文 | 張馨儀

青島市自然資源和規(guī)劃局最新公示顯示，市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)將迎來一宗稀缺性商住地塊入市。該地塊編號SF0501-309（元鼎地塊），位于遼陽西路以南、南京路以西的黃金地段，總占地面積約62畝。此次規(guī)劃調(diào)整不僅為寸土寸金的CBD核心區(qū)注入新的住宅供應(yīng)，更將同步完善區(qū)域教育、交通等配套設(shè)施。

根據(jù)規(guī)劃方案，原商務(wù)用地將調(diào)整為5宗功能地塊，其中核心的309A地塊規(guī)劃為商住混合用地，占地40畝（2.66公頃），容積率控制在2.4的較低水平，總建筑面積6.38萬平方米。值得注意的是，該地塊住宅占比不超過85%，規(guī)劃戶數(shù)452戶，戶均面積約120平方米，建筑限高54米（約18層），這些指標(biāo)都顯示出項目將主打改善型住宅產(chǎn)品。

在配套方面，規(guī)劃方案體現(xiàn)出明顯的民生導(dǎo)向，包括新建9班制幼兒園（309C地塊）、新增公園綠地（309D地塊）、配建300個公共停車位（309E地塊），并增設(shè)一條南北向道路優(yōu)化交通。此外，現(xiàn)狀居住用地（309B地塊）將保留，為遠(yuǎn)期城市更新預(yù)留空間。

該地塊的入市將有效緩解中央商務(wù)區(qū)住宅供應(yīng)緊張的局面。據(jù)公開報道，該區(qū)域上一次住宅用地出讓還要追溯到2022年，當(dāng)時出讓的華潤潤府、青鐵安瀾地等三宗地塊均位于外圍區(qū)域，且容積率高達(dá)2.84-3.6。目前區(qū)域內(nèi)僅剩諾德逸安居一個項目在售，均價約2.65萬元/平方米，但因3.6的高容積率導(dǎo)致去化緩慢。

從區(qū)位價值來看，該地塊優(yōu)勢顯著，不僅緊鄰地鐵3號線、4號線換乘站錯埠嶺站，周邊還匯聚萬達(dá)廣場、新業(yè)廣場等商業(yè)設(shè)施，五十三中學(xué)等教育資源，以及婦女兒童醫(yī)院等醫(yī)療資源。2.4的低容積率和54米的限高要求，使該項目有望成為區(qū)域內(nèi)稀缺的低密改善型住宅。

值得關(guān)注的是，此次規(guī)劃調(diào)整延續(xù)了青島“商改住”的政策導(dǎo)向。近年來，包括果品市場地塊、恒大金沙灘B地塊在內(nèi)的多個商業(yè)用地都進(jìn)行了類似調(diào)整，既緩解了商辦庫存壓力，又增加了核心區(qū)住宅供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，該優(yōu)質(zhì)地塊正式掛牌后，或?qū)⑽A潤、青鐵等深耕青島市場的品牌房企競逐。作為市北CBD核心區(qū)近年來首個新盤，該項目的入市不僅將填補(bǔ)區(qū)域高端住宅空白，更可能對周邊房價體系產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。后續(xù)土地出讓情況及項目具體規(guī)劃值得持續(xù)關(guān)注。