界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
繼廣州和深圳官宣后，上海和北京也放開(kāi)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”。自此，包括四大一線城市在內(nèi)的全國(guó)樓市，都將全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
9月1日下午，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，執(zhí)行購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。
《通知》規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該規(guī)定自通知印發(fā)次日起執(zhí)行。
北京緊隨其后，在上海官宣新政不足半小時(shí)也發(fā)布了相關(guān)文件。據(jù)北京市住建委、央行營(yíng)管部、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》顯示，通知內(nèi)容與上海無(wú)二致，意味著北京也將在全市范圍內(nèi)實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
這是繼廣州、深圳在8月30日相繼宣布后，四個(gè)一線城市至此均落地了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，同時(shí)也是響應(yīng)了此前住建部、央行、金融監(jiān)管總局三部門(mén)對(duì)這一政策的喊話。
8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確要推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。且此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
所以，北京、上海落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”是意料之中，只是時(shí)間問(wèn)題而已。但令業(yè)內(nèi)意外的是，全面執(zhí)行首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，屬于超預(yù)期。在廣州、深圳推出政策之時(shí)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，上海和北京即使出臺(tái)政策，也是“一緊一松”有保有壓的雙向政策。
“基于上海城市消費(fèi)力，目前所處的狀況來(lái)看，市場(chǎng)普遍做好有條件地放開(kāi)認(rèn)房認(rèn)貸，但從這次政策表述來(lái)看，沒(méi)設(shè)置前提條件，因此似乎超出市場(chǎng)預(yù)判，力度比較大?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴界面新聞。
中指研究院上海分院高級(jí)分析師陳炬蘭也認(rèn)為，上海作為在一線城市中房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健的城市，本次全面執(zhí)行首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，政策出臺(tái)超預(yù)期，或?qū)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)情緒帶來(lái)明顯提振效果。
可以說(shuō)，當(dāng)前樓市已進(jìn)入到全面“認(rèn)房不認(rèn)貸”時(shí)代。
就在上海、北京官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”的同日，成都、重慶也宣布執(zhí)行此政策。在此之前，廈門(mén)、武漢、西安等二線城市也都相繼落地。
盧文曦表示，9月是下半年重要窗口期，因此這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)出臺(tái)政策是預(yù)期中的時(shí)期。但考慮到北京、上海的消費(fèi)力，這一政策會(huì)比二線城市有更多的持續(xù)性。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”，通俗來(lái)講，是希望把更多購(gòu)房群體和購(gòu)房需求納入到首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中。也就是說(shuō)后續(xù)界定首套和二套房的標(biāo)準(zhǔn)，只看購(gòu)房者所在城市是否有房。因此，將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入到首套房標(biāo)準(zhǔn)，可實(shí)實(shí)在在地降低首付比例和房貸利率。
以上海為例，對(duì)于有過(guò)貸款記錄本地?zé)o房的購(gòu)房人，此前首付比例為50%-70%。政策出臺(tái)后，首付比例降至35%，貸款利率從5.25%下降至4.55%。
陳炬蘭表示，這將大大減少該類(lèi)客戶(hù)的首付壓力，可購(gòu)買(mǎi)地段更好面積更大的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)短期內(nèi)將明顯提振上海房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度，激發(fā)市場(chǎng)剛需和改善性需求入市。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，當(dāng)前正值傳統(tǒng)“金九銀十”階段，房企在推盤(pán)上積極性明顯增加，而購(gòu)房者在政策明朗后，入市意愿明顯增強(qiáng)、購(gòu)房策略也更加清晰，供需兩端經(jīng)釋放出非常積極的信號(hào)。
“自9月份開(kāi)始，北京、上海樓市交易會(huì)有積極提振，且交易活躍態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)，在一二手房等領(lǐng)域都會(huì)有重要的表現(xiàn)。相關(guān)銀行、中介機(jī)構(gòu)等業(yè)務(wù)量也有望提振?！眹?yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出。
不過(guò)，在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，上海、北京商品房回調(diào)幅度沒(méi)有廣深那么大，二手房?jī)r(jià)格跌幅開(kāi)始收窄。此次上海、北京同時(shí)跟進(jìn)，且政策表述與廣深一致，意味著此次房地產(chǎn)政策調(diào)整，應(yīng)該是自上而下的舉動(dòng)，與自身商品房運(yùn)行態(tài)勢(shì)關(guān)系不大。
“另外，從本質(zhì)上講，過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期過(guò)分嚴(yán)格的政策需要退出，這是政策糾偏和回歸正常?！崩钣罴握f(shuō)道。
但毫無(wú)疑問(wèn)，一線城市全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對(duì)房企也是好消息。
上海一名房企人士向界面新聞指出，如果只是這一個(gè)政策，其實(shí)很難掀起什么風(fēng)浪?！暗罱M合拳太多，又是降稅，又降存量，又降房貸利率，（市場(chǎng)）應(yīng)該會(huì)有些起色了。”
一名房企營(yíng)銷(xiāo)人士告訴界面新聞，政策落地，市場(chǎng)肯定會(huì)好一些，但具體會(huì)好多少，很難判斷。
“購(gòu)房者不會(huì)那么興奮了，”在她看來(lái)，購(gòu)房者暫時(shí)并不會(huì)貿(mào)然行動(dòng)，還會(huì)等待更多的細(xì)則，包括存量利率的變動(dòng)等，接下來(lái)或許還會(huì)有別的政策出來(lái)。