文 | 源Sight 安然

沉浮中的富豪家族與低谷期的奢侈品牌抱團取暖。

近日，據(jù)時尚商業(yè)快訊，周大福鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展與LV達成協(xié)議，LV確認將于2026年底前進駐位于香港尖沙咀核心地段的K11 Musea，開設(shè)品牌在亞洲最大規(guī)模之一的旗艦店。

該店占地面積約為4萬平方尺，除傳統(tǒng)零售空間外，還將配備藝術(shù)展陳區(qū)域、品牌咖啡廳以及貴賓專屬休息室，計劃打造集商業(yè)、文化與生活方式于一體的奢侈品綜合體驗空間。

令人關(guān)注的是，不同于香港地產(chǎn)商傳統(tǒng)的固定租金模式，新世界發(fā)展將根據(jù)LV門店的營業(yè)額來收取租金，即所謂抽傭模式。

靈活的租金機制是新世界發(fā)展作出的巨大讓步。背后透露出的，一是新世界泥足深陷的財務(wù)困境，二是香港冷淡的奢侈品零售、高端商業(yè)地產(chǎn)消費降溫危機。

該模式顯示出新世界發(fā)展對LV吸金能力的認可，但如今的LV能否成為新世界發(fā)展扭虧的強大助力仍待商榷。

2025年第一季度，LVMH集團銷售額同比下跌3%，遠低于市場預(yù)期。LV所在的核心時裝皮具部門有機銷售額同比下滑5%。LVMH和新世界發(fā)展一樣，遭遇股價大跌、市值驟降的經(jīng)營危機。

地產(chǎn)豪門與老牌奢牌攙扶過河，結(jié)果如何仍待多方考驗。

讓步前提

風(fēng)雨飄搖的新世界。

6月23日，一則公告將香港富豪鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展再次帶到眾人眼前。公告回應(yīng)的，是受到多方關(guān)注的875億港元貸款再融資計劃，若獲得銀行同意，這家地產(chǎn)豪門或能在財務(wù)困頓之際迎來轉(zhuǎn)機。

截圖來源于公司財報

根據(jù)2024/2025財年中期報告，新世界發(fā)展期內(nèi)持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入同比下降1.6%至167.89億港元，持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)核心應(yīng)占利潤同比下降17.6%至44.16億港元，股東應(yīng)占利潤錄得較大虧損的66.33億港元。

此前，新世界發(fā)展曾發(fā)布公告稱，將延期支付四只共計34億美元的永續(xù)債。據(jù)彭博統(tǒng)計，被延遲派發(fā)的利息合計7720萬美元（約合5.5億人民幣）。此舉一度引發(fā)市場恐慌，造成其股債雙殺。

從中期報告可知，期內(nèi)，新世界發(fā)展租金收入同比下降4.3%至25.6億港元。其中，內(nèi)地租金收入同比增長1.6%至9.4億港元，香港租金收入下降7.5%至16.1億港元。據(jù)財報及機構(gòu)研究，這主要受香港市民出境旅游、市場需求疲弱及港元匯率高企影響。

香港零售業(yè)、尤其奢侈品零售業(yè)近年遭受不小沖擊。

截圖來源于香港特別行政區(qū)政府統(tǒng)計處

今年4月，香港零售業(yè)總銷貨價值的臨時估計同比下跌2.3%至289億港元，前四個月合計的零售業(yè)總銷貨價值的臨時估計下跌5.6%，和去年同期相比，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷貨價值下跌1.7%。

新世界發(fā)展中報提到，期內(nèi)香港K11商場整體客流量雖然維持穩(wěn)定，但由于本地消費減少，導(dǎo)致銷售額按年下跌13%。

周大福年報中也提到，2024年4月至2025年3月期間，香港珠寶銷售表現(xiàn)受經(jīng)濟不確定性及金價創(chuàng)新高影響。香港政府統(tǒng)計處顯示珠寶、鐘表及貴重禮品的零售額同比下跌約15%。

去年，普華永道曾指出，香港面臨美元及港元持續(xù)強勢，導(dǎo)致奢侈品價差縮小，價格優(yōu)勢減少的威脅。 由于日元對美元匯率近日跌至34年新低，日本承接了中國消費者以往發(fā)生在香港和歐洲的奢侈品購物潮，成為從國內(nèi)游客消費轉(zhuǎn)移中獲益最多的地區(qū)。

據(jù)多家媒體報道，當(dāng)時一個20000萬元的LV手袋在日本門店能便宜約4000元，其他品牌不少奢侈品在日本購買會比國內(nèi)優(yōu)惠10%-50%，引得各地游客尤其中國消費者在LV日本門店前大排長龍。

除了香港奢侈品消費的價格優(yōu)勢減弱、整體消費疲軟等外部原因，新世界發(fā)展前期激進擴張也為后來的發(fā)展埋下隱患。

2018年，鄭家第三代接班人鄭志剛在接受媒體采訪時表示，“2024年之前我們想建29個K11，深耕內(nèi)地市場?！钡谝咔榧胺康禺a(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整后，K11的高速擴張無疑帶來巨大負擔(dān)。

截圖來源于Wind

數(shù)據(jù)顯示，近一年來，新世界發(fā)展虧損超180億港元，負債超1200億港元，市值從千億港元蒸發(fā)至百億港元，市場表現(xiàn)與恒生指數(shù)曲線距離逐漸拉大。

2024財年，新世界發(fā)展達成出售非核心資產(chǎn)80億港元的目標。據(jù)新世界發(fā)展行政總裁黃少媚透露，2025財年，公司的目標是持續(xù)回籠資金。

除了折價賣樓，新世界發(fā)展旗下的高端商業(yè)地產(chǎn)最迫切的，還是要有吸引力的大品牌進駐，幫助業(yè)態(tài)煥發(fā)新生機。由此，公司最終作出讓步。

自身難保

然而，新世界發(fā)展寄予厚望的LV似乎同樣前途未卜。

2025財年，作為奢侈品風(fēng)向標的LVMH開局遇挫。第一季度，集團總營收同比下降3%至203億歐元，低于市場預(yù)期的2%增幅。財報發(fā)布后，德意志銀行、摩根士丹利、AlphaValue/Baader、TD Cowen等多家機構(gòu)集中下調(diào)其評級。

截圖來源于公司財報

分部門來看，擁有LV、Dior等品牌、占集團近一半營收、貢獻超75%利潤的核心時裝與皮具部門營收同比下滑5%。盡管集團宣稱LV與村上隆聯(lián)名系列取得成功，在溢價發(fā)售的情況下仍迅速售罄，但該聯(lián)名系列所占銷售份額并不大，不是主要的銷售驅(qū)動力。

其他部門中，香水化妝品部門有機銷售額下跌1%至21.8億歐元；擁有包括寶格麗、Tiffany等的腕表珠寶部門銷售持平，為24.8億歐元；擁有絲芙蘭的精選零售部門收入下跌1%至41.9億歐元；葡萄酒烈酒部門有機銷售額同比下跌9%至13億歐元。

截圖來源于公司財報

分地區(qū)來看，包括中國在內(nèi)的亞太市場有機銷售額大跌11%，貢獻占比從2024年的33%下降至30%；美國市場銷售額下跌3%，主要受絲芙蘭表現(xiàn)拖累；日本市場意外下跌1%，主要由于中國消費者消費減弱，這對香港市場也是同樣影響；歐洲地區(qū)成唯一增長市場，逆勢上漲2%。

中國消費者似乎對LV逐漸祛魅。

在一季度財報發(fā)布后，LV開啟新一輪調(diào)價措施。據(jù)相關(guān)報道，LV包袋類漲價幅度在幾百元，珠寶類可能高達幾十萬。根據(jù)品牌官網(wǎng)，其熱門款手袋DIANE法棍包價格已從1.86萬元漲到1.92萬元。不過，對于此次LV漲價，消費者們表現(xiàn)相對冷靜，社交平臺討論熱度不復(fù)以往，也沒有因此引發(fā)搶購熱潮。

貝恩公司和Altagamma協(xié)會發(fā)布的《2025年春季奢侈品市場更新》顯示，貿(mào)易戰(zhàn)、地緣政治緊張局勢以及全球金融市場的動蕩正在影響奢侈品消費，個人奢侈品市場正經(jīng)歷15年來（不包括新冠疫情）的首次放緩。

報告預(yù)測，2025年行業(yè)將出現(xiàn)三種潛在情景：溫和復(fù)蘇，2025年市場增長區(qū)間在-2%到2%，發(fā)生概率為20%；輕度收縮，增長區(qū)間在-2%至-5%之間，發(fā)生概率最大，為60%；深度收縮，跌幅可能擴大至-9%，發(fā)生概率為20%。

其他機構(gòu)也有相似判斷。匯豐銀行將2025年全球奢侈品行業(yè)盈利增長預(yù)期從5%下調(diào)至零增長；Bernstein將此前對行業(yè)全年增長預(yù)期的增長5%下調(diào)為下降2%。

目前，LV股價與市值較前兩年高位近乎腰斬，以LV為代表的一眾奢侈品牌正經(jīng)歷近年最持久的一輪低迷周期。

靈活下沉

盡管表面仍保持高端門店版圖開拓，但如LV等奢侈品牌也在采取靈活手段應(yīng)對過度漲價與消費疲軟帶來的增長危機。

 

截圖來源于品牌官網(wǎng)商城

在產(chǎn)品端，LV有了新的“小動作”——在官網(wǎng)目錄中增加了“小型皮具”的類目，增添更多更具性價比的選擇。這些小皮具產(chǎn)品價格基本在一萬元左右，即便是LV x村上隆的合作系列，也有低于萬元的選擇。

在主線產(chǎn)品高漲難停的情況下，擴大入門產(chǎn)品比重成為新的促銷手段?；ㄆ煦y行曾調(diào)研預(yù)測，“奢侈品牌將通過強化入門級產(chǎn)品供給、重構(gòu)價格體系來填補多年提價形成的市場空白”。

奢侈品分析師Robert Burke也表示，那些渴望擁有奢侈品的消費者被大多數(shù)奢侈品牌的高價擋在門外，這種策略為他們提供了“入門點”。由此，品牌可以更大范圍收獲新的消費群體。

奢侈如LV，面對行業(yè)寒流與全球震蕩，也開始“摳門”起來，力求從各方降本增效。

據(jù)悉，2021年，LV曾以疫情影響為由，要求香港時代廣場的所有者九龍倉集團降低店鋪租金，當(dāng)時品牌每月租金約為500萬港元；2024年LV重返時代廣場，有分析指出，該次租金或略低于疫情前。

此次，在新世界發(fā)展擱淺、香港奢侈品零售亟待復(fù)興的背景下，LV進一步掌握主動權(quán)，將租約協(xié)商至更能保證利潤率的傭金模式；面對難以掙脫的困境與存在使命，地產(chǎn)商尤其高端商業(yè)地產(chǎn)商們也在不斷扭轉(zhuǎn)態(tài)度，與奢侈品牌們站到同一陣線。