)勞以1000美元的資本開設(shè)了房地產(chǎn)公司。此后，公司用不低的杠桿購(gòu)買地或者土地的租賃權(quán)，再用加盟商支付的租金和加盟費(fèi)，償還銀行貸款和相關(guān)費(fèi)用。

也因此，麥當(dāng)勞總部除了研發(fā)漢堡薯?xiàng)l等產(chǎn)品，更在不斷研究哪個(gè)地段的客流量大、哪里的地皮升值潛力大。據(jù)悉，麥當(dāng)勞還打造了專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)，每次選址都要經(jīng)過(guò)3-6個(gè)月的考察。1992年，麥當(dāng)勞開出北京的第一家店，就位于長(zhǎng)安街和王府井大街路口，是北京人流量最密集的商圈之一。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，麥當(dāng)勞的特許經(jīng)營(yíng)餐廳有三種模式，分別為傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)、發(fā)展式特許經(jīng)營(yíng)或聯(lián)營(yíng)。其中，聯(lián)營(yíng)模式主要適用于少數(shù)海外市場(chǎng)，主要是中國(guó)和日本。

傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)模式下，麥當(dāng)勞通常擁有餐廳場(chǎng)地的土地及建筑物所有權(quán)，或獲得長(zhǎng)期租賃權(quán)，麥當(dāng)勞將這些物業(yè)租給特許人，特許人則負(fù)責(zé)設(shè)備、招牌、座椅及裝飾的投入。整體來(lái)看，麥當(dāng)勞通過(guò)該模式獲得的收入主要包括租金、基于銷售額一定比例的特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)，包括最低租金標(biāo)準(zhǔn)以及對(duì)新開業(yè)餐廳或新增許可授權(quán)時(shí)收取的初始費(fèi)用。

截至2024年底，全球范圍內(nèi)一共有43477家麥當(dāng)勞餐廳，大約95%為特許經(jīng)營(yíng)；而對(duì)于并表市場(chǎng)范圍內(nèi)的餐廳，麥當(dāng)勞擁有其中56%的餐廳的土地所有權(quán)，以及將近80%的建筑物所有權(quán)。

2024年，麥當(dāng)勞實(shí)現(xiàn)收入259.20億美元，其中，從特許經(jīng)營(yíng)餐廳取得的收入一共157.15億美元，租金收入100.17億美元，56.06億元為特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)。這意味著租金收入占麥當(dāng)勞總收入將近38.65%。

在國(guó)內(nèi)，由于對(duì)外資購(gòu)買地產(chǎn)有一定的限制，麥當(dāng)勞在中國(guó)大多為非自持物業(yè)。截至2024年末，麥當(dāng)勞在中國(guó)香港的門店數(shù)量約為260家，此外，在中國(guó)香港市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式下，特許人往往需要自己提供物業(yè)。

另?yè)?jù)報(bào)道，在2001、2003年，麥當(dāng)勞就曾在中國(guó)香港出售自持店鋪，并由此獲利近1億港元。若此輪麥當(dāng)勞成功出售中國(guó)香港的8處物業(yè)，其在中國(guó)香港持有的物業(yè)也將進(jìn)一步減少。