界面新聞記者 | 王妤涵

“咬定青山不放松，乘風破浪會有時”，這是碧桂園服務（6098.HK）為2024年中期業(yè)績會定下的主題。碧桂園服務執(zhí)行董事兼總裁徐彬淮表示，這句話也代表了目前整個公司經(jīng)營管理團隊的決心和韌性。

8月22日，碧桂園服務發(fā)布了截至2024年6月30日止六個月內(nèi)未經(jīng)審核的中期業(yè)績，并召開了線上說明會。期內(nèi)，碧桂園服務實現(xiàn)營收210.5億元，同比增長1.5%；實現(xiàn)凈利潤14.4億元，相比于2023年同期的23.51億元，減少了38.7%。

造成上半年增收不增利的情況，公司方面表示主要包括應收款計提的信用減值、業(yè)務結(jié)構(gòu)變化導致毛利率下滑，以及財務投資收益的下降等因素。

從收入結(jié)構(gòu)來看，業(yè)務基本盤物業(yè)管理服務的收入較去年同期增長約4.6%至約127.5億元，占總收入比例較去年同期進一步提升1.8個百分點至約60.6%，非業(yè)主增值服務收入占比進一步降低至1.7%。

具體來看，核心業(yè)務方面，物業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務以及“三供一業(yè)”業(yè)務上半年保持著穩(wěn)定的增長。

除“三供一業(yè)”業(yè)務外的物業(yè)管理及相關服務業(yè)務收入約152億元，同比微增0.6%，占總收入比重約72.2%；其中物業(yè)管理服務仍為公司收入基石，期內(nèi)達到127.52億元的收入規(guī)模，占總收入比重的60.6%，

“三供一業(yè)”業(yè)務上半年的收入約33.45億元，同比增長23.8%，收入比重15.9%；城市服務業(yè)務收入21.7億元，同比下降9.4%，比重10.3%；商業(yè)運營服務業(yè)務收入3.32億元，同比下降37.9%，比重為1.6%。

“非業(yè)主服務營業(yè)收入的大幅下降是拖累碧桂園服務上半年業(yè)績增速的影響因素，而下降原因在于其主動降低其關聯(lián)方交易規(guī)模，碧桂園服務正在經(jīng)歷獨立轉(zhuǎn)型的陣痛期”，中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟對界面新聞表示。

牛曉娟繼續(xù)指出，碧桂園服務的這一決策雖然在短期內(nèi)導致了業(yè)績的一定縮水，但從長遠來看，這將有助于碧桂園服務更加聚焦于核心業(yè)務和高附加值服務，為可持續(xù)發(fā)展打下堅實基礎。

此外，從行業(yè)的角度來看，2023年物業(yè)百強企業(yè)增值服務收入均值2.36億元，較上年的2.7億元下降12.59%，同樣存在較為明顯的下滑趨勢，基礎服務的重要性正在提升。

而關聯(lián)方交易規(guī)模的降低也讓碧桂園服務的市場化程度進一步提升。上半年公司來自第三方的收入同比增長約4.8%，至207.8億元，收入占比達約98.7%，再次創(chuàng)下了歷史新高。

除了增收不增利外，業(yè)界的另一關注點就是碧桂園服務上半年現(xiàn)金流額度的降低。

據(jù)半年報顯示，上半年碧桂園服務經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額約2.7億元，較2023年同期的21.92億元下降了約87.7%。

管理層分析表示，造成上半年碧桂園服務現(xiàn)金流下降主要包括三大因素，首先在資金流入方面，風險客商和小業(yè)主收繳率偏低，即凈利潤有所下降；其次是受經(jīng)濟環(huán)境等因素影響，預繳的物業(yè)費有所下降；再加上日常經(jīng)營活動產(chǎn)生階段性資金波動。

徐彬淮指出，目前這三大因素中，最需要關注的是資金流入問題。但他也表示，對此心里是不慌的，因為有服務依托作為基礎，物業(yè)費的收繳不會出現(xiàn)斷崖式的下降。

“我們永遠不會回避問題，也不會弄虛作假制造一些問題”，對于外界的擔憂，徐彬淮表達了自己和公司的態(tài)度。

據(jù)管理層透露，下半年碧桂園服務會在管理舉措和激勵方面給予更大的傾斜力度，以保障小業(yè)主收繳回到健康水平。并且會通過資產(chǎn)抵押等方式，把應有的權(quán)益索回，在下半年和未來會慢慢地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，加大現(xiàn)金回款。

在市場外拓方面，碧桂園服務主要以住宅為核心，基于城市住宅項目的密度，聚通過打造全員全局拓展網(wǎng)絡，落地應用城市拓展地圖。

報告期內(nèi)，其實現(xiàn)由住宅業(yè)態(tài)所貢獻的新增當年簽約及入場年化收入占比48.7%，占比提升近13個百分點；位于戰(zhàn)略及重點城市的項目所貢獻的新增當年簽約及入場年化收入占比突破65%，屬地化市場競爭力已初步顯現(xiàn)。

截至6月末，碧桂園服務共管理物業(yè)7695項，分布在中國內(nèi)地31個省、直轄市、自治區(qū)及香港特別行政區(qū)及海外，重點覆蓋包括珠三角、長三角、長江中游、京津冀及成渝五大經(jīng)濟發(fā)達城市群，位于一二線城市項目的收費管理面積占比達約40.7%。

此外，在回購和分紅方面，碧桂園服務管理層表示，目前公司的股價已被低估，接下來會積極考慮并準備回購動作，使用現(xiàn)金性分紅或現(xiàn)金加回購的組合手段，逐步提升絕對額以及分紅加回購的整體比例，后續(xù)如果有計劃，也會及時披露。